保障房建设除了有数量，还要有质量

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

 

2011年中国房地产回到“双轨制”时代。

 

2011年和2012年，全国将各开工新建保障房1000万套，未来5年建设3600万套。保障房覆盖率要达到20%。

 

这一次，政策转变快，未来建设规模超常规。

 

2011年，保障房和商品房的供应量就将达到1：1。商品房市场的价格上升预期将降温。

 

地方政府处于尴尬位置。一方面，不断扩张的财政支出，急需土地出让金的支持，客观上要求发展商品房市场，搞旺商品房市场。另一方面，超常规的保障房建设计划，又要求用地向保障房倾斜，要大力发展公租房和廉租房。

 

事实上，到目前为止，谁也没有准备好。

 

广州进行公租房调查，到目前为止，仅有2万多人参与调查，远低于预期。

按申报条件看，只要有广州市户籍，无自有产权住房，年可支配收入7万以下的个人或可支配收入14万以下的家庭均可参加公租房需求调查登记。

 

难道广州公租房的需求已经枯竭？

 

命案是否定的。

 

如果公布了公租房的房源，公布了建设地点、建设规模、配套条件等等，相信交通便利、配套完善、环境良好、生活成本低的公租房，会受到老百姓的热烈追捧。

 

目前，关于保障房建设，存在三大误区：

 

1、开发建设保障房，算“回报”。

算“回报”的结果，是地方政府视“公租房”、“廉租房”为负担。广东规定土地出让金的5%，广州土地净收益的13%用于保障房建设，这一比例偏低。每年投入保障房的资金不足。由于算“回报”，金融、信托资金介入保障房建设的积极性不高。2011年，如此大规模的保障房建设，资金鳞源是一个大问题。

 

2、保障房建设，普遍选址在“土地价格便宜、位置偏远”的地方。事实上，中低收入人士，更加依赖城市配套，更加需要低成本的生活方式。“富人住市中心，穷人住郊区”，绝对不是一个好的选择。

 

3、保障房建设的主体是政府。事实上，如果没有民间企业、民间资源和民间资本参与，如此庞大的保障房建设，不可能取得预期成果。

 

中国城市土地资源，属于稀缺品。

 

以市场化手段配置土地资源，虽然带来“地王”等负面结果，但土地资源的使用更加高效和合理。

 

保障房建设在2011年大规模启动，需要有全新的开发建设思路、开发建设模式和高效运行的机制。

 

到目前为止，似乎一切都还未准备好。

 

保障房建设，除了有3600万套的数量外，更重要的是还要有质量，还要有建设的效率。能充分体现城市和社会需要的价值。

 

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