谢逸枫:不要对国家救楼市存幻想
不救市但会微调 微调不代表救市
导语：日前，SOHO中国董事长潘石屹在参加第一财经频道《头脑风暴》节目录制时表示，政府可能会在春节后救市。潘石屹说：“我来说政策对房地产的影响，我觉得也是两难，现在再往下走，开发商走不下去了，地方政府也走不下去了，与房地产相关的这些行业也走不下去了，可能会救市，救市的时候在什么时候呢？应该是春节之后会救市，救市我想有这样几个点，第一个点就是能不能取消限购。因为这个限购政策一下市场扭曲了。第二点能不能把利率降低。第三点把存款准备金降低，我想这三项对房地产的影响都是特别巨大的，你不要认为降低了0.5%的存款准备金就好像只有4000亿的资金出来，这4000亿的资金又会把存款带动起来，它是有一个放大的作用。肯定会一步一步地缓慢，吸取2009年上半年的经验教训，2009年上半年就太猛了。”
2011年12月20日，广东刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫接受《证券时报》记者采访表示：“中央经济工作会议刚刚表示要加强调控，怎么可能救市，除非国内宏观经济有变，否则不要幻想国家出手救楼市。别听信老潘瞎忽悠,政府不会拿公信力和老百姓的信任及调控成果当儿戏,简直是自毁形象,留下骂名。因此，中央政府救市等于自打嘴巴,再傻也不会搬起石头砸自己脚。目前限购的城市没有一个放松的,房贷政策依然收紧,怎么会救市？
春节后中央出手救市的理由不足和时机都不对,指望中央救市纯粹幻想。不过,地方政府自行调整政策,实施调控微调就存在,况且今年10月份开始,地方政府就开始暗中行动。估计到2012年第二季度，地方政府自行调整政策的举动越来越明显，动作越来越大。不排除地方政府调整限购的范围和限购的对象及房贷的贷款比例等政策。为释放刚性、首次置业需求和改善性需求，帮助开发商在2012年创造良好的销售业绩和楼市恢复到稳定健康市场提供好的政策环境。
谢逸枫表示：“退后一步说，目前地方政府对国务院的“新国十一条和新国十条及新国五条等新国八条”的政策，根本未执行到一半的政策，中国楼市的承担力远不至只能承受部分城市房价涨幅下降10%左右，或者说部分城市销售成交单月下降30%或70%，或者说地方政府土地出让金减少30%或40%，或者说出现砸售楼部案例和房企不拿地及业主维权等几家大房企打折扣卖子。
当然，中央调控不放松不收紧，只要是通过后期市场机制解决房价回归到合理水平，特别是增加商品房和保障房及土地供应，和继续遏制投资投机炒房需求，扩大试点开征房产税的城市或者试点开征商品房暴利税，挤掉楼市泡沫。同时防止房价回涨报复反弹，也是防止房价下降过快，影响到国民经济发展和稳定增长。”
谢逸枫认为：“房地产业目前受到调控的影响，未达到2008年，况且房价未实质下降，开发商手上依然有1.5万亿到2万亿现金。另外是限购城市仅仅48个，不到全国600多个城市的十分之一。即使48个城市限购持续到2012年，楼市不可能一下就崩溃或产生拐点。中央经济工作会议刚刚表示要加强调控，怎么可能救市，除非国内宏观经济有变，否则不要幻想。开发商应该随行就市,不要老把救市想法挂在心上。
不过,地方政府会根据本地市场调控的效果和市场实际变化，采取微调的方式，应对楼市下行的大趋势。比如，降低刚性需求的入市贷款门槛或者是鼓励首次人才型的需求，减免房地产交易税费和不限购，或者是下降首套房贷利率和提高公积金贷款的比例。中国城市化率50%和土地出让制度及GDP等土地财政决定地方政府只会增加对房地产的依赖性,一旦无房地产业的支撑,经济一定发展不起。
谢逸枫表示：“所谓利用调控降低对房地产的依赖不过是自欺欺人摆了。房地产增加值对经济的贡献率只会增加,不会减少。房地产未来二十年还是支柱产业,没土地财政,地方政府除了负债外,根本没办法解决财政紧缺的困境。看房地产税费每年增加和地方政府三改的运作方式及保障房建设缓慢,没有房地产行业,保障房是不可能建成的。往往地方经济发展好的城市,房地产依赖性越来越大,对第三产业和GDP增长及每年超过1000亿土地出让金就清楚了。
从国家政策层面上看，中央政府是不会放松,更加不可能大张旗鼓去救市，除非是疯了。中央政府不会主动救市，但也不会阻挡地方政府调控微调，只要在微调的政策符合中央调控的促使房价回归合理水平。微调不代表救市，是随国内经济发展趋势和地方经济及楼市情势变化需要作出的调整而已。这一点，从国家调控的目标变化就可以说明，最初中央房地产调控的目标由“稳定房价”，到“遏制房价过快上涨”，再到“促进房价合理回归”，表示中央政策调控的方向不是一成不变的。”
谢逸枫此前（2011年12月18日）表示：“我认为潘石屹‘春节后救市’为时尚早，至少要全国600多个城市销售和房价过半城市下降50%和20%，否则不存在救市。最主要是今年楼市与2008年金融海啸下的楼市内外经济和货币政策及市场等中央政府态度不同，如果今年楼市会恶化到2008年那时情况，中央才会出手救市。”
谢逸枫
2011年12月20日