国8条堵字为上,增加房市硬着陆风险


8条堵字为上,增加房市硬着陆风险

/李政权

 

8条出台,但房市调控效果仍然存疑,充满了许多的不确定性。

首先我们来看第一条:地方政府控价,并公布与供监督执行,但核心的问题是:政府的价格控制目标怎么制定,由谁来监督,谁来应证,与实际不符又该怎么办?如果缺乏保障,难免形同虚设。而且,几乎可以预见的是,2011年数据上的打架将会成为房市一道异常亮丽的风景。

第二条:加大保障性安居工程建设力度……多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。从整个国8条来看,政府似乎有意通过限贷限购,把中低收入者挤兑出商品房市场,并通过保障房来解决大众需求,但问题是有能力第2套、第3套房的购房者,目前很难符合享受保障房的条件,除非手眼通天的权贵阶层。这让中国的类中产家庭成为了尴尬阶层,如果类似政策今后一旦停摆,爆发出的需求,必将中国房价推到疯癫地步

第三条:调整完善相关税收政策,加强税收征管……各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。其中的重点是一再重申土地增值环节与交易环节的税赋,对开发商以税控价,一旦明显超过周边楼价水平,将成为土地增值税清算和稽查的黑名单,但是超过什么样的价格水平进行清查?如果溢价所得超过税赋应纳,这样的政策对开发商的价格管理、开发周期与土地管理的意义是否又会因此打大折扣?诸多问题仍然无解。

而第三条中的这般内容各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础,无疑是在告诉我们,中国仍然缺乏广泛征收房产税的基础,现在政府是在一边上海、重庆搞试点,一边想方设法做摸查。在这种背景之下,国8条就象是在为征收房产税做铺垫试过渡。但房产税是用来收税的,和房市调控之间甚至不存在一毛钱的关系。

第四条:强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1……就象我之前的观点,该规定对住房改善性需求及换房刚需打击面甚大,在以前踮踮脚可够上,现在你就是再搬几块垫脚石,也够戗。连同保障房建设与限购,共同组成了国8条中最可能影响房价的三连套。

二套房首付到60%,意味着之前鼓励改善性住房需求的破产,主管部门妄图将楼市调控的宝押在字上的特征非常明显,这是一种非常危险的导向。尽管改善性需求以及外地人购房早已成为了各大城市的购房主体,但一旦政策解禁,需求井喷的副作用就是房价可能在后续被直接推倒疯癫,软着陆设想破产——国务院要求二套房房贷首付比例提至60%,各地须从严实施差别化住房信贷

第五条:严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求……确保保障房及中小套型中低价位商品房供地及建设是第五条的重点,中低收入群体及部分二套房刚需者,将在此间实现购房。但是象上海那般将保障房价格定在8000/平米的保障房定价,只能解决的是中低收入群体中的高收入者的住房问题,也就是定价与覆盖面一直是个大问题,以及套型大小配比和部分特殊阶层的权钱滥用,将会一直困绕保障房的公平正义。

2008年的100多万套到2011年的1000万套,保障房近几年的建设速度一直在以70%以上的速度增长,如果按照这个速度增长下去,2-3年内,商品房与保障房就可能在市场上形成平分秋色的供应局面,市场的整体房价势必因此而拉底。但我们却需要反思的是:我们的房价是因为保障房供应量增加的价格平抑拉低的,还是因为其他调控政策而控制的。说到这里我仍然坚持这样的观点:巨量的保障房建设是目前看来最能平抑房价的措施。

第六条:合理引导住房需求。核心讲的就是限购。各城市的本地需求与外地人购房均受到了严厉的限制。但是以限购令的全国铺开为背景,限买限贷,暂时仍难以限制房价。其中的核心问题就在于近两年销售火暴开发商不差钱、房地产业仍然维持在暴利水平,开发商可以在总体供难应求的局势下,认受罚慢开发,继续以紧缩供应来应对政府对购房需求的堵。

第七条:落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制……我之前有一个观点:考核指导行为。如果政府部门不从上到下改变有关房市调控的薪酬绩效考核机制,不用重典多抓几个典型,约谈问责机制就难免沦于形式,形同虚设,以前的那一套由下至上仍会照前。问题是政府做好了管理体制及考核机制改变的决心与准备了吗?

第八条:坚持和强化舆论引导……“YOU”时代,做到此点甚难。为什么,政府每出台一项政策,都会招到民间的置疑,而这种置疑已经是压制不住的?中国在民主化的进程上,已经开出了弓,没有了回头箭。政府现在最需要做的就是提高公信力,诺于民兑现于民,减少政府政治理想与民众理想之间的落差。