终结楼市调控越调越涨怪圈：谨防政策松动演变为助涨的发动机

　　充足的流动性、巨大的住房需求、土地财政的依赖、资本的逐利演绎着中国房地产业向上攀登的轨迹，房价正常吗？土地供应正常吗？楼市调控政策有漏洞吗？

　　住房是国家每一个公民的生存空间，居住权像身份证是人权的象征，如果让资本、资金、资源挤压弱势群体的生存空间，这个社会的和谐稳定肯定会出问题。

　　应该说中国决策者已经发现了这个问题，不然2010年就不会猛烈推出一系列楼市新政，房价快速上涨的势头得到遏制，然而成效不如预期：国家统计局数据显示，2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。这也是全国房价连续3个月出现环比上涨。

　　政策和权力在中国有时候比金钱、市场更有力量，开发商摸透了地方政府的心思：楼市调控如果持续3年，经济增长速度下滑，房地产市场会像2008年那样一下子冷下来，说不定像应对金融危机那样出手救市，在中国经济结构调整、转变经济增长方式还未成功的时候，新的战略性产业还未成支柱的时候，房地产一跨下来，银行信用危机出现，国民经济更不会收拾，开发商一般都认为，楼市调控是战术性的，而不是战略性的。加上土地资源越来越少，城镇化步伐越来越快，等应付完“众人鞭挞的高房价社情民意”的反弹后，政策一松动，压抑的房价就会释放，调控政策演变为间歇性助涨的发动机！

　　担心的是政府的调控范围之广、力度之大、数量之多，给开发商、投机者市场重建的机会越多，房价反弹的力道越大。

　　制造最为真实、安全、可持续的经济增长，用制度法律把房地产定位居住的诉求，不把它转为投机家冒险、狂欢的乐园，不把它变成地方政府考核政绩的潜在工具，网友说得好：君不见，比尔盖茨世界首富，什么时候把钱都变成了房子？钱对于产业来说，对于企业家来说，都是身外之物，必须要用来提高产业的竞争力和企业的竞争力，房子，够住就OK了。关键是掌握发展的技术、领先的理念和规则、秩序的制定权。

　　2010年末中央和各部委的表态和举措传达出了中央对房地产继续调控的坚强决心。尽管中央高层和相关监管部门均表态，2011年要加强楼市调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资和投机性购房，遏制房价过快上涨。但楼市对政策调控似乎产生了“免疫力”，北京楼市淡季不淡越调越涨。2010年12月北京土地、商品房供给量和成交量均创历史新高。

　　在一个多月前，温家宝总理在澳门访问时就无可奈何地说过：“左一个（国）十条、右一个（国）五条，但房价就是压不下来”，“这里有多方面的因素，也很复杂，如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法”。住建部副部长仇保兴近日撰文坦言“中国房地产调控的难度比任何国家都大”，“我们十八般武艺都试了”，“未来房价调节的难度更大”。为了给调控失败寻找理由，仇副部长一口气罗列了“六大因素”，即“城镇化刚性需求、民间投资领域过窄、全球化热钱涌入与人民币升值预期、房地产只有环节税收制度缺失、土地财政、各地经济发展差距等”。

　　欣喜地看到，楼市调控目标更加明确，楼市定位更加准确，房地产业不能作为城市经济支柱产业。房价上涨不是因为房子太少，而是因为投资投机需求太多，抑制不合理需求才是正途；调控决心更为坚定，措施力度更强，调控政策频率越来越高，强调问责，政策不再反复。

　　2011年的楼市将向何处去? 2011年政府会采取哪些打击住房投机炒作的政策工具现在还很不确定，而不同的政策工具所产生的效果是不一样的。如果出台的政策能击中市场投机炒作的要害，但没有得到认真落实与执行，那再好的政策作用也将十分有限。从目前的迹象看，楼市调控正从短期急调变为长期慢调。所谓“短期急调”就是短期内政策密集出台，诸如限贷、限购、限房之类，期望房价很快下来，十八般武艺都试过了，现在已经证明无效。所谓“长期慢调”就是加大供给，千方百计加快保障房建设，两三年后乃至更长时间，让房价升势逐渐放缓。

　　依笔者浅见，楼市调控真的是开发商害怕两招：信贷之阀、土地之根；以人为本，税收抓紧。

　　中国楼市十年调控政策一览