作者文章归档：赵卓文
在房地产圈中干了20年，从来没有一年象2013年这样多变，充满不可预测性。
2013年广州房价上涨幅度在全国70个大中城市中名列前茅，中间还有几个月领跑全国。这样的升势，在年初“国五条”到来时，是没有几个人预测得到的。
广州的地价2013年创出了新高。“满城皆地王，到处皆豪宅”。南洲路住宅用地卖到3.4万元/平方米。如果让时光倒流10年，同地段3400元/平方米的房价，广州人都还不愿意去买。
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5月已过，广州还未完全进入夏天。夏行春令，难得一见。
过去的4月份，最令中国人揪心的不是楼市，而是黄金市场。国际黄金价格4月份出现暴跌。“中国大妈抢购300吨黄金”的消息大量出现在媒体上。
2011年黄金1920美元，恐怕将成为一个阶段性的高点。
尽管欧美日等国2013年持续推行货币宽松政策，但黄金价格下跌趋势已经确定，2013年难有投资机会。“中国大妈战胜华尔街”只是横店抗日剧式的情节罢了。
中国城市普通居民已经到了“无处投资”的境地。
中国的富豪们正在掀起移民...
广州从24日起全面执行商品住宅预（销）售价格网上申报制度，开发商预（销）售商品住宅前，须办理价格申报，并接受房管部门的价格指导。昨日有报道称，某楼盘申报2.7万元/平方米，但政府指导价格仅为2.1万元/平方米，开发商只好暂时不卖。
商品住宅“价格申报”并被指导，当然意味着某些楼盘会因为申报价格高于政府指导价而不能通过。楼盘原本自由定价的游戏规则，在一夜之间被改变了。
毫无疑问，“价格指导”是2013年房地产调控政策的升级版。行政管理手段进一步升级，政府干预市场的行为也达到了一个新高度。
政府此举的初衷很简单...
进入12月份，一线城市房地产销售出现显著的“量价齐升”。
据媒体报道，截至12月9日，北京今年商品住宅销售额已达2375亿元，创3年新高，较2011年全年的1726亿元有较大增长。
广州、上海等地，近期也持续出现了“热销局面”，创下了本轮调控以来的新高。
市场最近出现了“热销局面”，创下了本轮调控以来的新高。
市场最近出现了“三变”：
1、成交量持续放大。以北京为例，本年度还有3周左右的时间，北京商品住宅成交套数已达105901套，远超20...
最近去看了广州热销的几个楼盘。
最大的感受是：物业贱卖了。项目如果不是现在开发，留两年，土地升值的钱，都比现在开发赚得多。
时代、雅居乐等几家公司在广州开卖的项目价格，都明显低于市场的预期，这也是其热销的原因。
国内的大型开发商还习惯于规模开发、快进快出。
在企业成长期，需要快速积累。国内土地市场和房地产市场的长期不规范，给开发商快速发展、快速扩大规模、快速积累创造了条件。
看看2011年全国销售金额前10名的企业，基本上都是“量”的领跑者。
国内房地产商发家时间不长，大家似乎都已经习惯了这样的运作方...
五一假期广州楼市人气回升，成交业绩有所提升，开发商降价促销效果明显。
广州楼市底部特征已经越来越明显。
1．从成交量看，楼市已经触底反弹。第一季度，楼市消费信心严重不足。广州十区二市一手住宅成交面积为169.6万平方米，与2011年第一季度211.8万平方米的成交面积相比，同比下降19.9%。环比2011年第四季度179.5万平方米的成交面积下滑5.5%。
广州中心十区在经历了1月和2月的销售低迷后（1月：销售面积31.68万平方米 ，2月销售面积25.35万平方米）3月份的销售面积回升至50.25万平方米。4月份，不少开发商促销力度放缓，一手房网签依然...
今天下午在广州锦汉展览中心房博会参加了一个活动，并接受了专访。
2012年刚性需求买家，成为广州房地产市场主力。但刚性需求的买家现在对楼市的态度普遍是：观望和等待。
这些买家，需要在三个方面多作分析：
1、广州商品房的开发成本仍然处于上升通道。2011年广州经营性住宅的平均出让价格已经突破7000元/平方米，原材料成本和人工成本也是逐年上升。广州楼价未来依然会受到成本上升推动的影响。
2、广州一手住宅均价13000-14000元/平方米的水平，与广州普通居民的收入水平基本没有脱节。广州商品房泡沫成分并不大。
3、广州2012年常住人口...
最近连续出差，去了武汉、中山、南宁等地方。所到之处，都听到“降价”的消息，房地产业内对楼市前景并没有足够的信心。五一期间，只能最大限度地进行新一轮的促销。
在当前形势下，开发商要守住四条底线：
1、保证工程质量。楼价下降了，成本增加了，资金压力大了，但楼盘的建筑质量不能下降。工程质量（包括装修质量），是开发商品牌的基础。想要在这个行当长期生存下去，房地产企业的产品质量不能下降。
2012年，各大开发商资金偏紧，难免在工程投入上“节衣缩食”。质量投诉宗数有所上升。开发商要避免纠纷，必须抛弃“以次充...
3月份各地楼市有“转暖”迹象。
发展商大力促销，以价换量，让市场购买气氛执闹起来，摆脱了2月份低迷的局面。
然而，这一轮的“回暖”，明显缺乏持续性。当前的政策面、资金面、经济面，都不支持楼市“回暖”、“反弹”。所谓的“金三银四”，实际上是业内望梅止渴、画饼充饥的说法。
这一轮的成交量，既有近半年来蓄积的购买力迸发的因素，也有发展商打折降价促成的诱因。每一套房子成交的背后，都是发展商“挥刀让利”的结果。
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日前受雅居乐公司的邀请，到增城雅居乐御宾府参加新品发布会,并作了一个专题演讲。增城现在还在“限价”阶段，开发商只能卖7字头的价钱，不到广州住宅均价的一半。
雅居乐的老总感慨地说，这么多年，小业主比开发商赚得多。广州雅居乐花园2003开盘，卖4000多，现在是13000-15000。花都雅居乐，短短两三年时间，楼价由5000-6000，涨到7000-8000。
雅居乐的故事具有代表性。
过去十年，敢于买房，勇于负债的投资者都赚到钱了。不少人的投资还跑赢了开发商。
进入2012年，开发商打折促销不断。很多人受价格吸引，按耐不...