未来楼市不给投资留机会
                               文/马跃成

       2011年3月11日日本东北部地区发生9级大地震，并伴随引起强大的海啸。

     昨天上午，温家宝总理在人大闭幕式后的记者会上指出，要管好房价必须三管齐下：第一，还是要控制货币的流动性。也就是说消除房价物价上涨的货币基础；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。并称要加快保障性住房建设，今后五年能够建设3600万套。今年1000万套，明年1000万套。
      对此，许小年教授认为，第一条正确，坚决支持。第二条应在符合法律程序的前提下慎用。第三条是缘木求鱼。有网友也认为，货币流动性控制的了吗？房价这样高，有需求的买不起，太对了，指望地方政府算是不用想了。
     但是，我觉得这个三条是多年调控的经验所得，是国十一条的精华内容。第一条已经试了好几年了，只用这第一条，不是越调越高吗？第二条也是国外发达国家的成功经验，怎么到中国就不能试一下？第三条更是打到了高房价的七寸上，地方政府本就是高房价的始作俑者吗？一句话，只有三合一的政策才能起到围剿之势。
      楼市新政时候，很多人这只是暂时的短期政策，限购更是坚持不了多久。还有人以为几个月后，政策就会松动后房价再涨的投资机会。开发商那边更是声称不差钱，坚持捂盘惜售，观望等待。也经常有人问，什么时候才是入市的好时机？不过在一线城市的紧急制动之后，三四线城市开始蠕动。不但很多大的开发商开始移师中小城市，不少投资者也跟风而去。
     从目前的限购政策来说，一线城市和热点省会城市似乎比较严厉，最严厉的是北京市。而一些省会城市只对中心城区进行了限购，没有对周边的郊区限购。其实不管松点还是紧点，这次限购的特点都是针对投资需求。基本上没有限制人们的自住需求。
      目前的三四线城市购房热其实是一线城市购房投资的替代效应。如果我们知道国家的这次调控将是重建住房新秩序之后，就会认同限购将是永久性政策的考量，房产税向三四线城市推开也是早晚的事。那么，在什么地方买房也没有投资获利的机会。
      更为危险的是，大多数三四线城市除了楼房外，基础配套并不完善，医院、银行、商业几乎都是空缺，此外三四线城市的房地产三级流通市场非常滞后，二手房交易都很难，这对投资者来说，无疑像是紧紧扼住了投资者的死穴。
      当大多数购房者只会盯着房价涨幅购房的时候，就意味着泡沫已经形成了。
     打击投资除了遏制交易环节的获利外，就是加大持有环节的成本。房产税是按照房屋当年价值征收，房价上涨，自然缴税也多。房子还是那座房子，税收却随着房价年年上涨，房屋持有者还有推涨房价的动力吗？多持有一年就多交一年的税，谁还愿意无缘无故地持有多余的房子？
      即使在次贷危机爆发之前房价处于最高位时，美国楼市的租售比也只刚超过200而已，比之上海北京的500到800倍，以及高档公寓和别墅的上千倍来说，简直不值一提。西方发达国家的房价为何涨不上天？最重要的原因就是征收了高额房产税。2005年开始，中国房价向上飙飞。虽然政府不断出台调控措施来抑制房价，可房价是越调越涨。
      在欧美，只要是私人的房子，即便房屋的主人已经去世，也必须要缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等，平均为2%。房子和汽车一样属于消费品，并不是投资品，房价是进入CPI加以计算的。所以，一旦房价高涨，CPI超过5%的话，便属于恶性通胀，政府就非得出重手。欧美政府在征收了高房产税之后，大量提供各种类型租金稳定的房子，使大多数民众并不需要非得购房而居。