谢逸枫：今年广州土地财政彻底破产
广州2011年卖地收入缩水212亿元
导语：广州市财政局局长袁锦霞2011年12月19日在市人大常委会上透露：截至11月底，市本级土地出让金收入205.69亿元。尽管两个月前，市里已将计划卖地收入调整为399亿元，但目前也仅完成了调整数的51.55%，预计全年收入计划为290亿元，比最初的预算数短少212.5亿元，比调整后计划数也短收109亿元。地产开发商拿地积极性不高，大量地块流拍，这也让广州市财政今年的卖地收入大跳水，由年初预算的502.5亿元缩水至290亿元。预计收入290亿元，较年前预算缩水近四成,卖地收入比2010年下滑36%。
广州市财政局局长袁锦霞12月19日向本次人大常委会报告市本级新增财力安排及相关预算再调整的报告时说：预计全年收入计划为290亿元，比调整后计划数短收109亿元(其中花都、番禺短收14.02亿元)。年初，广州的卖地预算为502 .5亿元。此前2010年，广州的卖地收入为455.6亿元。之后，国家系列相关调控政策出台，开发商拿地积极性不高，广州卖地收入直接受到影响。
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访表示：“与2010年全国国有土地有偿出让收入29397亿元相比较，今年全年土地出让金至少下降30%以上，甚至下降50%。主要原因是今年全国整体土地成交价格大幅度下降和土地溢价空间有限及严厉的房地产调控等银行信贷收紧。另外是保障房大量的推出和开发商融资渠道进一步趋紧，在资金链紧张、高库存、低去化的市场成交下，开发商拿地的谨慎。而目前土地市场供需比例失衡，成交低迷。
而今，土地市场恐难回暖。最后一个月，土地市场是否有起色，主要取决于开发商的资金和信心及地方对政策的放松程度。但从目前中央的态度看，今年年底前土地市场的冷清局面或难以逆转。企业资金也不乐观。在银行收紧贷款和销售成交下降及融资成本过高情况下，开发商拿地不积极。今年最后一个月房企拿地不会出现大幅增长。”
土地出让金收入情况一直是市民关注的焦点。今年10月，市本级土地出让金收入计划调整为399亿元，比年初预算502.5亿元预计短收103.5亿元。两个月前，市财政局向市人大申请批准调整卖地收入计划，将预算的502.5亿元调整为399亿元。预计短收103.5亿元。这样的计划获批一个多月后，卖地计划仍然面临巨大压力。
广州市财政局局长袁锦霞12月19日在会上说，截至11月底，市本级土地出让金收入205.69亿元，完成调整后计划数399亿元的51 .55%。按照国土房管局土地出让金征收计划，预计全年收入数为303亿元，考虑缴纳新增建设用地土地有偿使用费及土地出让收入退库因素后，预计全年收入计划为290亿元，比调整后计划数短收109亿元(其中花都、番禺短收14.02亿元)。这也意味着，广州的卖地收入，较去年大幅下滑36%。土地出让金收入短收主要是受宏观调控政策影响，企业资金链趋紧，开发商拿地的积极性不高，土地拍卖成交率低，土地出让金收入进度缓慢。其中11月3次挂牌拍卖地块30宗，拍卖底价144亿元，成交仅4宗，成交价仅8.1亿元。
中原地产近日公布的一份统计数据显示，前11月，全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿，与去年同期相比减少了5200亿，减少了三成以上。而今年全国土地财政将可能减少上万亿。北京中原地产市场研究部2011年12月6日发布，今年前11个月，全国130个主要热点城市土地出让金收入为1.18万亿元，同比去年的1.7万亿元减少5200亿元。
统计显示，2011年前11个月，全国130个城市总出让土地地块为24200块，出让的土地面积为108500万平方米；其中住宅地块合计为7476块，出让面积为39100万平方米；130个城市的土地出让金总额为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。在2010年前11个月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿元，相比之下，今年同期减少了5200亿元，下降近三成。与此同时，住宅类地块的楼面价也明显下调，从2010年同期的1810元／平方米，下调至今年1495元／平方米，下调幅度达到17.4％。
首先是限购后，一二线城市房屋成交量都明显萎缩，大部分房企加快消化库存，减少土地购入；其次是房企资金困难，目前房企的大部分融资渠道都被收紧；第三是土地供应开始出现郊区化，目前土地市场供需比例失衡，商业地块在今年占比明显增加，而住宅地块明显呈现出郊区化趋势，影响了开发商拿地的积极性。从目前调控的趋势看，今年年底前土地市场的冷清局面难以逆转。
中国房地产经济研究院院长谢逸枫接受中国房地产报记者采访时表示,与2010年全国土地出让金29397亿元相比，今年至少下降30%以上。2010年全国土地出让金收入高达29397亿元，而同年全国财政收入83080亿元，其中：中央本级收入42470亿元，地方本级收入40610亿元，土地出让金收入分别占全国财政收入和地方财政收入的35.38%和72.39%，由此可见地方政府对土地财政的高度依赖。土地财政并不仅仅只是土地出让金收入，土地出让后，地方政府还能获得建筑业、房地产业的营业税、契税等相关收入，在许多地方这占到地方税收的近四成。楼市和土地市场的双双低迷，对地方财政的打击显而易见。在土地财政收入锐减的同时，地方财政的支出却在大增。
据住建部估算，完成今年1000 万套保障性住房至少需要1.3 万亿元建设资金。中央财政虽然筹措解决了保障房补助资金1522 亿元，但更多的需要地方自行解决。1.3万亿-1.4万亿的保障房建设资金，其中8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，中央财政预算拟安排补助资金1210亿元，地方政府筹集4000多亿元。而地方政府承担的4000多亿元，现实的来源主要还是土地出让收入。全国5年内计划开工建设保障房3600万套，余下的2600万套的命运是更大的挑战。
根据今年6月国家审计署公布的报告，截至2010年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元。至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。近日，国务院批准广东、浙江、上海、深圳四省市试点自行发债，缓解地方政府财政压力。在加大保障房用地供应的前提下，既坚持楼市调控，又维持土地市场的稳定，地方政府面临着较大挑战，而围绕土地财政的各方博弈也依然在继续。
据中原地产统计，今年7-10月，10家标杆房企仅花费购地款212亿元，前十个月购地金额相比销售款仅占21%，创下历史最低值，甚至低于2008年的31%。十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)下半年明显放慢了拿地节奏。开发商的谨慎在城市土地出让的数据上得到了充分体现。
据中原地产统计，11月全国35个热点城市的土地出让均陷入低谷，流标和中止出让的地块达到了117宗，环比10月的22宗增加了4倍多，流标地块的规划建筑面积达到1580万平方米。其中，广州的土地流拍现象最为显著和集中。仅11月的上半月，广州就三度中止了多幅地块的出让。原定于11月1日公开出让的12幅广州南站地块被临时停拍；11月8日，位于广州南站核心区的12幅地块中止出让；11月15日，原定于11月18日公开出让的8幅土地，有7幅的拍卖再次被取消，如期拍卖的天河区广氮地区地块则遭遇流拍。这32幅地块的出让底价高达187亿元，约占今年广州土地出让收入计划的29%。
北京的情况也不容乐观。2011年1-11月北京全市土地市场共成交经营性用地107宗，合计910.5公顷，仅完成了全年供地计划的51.4%。北京今年的土地供应计划无法正常完成已成定局。房地产开发企业推迟缴纳土地出让金也成为趋势。一家在成都拿地的开发商告诉财新记者，当地国土部门多次上门催缴土地款，但他们的原则是不当出头鸟，周边的企业不交，他们也不交。据他透露，绿地的成都公司也是以资金紧张为由拖延缴纳土地款的时间。
据中国指数研究院统计，截至11月28日，全国监测的25个大中城市土地出让金合计9501亿元，同比减少1172亿元，降幅达11%。各大城市中，上海是惟一土地出让金超过千亿元的城市，达到1191亿元，但与去年同期相比，也减少了13%；北京市前11个月的土地出让金总额为920.7亿元，同比下跌14.4%，其中住宅类土地出让金收入仅为372.6亿元，与去年同期相比下跌幅度高达51.4%。大连则成为降幅最大的城市，前11个月的土地出让金总额为499亿元，仅为去年同期的一半。另外，无锡、南京、武汉等城市的土地出让收入也分别下降了34%、29%、21%。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫接受21世纪经济报道采访表示，土地交易的低迷直接导致了各地土地出让金的大幅下降。一方面是由于政府的土地供应量偏少，优质地块不多，地价未出现明显下降；另一方面，由于销售回款增速放缓，开发商为保证持有较充裕的现金，拿地比较谨慎。虽然广州市政府还采取了一系列措施，包括降低竞买保证金比例、放宽付款进度、减少保障房配建面积、降低交易起始价格、分割地块上市等，以鼓励更多企业参与拿地，但是效果不好。
地方政府应对土地出让金下滑的措施有很多，例如调整出让土地的容积率、延长开发商的付款期限等，但主动调低地价来吸引开发商的可能性不大。事实上，武汉、三亚、广州还在今年三季度陆续上调基准地价。北京外，南京、成都、沈阳、宁波等地上月也出现土地流拍、流标现象，数量分别为11宗、9宗、9宗和8宗。在供地任务的压力下，供地节奏往往呈现“前松后紧”的特征，年末也通常是土地交易密集的时段。但流标、流拍案例的频发表明，今年年末的土地市场似乎难有起色。在政策持续利空的环境下，开发商继续实施保守策略，放缓拿地步伐。同时，很多地方的土地起拍价格没有明显降低，进一步阻碍了企业拿地的积极性。
土地市场的低迷势必影响地方财政收入，为此，一些城市开始变相“松绑”土地政策。公开资料显示，广州市、南京市和安徽省均发布文件，延长土地出让金缴纳期限。即便如此，土地市场低迷的态势似乎也很难逆转。北京市共有11宗土地拟于11月28日、29日两天起接受报价，但到目前为止，只有两宗土地各收到一份报价，其余9宗地块均无人问津。
据数据显示，今年11月，全国主要35个热点城市在土地出让中，因各种原因导致的流拍、流标地块达到117宗，流标土地的规划建筑面积达到1580万平方米。从土地流拍、流标的数量上看，比10月份的22宗，增加了432%。楼市调控的持续推进，土地市场备受影响。土地市场低迷的态势很可能延续数月。统计显示，在纳入该机构统计的35个热点城市中，有24个城市在上月出现土地流拍、流标现象。北京、上海、广州三地均有土地“流产”，其中广州的土地流拍、流标数量达到32宗，为各地最高。据悉，广州流拍的土地面积达332万平方米，流拍土地的楼面均价为5584元/平方米，是35个重点城市中价格最高的。
近期，省财政厅下达广州市2011年地方债券转贷资金6.1亿元，用于广州市保障性安居工程项目及中央投资公益性建设项目融资成本。具体安排项目包括：保障性安居工程建设资金5.6亿元，用于市住保办南方钢厂项目及金沙洲项目；中央投资公益性项目地方配套资金0.5亿元，用于东南西环快速路丫髻沙大桥主桥维修加固工程和现浇异形板维修加固工程。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，2011年1000万套的保障性住房开工量来说，总投资量大约1.3万亿元，而2010年房地产市场的投资总量是6万亿元，今年预计会达到7万亿元，其所占的比例不到20%，应该看到，这对处于调控阵痛中的房地产市场而言，具有一定的支撑作用。原本政策制度设计的双轮驱动，现在看来并没有实现。一些地方大力推进保障性住房建设，普通商品房的开工量明显下降，有的城市甚至占总开工量的30%不到。目前政府手上握着这些保障性住房以及由此而产生的债务，在公租房不让产权出让等规定之下，现实中这些包袱最终是由企业替政府在“分担”。
卖地收入的缩水，财政局打算在支出方面调减。仅市本次支出需调减94.37亿元。土地出让收入预计短收109亿元，扣除按现行财政体制减少返还花都区、番禺区土地出让金14 .02亿元及上缴省农田水利建设资金0 .61亿元，市本级土地出让金支出需调减94 .37亿元。其中，将调减成本性支出69.66亿元。包括：调减土地储备开发成本支出33 .4亿元；调减亚运城建设成本支出16.06亿元(市财政已垫支，由于亚运城出让收入未入库，减少安排资金归垫)；调减“三旧”改造支出14.84亿元；调减收地补偿等其他成本性支出5.36亿元。同时，将调减城建支出11.12亿元，调减地铁公司储备地出让收入返拨支出3.04亿元，调减政策性计提的农业土地开发支出、教育专项资金、农田水利建设资金等支出8.8亿元，调减中心镇土地出让金等支出1.75亿元。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫接受国际金融报记者采访表示，2009年广州土地出让计划完成率约60%，2010年完成土地出让仅初始计划的30%左右，虽然近几年广州土地出让计划都未顺利完成过，但今年土地计划的完成前景似乎更为严峻。广州每年的土地出让任务经常完不成，今年完成的可能性也不大。最近土地出让遇冷，直接影响到了开发商拿地的信心，因此开发商的心态也出现了分化，一些上半年实现了全年销售任务的开发商，资金压力不大，便寄期望于年底抄底拿地；而大部分开发商受困于目前的销售压力，拿地欲望不高。事实上，随着流拍和底价成交的常态化，这种看重“性价比”和寄托抄底的心态在开发商中已颇具代表性。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫接受广州日报记者采访称，从楼市的发展历程来看，向来是量在价先，首先是楼市成交量的下降，然后才是部分高房价地区价格的实质性下跌。另一值得关注的动向是，在上海，房地产产权交易出现活跃的趋势，这表明，房地产行业已经出现了分化的苗头，这个行业正在进行调整。但从地方近期的一些动作导向来看，抑制不住的松绑情绪正在酝酿之中。一旦少数地区放松调控力度，极有可能引发连锁反应，进而给开发企业坚守价格的信心，重燃一些购房者抄底投资的意愿。要保证房地产调控的成效，促进中国经济以及房地产业的健康发展，离不开持续完善的住房政策的设计。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫接受南方都市报记者采访称，楼市拐点未到，调控不会放松。拐点的出现至少需要具备以下几个条件：首先，拐点的出现是一个持续性的过程，先是销量萎缩50%以上连续8个月到12月以上，然后是整体房价下降20%-30%，最后投资额下降10%，大规模大面积的抛售情形爆发。
其次，房地产投资增长下降10%以上。销量、价格有时是迷雾，一定要看投资的变化，房地产投资是否回落，目前超过30%的投资增幅，仍是高投资的表现。再次，看全国房地产市场的变化，不能只看局部一线城市的北京、上海、广州、深圳。目前北京、上海、广州、深圳等48个限购城市中的小部分城市区域的房价出现了松动。从全国600多个城市楼市整体来看，今年全国平均房价涨幅不比去年低，仅仅是小幅度房价涨幅回落。原因在于48个限购的大城市促使边缘区域房价上涨，一些中小城市、县城甚至涨幅超过二倍。
最后，从目前房企资金情况看，前期进入的资金并没有出来，也没有看到房地产商倒闭的消息，投资者也没有向外大规模大面积抛售投资房。开发商手上至少有1.5万亿到2万亿现金。另外是开发商前11月销售业绩也处于良好的状态。虽然北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的最高历史水平，不代表房地产过剩，也不会严重影响开发商的资金周转。现现阶段一些房地产项目的价格调整，更多的是属于房地产商营销上的一种策略。在社会财富集中度过高、房地产投资属性过重等情形之下，误判或者炒作房价出现拐点，会助推市场抄底风向的形成，促使房价酝酿更大的爆发。”
据国泰君安土地研究报告显示，截至12月3日，前11个月16个重点城市卖地收入仅上海过千亿。16个重点城市中，上海今年的累计土地出让金收入为1191亿元，位列第一，并且是唯一个上千亿的城市，但相比去年，下跌14%。排在第二至第四名的北京、天津、杭州，土地出让金收入的跌幅也在10%以上。
上海市规土局公布的土地出让公告显示，今年前11个月上海共有24幅土地出让终止。不过由于上半年表现的拉动，今年全年的土地出让成绩单还算差强人意。统计显示，今年前11个月上海共成交经营性用地268幅，成交面积共计1280.68万平方米，同比增长31.15%，土地出让金共计1119.83亿元，同比增长19.73%。市规土局公布的土地出让公告显示，11月上海共有37幅土地进行出让，最终只有25幅实现成交，12幅土地因无人竞买而提前终止出让。
进入11月，上海土地市场进入低谷，尤其是住宅用地，其成交率之低创今年之最。目前开发商对于资金链的顾虑，已导致其在土地市场拿地变得十分谨慎。住宅用地的频繁延期和终止出让，也反映出出让方对于土地流拍或者被贱卖的担忧。上海住宅用地市场自今年下半年表现出低迷态势，开发商受融资渠道及策略影响，短期内土地市场成交僵局难有转变的可能性。
截至12月3日16个重点城市的土地出让金收入排行：16重点城市1－11月卖地收入排名。16个重点城市中，仅有5个城市的土地出让金收入相比去年是上涨的，其中广州涨幅达148%，沈阳涨幅达89%。11个土地出让金收入下跌的城市中，跌幅在20%以上的有5个，跌幅超过50%的有2个，分别为厦门下跌61%，大连下跌51%。据国泰君安土地研究报告显示，截至12月3日，全国16个重点城市今年以来的累计土地出让金收入为7746亿元，同比减少13%。北京、上海等5个一线城市的今年累计土地出让金收入为3283，同比下跌8%，天津、重庆等11个二线城市今年累计土地出让金收入4463亿元，同比下跌16%。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫接受证券时报记者表示，受楼市调控影响，今年多个城市土地出让收入低于去年同期水平。收入锐减、支出剧增，地方财政资金缺口正在加速拉大。几百亿元的地方政府债券，对地方巨大的资金缺口来说，无非是杯水车薪，地方财政正面临楼市严寒的考验。地方政府应对土地出让金下滑的措施有很多，例如调整出让土地的容积率、延长开发商的付款期限等，但主动调低地价来吸引开发商的可能性不大。事实上，武汉、三亚、广州还在今年三季度陆续上调基准地价。
中国房地产经济研究院院长谢逸枫接受新华社记者采访表示,今年是最令人尴尬的土地市场,2012年一季度是土地市场年度供应的高峰期，但连续的宏观调控政策已经让全国土地市场明显降温。楼市“金九银十”落空，与楼市息息相关的土地市场也在10月份瞬间入冬，不但土地市场的供应、成交量大幅下滑，成交土地的溢价率也降到今年最低水平。 一方面楼市销售不畅、融资渠道被堵，开发企业拿地热情骤减；另一方面地方政府受低溢价率和担心流拍影响，推地量减少。虽然地方政府开始适当放松土地出让政策，试图调动开发商的拿地热情，不过在楼市调控持续之下，年底前土地市场的“寒意”很难消散。
当土地市场的冬天来临，市长们是否也开始挠头？从10月下旬到11月底，广州市国土房管部门连续多次发布推迟和取消土地拍卖的公告，集中推出的土地中，除了个别几块以近乎底价成交外，其余32宗土地最终因无人竞拍而被迫取消转让。有媒体报道称，仅按照这32块土地的出让金底价计算，从楼市蔓延至土地市场的“寒流”，将导致广州土地财政少收187亿元。
而这，对于广州这个一线特大型城市的财力而言，究竟意味着什么？土地财政或者房地产行业相关收入，在这样一个一线城市的财政收入中，占着多大的比重？今年2月，广州市长万庆良在“两会”上坦言上任后有三个“想不到”，主要就是指外界都以为广州富得流油，而实际上从财政收支比例看，广州非常缺钱。事实上，广州在财政收入上缴方面的比例比全国其他城市都要高一些。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，2010年，广州地方财政一般预算收入占地区财政总收入的26%，换句话说，广州财政收入每赚一元钱，自己只留下两毛六，大部分都上缴给国家和省财政。2010年，广州市地区生产总值达到10604.48亿元，全年来源于广州地区的财政一般预算收入3348亿元，占GDP的比重为31.6%。而广州全市地方财政一般预算收入只有872.6亿元，占GDP的比重为8.2%，低于国内的主要经济发达城市。
而按照国地税收入的粗略估算，上海市和广东省国税收入占国税、地税的税收收入之和的比值，都在68%左右。而按照一般预算收入和地区财政总收入之比来算，深圳、天津等其他副省级城市、计划单列市或直辖市，比例均高于广州的26%。比较有代表性的是同处广东的深圳，2010年深圳全口径财政收入为3506.8亿元，但深圳地方财政一般预算收入超过1106亿元，地方留成比例在30%以上。这一方面是因为深圳作为经济特区，在地方税收留成比例和财政优惠政策方面比广州占优，更重要的原因是，深圳历年来上缴广东省财政的比例很少，整个“十一五”期间为144.6亿元，约占同期深圳全口径财政收入之和13550多亿元的1%。
广州市作为广东省的“长子”，在上缴省财政方面也承担了更多，具体数据历年没有公布。但广州市财政局负责人此前的一个讲话中提到，今年广东省对广州市实施新的财政体制，将营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税4项税的省市共享部分的分成比例，由原来的4:6调整为5:5，受此影响，广州市上半年一般预算收入规模减少37亿元，预计全年将超过70亿元。由此我们不难算出，光上述四项税收分成部分，广州市今年一年将贡献给广东省财政350亿元左右。这也难怪曾任广东省副省长的万庆良转任广州市市长之后，直呼“没想到广州市财政对省里贡献如此之大”。
当然，万市长可以动用的财力并不止此，广州市2010年一般预算总收入中还包括了中央和省财政转移支付和税收返还部分186亿元，但更重要的是，他还有另外一个“钱袋子”：那就是以土地出让金为主的地方政府性基金收入。纳入政府性基金收入的项目包括：散装水泥专项资金、文化事业建设费、新菜地开发基金、国有土地使用权出让金收入、地方水利建设基金、政府住房基金、城市公用事业附加、彩票公益金和残疾人就业保障金等，但其中最重要的无疑就是——国有土地使用权出让金收入，俗称“卖地收入”。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，土地财政以及来自房地产相关税收的收入，到底在地方政府的收入中占到多大的比重？或者可以问，房价里面有多少进入了政府的口袋？这是个被热烈讨论过的话题。2010年，广州全市基金收入完成526.5 亿元，跟广州当年一般预算收入872.65亿元共同构成了政府当年地方预算内财政收入，共计1398亿元。这其中，国有土地使用权转让金收入455.6亿元，同比增长40.9%，占广州市2010年政府性基金526.5 亿元的86%，占当年地方预算内财政收入1398亿元的比例为32.6%，也就是说，接近1/3的地方财政收入来自于土地出让金。说明土地出让金与房地产相关税收是半壁江山。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，同时，2010年广州市房地产相关税收收入213.9亿元，占当年地方预算内财政收入的比重15.3%。以上两项相加，比重约为47.9%。卖地收入和房地产相关收入占了政府财力的将近半壁江山，不可谓不重要。所以当房地产市场的冬天从楼市向土地市场转移、土地卖不出去的时候，无论是来自于房地产相关的税收，还是土地出让金，两者的减收都直接影响到地方财政的钱袋子。土地出让金的使用，同样受到关注，广州2010年的土地出让金中，支出金额较大的项目包括：用于城市建设63.2亿元，用于地铁建设67.6亿元，土地储备开发82.2亿元，用于廉租房建设17亿元。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫接受国际金融报记者采访指出，自上世纪90年代分税制改革后，土地出让金收入基本划归到地方政府，土地收入及衍生的相关收入在地方政府财政收入中的比例逐渐加重。在2010年全国8.3万亿元的公共财政收入中，土地出让收入就达2.9万亿元。以 2009年为例，这一年我国新增信贷9.6万亿元，新增的GDP仅2.5万亿元，这意味着4个信贷换回了1个GDP；而在之前的8年，我国新增信贷20万亿元，同期增加GDP也是20万亿元，即1个信贷就换回了1个GDP。而且，从长期来看，已经越来越显现的是，房地产价格上涨和地方政府卖地得到的经济增长不可能持久，财政收入和经济增长过度依赖房地产业风险太大且不可持续。
数据显示，近年来各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入占比不断上升。2010年，全国土地出让金高达2.94万亿元，相当于地方财政收入的71%。土地出让金占地方财政收入的比例平均达50%，西部一些城市甚至高达80%以上。自1994年分税制改革以后，土地出让金收入基本划归地方政府。客观地说，在地方财力难以满足发展需求的情况下，土地有偿出让确实为地方经济发展积累了一定资金。按相关规定，目前土地出让金使用要按照一定的比例用于农业土地开发、保障性安居工程建设和农田水利建设。今年7月，《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》提出，教育资金也要从土地出让收益中按10%的比例计提。
在地方财政对土地出让收入如此依赖的情况下，土地出让金的大幅下降，将使一些地方政府的财务平衡压力骤然加大。2008年，国际金融危机引发国内楼市降温，导致地方政府土地出让金大幅缩水，就曾影响一些项目的后续投资。因此，此番土地出让金锐减，一些地方政府可能面临资金压力。当前应警惕的是，要防止由此产生连锁反应，影响各地保障房建设、农业开发和教育等领域的投资。尤其令人担忧的是，土地出让金减少将使部分地方政府的债务风险放大。
审计署公布的数据显示，截至2010年底，我国地方政府债务余额达10.72万亿元，在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达2.5万亿元，接近去年全年土地出让金总额。而且这两年地方政府也正迎来还债高峰。土地出让金的减少将放大地方政府的债务风险，使一些地方财政和金融体系面临较大考验。
土地市场和房地产市场密切相关。应该说，土地出让金缩水和当前楼市降温、房地产企业资金趋紧有很大关系，说明当前房地产调控已经取得初步成效。中央政治局召开会议研究明年经济工作时，再次强调要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归和房地产市场健康发展。因此，在土地出让金减少使得地方财政收入削减的情况下，必须坚决防止一些地方政府因利益受损而变相放松房地产调控政策，使当前难得的房地产调控成果付之东流。
当然，要降低土地出让金减少带来的负面影响，根本的解决之道还在于减少地方政府对“土地财政”的过分依赖。首先，应利用地方财政收紧的“倒逼”机制，促使各地加快转变发展方式和经济结构调整，改变地方政府唯GDP是从的政绩观；其次，要推动地方政府财权与事权相顺应，合理分配事权上的税收收入，拓宽地方财政收入来源，使之实现可持续发展；再则，也可考虑在房屋持有环节征税，在给政府带来稳定财源的同时抑制住宅投机需求。
谢逸枫
2011年12月21日