（专访上海乘星行行销服务机构总经理）
“当过兵，做过房地产中介，最后还是选择了自己创业，”谈及创业始末，上海乘星行行销服务机构的掌门人李骁用简单的一句话一笔带过。
在房地产营销代理领域里拼搏十年之后，李骁终于圆了自己的创业梦想。2002年，上海乘星行正式成立。公司成立十年来已运作了百个房地产项目，也积累了不少成功案例。回顾走过的路，李骁说“不是我们选择了商业地产，而是商业地产选择了我们”，言谈间依旧犀利。
他对商业地产情有独钟，坚持认为“住宅市场的峰值很快就要到来”；他对楼市投机不屑一顾，即使亲身经历了中国房地产的黄金时期，也始终抱定“只投资不投机”的信念；他是一个重视荣誉的人，公司的会议室里陈列着各类奖杯、奖状、获奖证书，有公司的，也有他个人的。
尽管不愿多聊自己的公司，但只要是涉及商业地产的话题，他的话匣子就打开了。
【2011年调控将成常态】
理财一周报：能否透露下你最近接的是什么项目？
李骁：以商业地产为主，最近接的项目在泰州和苏州，上海方面主要是大华光启城，我担任它的特别营销顾问。
理财一周报：今年业务打算聚焦在商业地产项目吗？
李骁：是的。楼市调控政策持续收紧，不少开发商眼看住宅调控放松的机会不大，就把原先搁置的商业地产项目提前了，今年越来越多的开发商会加快商业地产的推盘速度，因此我也会将更多的精力放在这一块。
理财一周报：显然政府对住宅市场的调控仍旧不会放松，您是否看好今年的楼市？
李骁：从大周期上分析，我认为2011年房地产可能要见顶。国土资源部副部长贠小苏说过，“房地产业是重要的基础产业，而不应成为重要的经济支柱产业”。我的理解是今年政府会极力推动房地产业的去支柱化。尽管注定是长路漫漫，但一定会有从嘴上说说到付诸实际的过程。
坚决走去房地产支柱化的路，就意味着要进行产业结构的调整，让房地产业在国民经济中所占的份额逐年下降，宏观经济对房地产的依赖也要逐年下降。2011年调控将成常态，行政性手段将被更多采用，政府出台调控政策就是在为房地产业回归理性提供时间和空间。
经济增长方式正在转型，对整个行业来说，目前在房地产业活跃的七、八万家房地产公司，不管是以暴力的方式还是以温和的方式，部分就要退出这个行业，因为他们已经失去了生存的空间。但是我必须要说这些都是较为乐观的判断，如果调控政策的延续性得不到保障，如果保障性住房融资模式仍未得到解决，如果不能解决市场内在问题和矛盾、单靠压制需求，如果过多采取行政性手段干预市场，都会可能导致楼市硬着陆。
理财一周报：在中国快速城镇化、改善性需求及刚需两旺的当下，去房地产支柱化有没有可能实现？
李骁：城镇化进程并不一定需要房地产业得过热发展。随着房价的大幅上涨，买房已成为了中国人财富增值的手段，大部分人已负担不起一线城市的房子了，而买得起的这些人显然不是城镇化进程中的这部分人。因此在去支柱化的同时，住宅供应的双轨制效应会逐渐显现。在许多城市，廉租房和公租房对外来人口也是纳入在内的，这就是承接城镇化进程的一种方式。
【证大“出走”是迫不得已】
理财一周报：在政策趋紧的背景下，“加速布局”及“转型”或许是许多房企今年的基调，比如万达近期就拿下了长白山、武夷山和西双版纳的多个大型旅游地产项目，旅游地产会不会成为今年的热门？
李骁：对万达这样以开发商业地产为主的房企，他拿下了许多旅游地产项目并不代表着将要转型到旅游地产。我个人认为旅游地产也属于商业地产的范畴，即使规模再大也是在商业地产中的一种分支。旅游地产和商业地产一样，现在只是处在投资旺而消费才刚刚抬头的时候。万达之所以会在旅游地产项目上跑马圈地，是因为投资总是先于消费的。
理财一周报：在万达、SOHO中国纷纷扩大发展的同时，证大似乎却想要从房地产中抽出身去，证大的外滩项目已经易主了，戴志康也透露未来将转投非洲矿产。
李骁：戴志康的证大在行业中顶多算个三线公司。按照目前的分类来看，一线公司至少要有250亿元以上的年销售额，全国也就十几家公司能达到这样的规模，二线公司是100亿元以上。证大一年只有几十个亿的销售额，他买外滩这块地在业内看来就是蛇吞象。为什么要转移股权，因为证大各方面的净资产各方面加在一起只有20-30个亿，却要去拿一个90个亿的项目。既然证大的地位在三线，他在发展的过程中选择面会越来越窄，会逐渐失去竞争优势。对戴志康来说，现在需要的是找一个新的增长点，我认为他肯定不会完全放弃房地产，他手上还有这么多土地储备呢。
理财一周报：戴志康曾说过现在买房的人会后悔，他是不是在暗示市场将要发生变化？
李骁：我们不能否定房地产泡沫被刺穿的可能性，但即使房地产业发生巨大波动，这个行业依旧存在。日本房价连跌了二十年，日本人就没房地产业了吗？香港从1997年开始房价下跌了十几年，香港房地产业就灭亡了吗？只不过在经历“大地震”时，开发企业会发生大的整合，由现在的七、八万家变为三、四万家，其中一半的企业死了，另外一半或主动或被动地退出市场。
理财一周报：在你看来，这几家开发商之间为何会有“一边是海水，一边是火焰”的分化？
李骁：之所以出现分化是因为对各家房企对市场的判断不同，此外各个企业在行业中所处的地位也决定了他的选择。在房企的发展历程当中，第一阶段是靠背景、靠资源，比如国企控制着土地，有资源就有发展；第二阶段是靠资金，而第三阶段靠的是综合优势，包括人才、管理，以及应对市场变化的能力。
证大会选择在非洲“重新下海”，一方面是非洲在戴志康看来是个不错的发展方向，另一方面可能他对房地产未来发展并不看好。之所以在这样的预期下，会选择出走，就是因为他心里还想着其他的选择。但对万科、万达这样的企业，如果发生行业整合，会是天大的机会，因为他们可以通过大量的并购来扩大自己的市场份额。2008年万科那么积极地降价，就是因为王石当时判断会发生这样的情况，他收回这么多钱无非就是“我等着你死了就来买”。对万科、万达等主力在房地产业的开发商而言，市场的波动未必是坏事情。
【开发商持有写字楼是大势所趋】
理财一周报：从2010年开始就不断有开发商从住宅转投商业地产，为什么在调控之下商业地产会被视为价值洼地？
李骁：2010年可以说是商业地产的元年。一方面由于住宅市场的调控，开发商、投资者资金投入受限，就会有4000亿元到5000亿元左右的资金被挤出，而这其中又有一部分会流入商业；另一方面由于保险资金获批，又有几千亿元的险资入市，这么庞大的一笔资金自然要追求长期、稳定、安全的收益，在投资品匮乏、房地产市场仍旧被看好的前提下，不受调控限制的商业地产自然就备受瞩目了。
理财一周报：商业地产被投资人和开发商看好可以说是楼市调控的“无心插柳”，但对商业地产不进行任何限制，会不会导致商业地产的过热？
李骁：商业地产不会过热，只能说是逐渐在加温。主要原因有两点：一是开发公司要把一部分发展方向、资金转移到商业地产需要一定的时间，发展需要一个周期。二是因为商业地产的交易成本非常高，这也是过去几年商业地产相对住宅市场较为理性、还没有火起来的原因。买一套写字楼然后转让，增值的部分近60%都要交税，因此很多写字楼持有者宁可空着也不愿意卖。
目前商业地产市场的热只能说是投资热，而非消费热。开发商从住宅转型商业地产的个案越来越多，包括万科在内的一线、二线房企，甚至中小型开发商都是这样；但是这种热力传导到消费还需要一定时间，目前在消费层面更多的还是观望态度，个人投资者选择商业地产并不是普遍现象。商业地产从升温到加热再到过热需要很长时间，因此担心过热还为时尚早。
理财一周报：“商住倒挂”、“写字楼空置”的现象今年可能改善吗？
李骁：今年总体上应该还是持续“倒挂”，但是目前正处在缩短距离的过程当中，而且我个人预计这种缩小会逐渐加速。如果投资房产的话，首先追求的是安全边际比较高的商业物业，其中甲级写字楼一定是首选，所以我觉得写字楼市场在2011年会有一个好的发展机遇。
静安区已经成为上海七个甲级写字楼分市场中空置率最高的分市场，空置率已经达到了16.1%，在未来的两至三年的时间里，南京西路沿线仍将有多栋写字楼建成，未来地区高空置率的问题必然会出现。
理财一周报：从去年开始，写字楼的租金已有上调，为何你预计明年空置率现象依旧严重？
李骁：在大的行业背景下，租金走高，空置率持续下降。去年下半年开始，上海持续调整了十几个月的租金开始反弹，但这种情形到2011年可能会发生改变。首先，因为住宅的调控，进入商业地产的资金增加，购买力也相应增加。其次，受住宅市场调控的影响，资金吃紧且持有商业地产的部分房企会选择抛售以盘活资金，这使得写字楼市场在今年会持续活跃，但却会影响到租赁，因为原先租赁写字楼的企业因为资金不能去向住宅，可能会选择购买。最后，2011年写字楼的供给量将大大高于去年，具体到静安区域市场，主要是受区域市场供给的影响，而导致空置率上升。
理财一周报：既然即将迎来良好的发展机遇，那么写字楼市场未来的趋势会怎么走？
李骁：我认为至少在一线城市，写字楼作为持有性物业是大势所趋。以上海为例，九十年代初的不少写字楼都是由港资、台资为主打造的，他们不但享受了这么多年中国资产高速增值的好处，就光从租金收益来说也已经完全收回了成本。淮海路商圈内港商投资建造的顶级写字楼，他们的租赁的受益现已几倍于他们的投入。然而，这一情况不能复制到二、三线城市，因为那里的写字楼租金不足以支撑本身的运作，很多二、三线城市的写字楼直到今天，如果是自己持有经营的话，每年都要面临着亏损、或者现金流非常窘迫的境地。
自己持有具有良好升值潜力的写字楼应该被更多的业主所接纳。在一线城市，随着租金的上扬，新型的CBD、泛CBD正在崛起。上海市政府已规划了四个市级的城市副中心，在这些区域近来都崛起了大量的写字楼，尽管这些写字楼的租金会有所不同，但我相信他们的业主更多会选择持有。
此外，将有更多的政府会要求写字楼开发商必须要自己持有、经营，不能散售。去年创出了天价地王的苏州湾1号地块，周边住宅售价只有4万，写字楼只有2.8万，它的楼板价却高达5.28万，但据我所知，区政府规定他们所有的商业物业都不许散卖。地方政府在考虑税收之后，也会要求开发商自己持有，在一线城市这种持有性的物业今年会增多。
【底层商铺投资回报率可超10%】
理财一周报：节后不少SOHO项目十分热销，你是如何解读这一现象的？
李骁：有两方面的利好因素：SOHO项目本身是商业地产，因此不受调控影响；SOHO项目是小户型、总价低，业主又可以贷款，又有杠杆效应。原先投资普通住宅的人群开始关注商业地产，但如果让他买写字楼、买好地段的商铺，一方面买不起，另一方面也不懂如何去操作，小户型的商住公寓就这么热起来了。
但是小户型商用公寓吃香只是阶段性的现象,不可能是长期的现象更不可能是市场的趋势。这只能说明在市场发展的阶段当中，现在这一时间段是小户型商业公寓市场的爆发期。比如2003-2006年就是上海小户型公寓发展的高潮期，那几年上市的小户型公寓非常多，这几年就相对少了。投资客越来越多，所以小户型的需求量就越来越大，市场为了迎合这些需求就会大量上市小户型公寓。
理财一周报：如果是投资，那么首选哪类物业？
李骁：从投资角度讲，整个房地产市场中的首选是商铺。购买商铺的风险和难度很大，简单的操作原则有两点。一是要买它当下的价值：购买商铺不要贪图便宜，如果铺子卖得贵，要考察它是否值得这个价钱，因为商铺的价值是体现在人流、地段等各方面的，好的商铺即使贵也是物有所值。二是你可以买它未来的潜力：对资金有限的业主来说，投资现成的好商铺或许代价太大，那么如果你具有一定的眼光，可以用买潜力股的方式购买有发展潜力的铺子，可以在政府规划方面多做功课。当然，购买潜力商铺的风险很大，这需要做许多功课，而且规划变更也是常有的事。
理财一周报：挑选商铺有没有更简单的甄别方法？
李骁：有一个简单的挑选办法，比如你可以跟着大的品牌走，或者选择以商业地产为主的开发商。比如万达、中粮这样的开发商，他们往往会进行大体量的成片开发，本身就能把这些区域的商业给带动起来，而且他们选择的这些区域一般都非常具有发展潜力，最后更重要的是，他们开发的物业本身就有大量的自身持有，自持比例超过50%。可以说，以这样的大方向操作，你的投资风险可以降低一半。
理财一周报：相对于写字楼、住宅等其他物业，投资商铺的回报率怎么样？
李骁：投资商铺的回报来自两方面，一是物业增值，二是收益。投资回报率是不看物业自身增值的，那么只看收益的话，购买商铺用来自己经营或者是出租，情况又不一样。如果是自营，各个地段、各类门店的收益情况是千差万别的，比如同一个地段开冰激凌店，一年就可以有100%的收益，但用来开鞋帽店也许就会亏欠。自营有商业运营的风险，因此商铺的投资回报只能看出租。
同样是用来收租，一般来说商铺的收益是最大的，其次是写字楼，住宅则为最低。商铺回报率的计算和写字楼、住宅的差异很大，很难说出回报率的平均值是多少。因为在同一栋楼，底层和四层都是商铺，但是四层商铺的投资回报就几乎等于普通写字楼，在5%-6%左右，但是底层商铺的话，在好的地段10%、甚至超过10%都是有可能的。
写字楼的投资回报相对好评估，因为其同质化程度高，如陆家嘴和人民广场都是甲级写字楼汇集的区域，这其中有二、三十栋楼，但它们之间的差异性并不大。上海甲级写字楼回报率一般在6%-7%的区间内，部分黄金地段的回报率可能会超过这个比例；而住宅出租的投资回报率只有2%-3%，连银行利息都抵不过，因此投资的价值不大。（理财一周报记者 / 曹怡婷）