2011房地产开发需“退二进三”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

在“新国八条”和房产税试点等调控政策影响下，2011年房地产开发商有必要做一些战略性的调整：

1、  减少中小户型普通住宅产品的开发。未来政府保障房以及限价房等将大量兴建，例如2011年重庆市的保障房将占到60%。预计普通住宅的市场空间将大量收窄。

2、  减少大城市公寓、小型酒店房间等物业的开发。在过去几年，受益于投资需求旺盛，这类物业的利润率非常高。在未来一段时间内，受政策打压，这类物业的市场销售将受到很大影响，将呈“有价无市”的状况。

3、  增加商业、办公物业的开发。目前国内房地产开发结构偏重住宅。2010年广东住宅开发面积占房地产开发总量90%，广州住宅占79%。在“新八条”抑制住宅需求的影响下，未来商业和写字楼物业可能将迎来一个爆发期。

4、  增加高端住宅物业的开发。在房地产新政的影响下，未来住宅物业最抗风险、最高赢利、需求旺盛的，还是高端物业。“给有钱人盖”的高端物业，在那里都是稀缺品。

5、  增加休闲地产、旅游度假产品的开发。珠三角目前人均GDP已经突破7000美元，很多地区（包括广州）已突破10000美元。未来几年，休闲地产将大量兴起。新的休闲地产将突破土地二元化的限制，突破传统物业形态的限制，突破传统经营模式的限制。未来，将改变中国城市生活的方式。

中国内地的大城市已经越来越象今天的香港。高地价、高楼价、高生活成本，光靠市场，已经不能彻底解决住房问题。住宅发展，又走回市场和保障双轨发展的路子。

在新形势下，开发商有必要“有进有退”。