聚焦2011广州“118号”首拍杨箕村三旧改造地块拍卖盛宴前
谢逸枫：广州今年土地首拍央企保利战国企城建
2011年广州旧城换新城房价翻一翻
核心提示：谢逸枫解答《杨箕村面面观——五问杨箕村拍卖》，城市升级，三旧改造，旧城换新城，改造多久房价一直上涨多久是可以预见的。2011年广州旧城换新城房价翻一翻,一是土地成本提高，容积率增加。二是利益分配方增加，政府和开发商及其他参与方。三是广州市中心黄金地段和城市居住环境改变。四是老城区土地升值潜力，地块非常成熟，靠近珠江新城金融商务区。五是拆迁和安置及投资开发成本增加，开发商预期利润大。六是广州经过城中村改造，富人进去，穷人出来，房价自然就上涨了。
一方面，2010年广州楼市在调控中“暴涨”，十区两市楼价上涨达到20%，平均价格超过1.1万元/平方米。十区楼价上涨38%，平均价格超过13000元，其中广州市中心六区房价上涨28%，平均价格超过2万元/平方米，最高价格达到12万元/平方米。另外一方面，2010年广州市土地供应5平方公里供应计划，仅仅完成1.75平方公里,而土地价格却比去年上涨70%，地王的价格一个超过一个，最高超过2万元/平方米的楼面价格。
在2011年中央楼市政策调控不断加码的情况下，一是1月14日上调存款准备金率，上回市场3500亿资金。另外春节后将加息一次。二是继续执行原16个城市限购政策，目前扩大到17个城市，1月16日武汉限购令实施。三是房产税有可能随时开征。四是保障房建设的监督力度加强，民生银行融资1000亿和住建部要求10%土地出让金分配到保障房及广州保障房资金到位。五是如果地王的出现，或者是加快第三轮政策调控的实施。
广州力争10年内基本完成本轮“三旧”改造，包括：目前全市在册138条城中村改造、200家旧厂房土地处置。根据初步摸查结果，广州全市十区两县“三旧”改造用地面积539.2平方公里，约80.9万亩。其中10个城区改造面积过半为“城中村”改造。从2007年广州城中村改造模式看，广州市“三旧”改造模式分类：“城中村”(旧村)采取全面改造和综合整治两种模式，全面改造根据融资方式又可分成村自主改造和公开出让两种。
首先，2007年9月猎德村改造，卖地筹款第一例。猎德村是广州第一个改造的城中村，通过拍卖部分旧村土地融资解决整体改造的资金来源。2007年9月，广州富力地产股份有限公与广州合景房地产开发有限公司联合体以46亿元夺得该地块，折合楼面地价8095元/平方米。猎德村改造的三大功能区都具有较高的容积率，其中桥东区的安置复建房容积率高达5.2，桥西区的拍卖商业用地容积率更是高达7.98。其中桥东区复建房已经于2010年建成，这个区域的房价肯定是3万-3.5万元/平方米.
其次，2010年3月林和村，开发商和旧村直接合作开发。2010年3月，新鸿基地产与广州林和村就该村改造工程签订了合作开发协议。这块位于广州天河北火车东站地区，周边高档住宅写字楼林立。这是2010年首单有关旧村改造中，由企业与旧村直接进行合作开发的项目。改造后的林和村将由14栋住宅、1栋办公楼及1栋商业楼及一幼儿园构成。其中，6栋为回迁房，另有7栋住宅及1栋公寓作为属发展商和林和村共同开发。林和村改造后，容积率为6.21，回迁房将为49层高层住宅,这个区域的房价肯定也是3万-3.5万元/平方米.
再次,2010年琶洲村开辟村委会与开发商共同主导方式 .保利地产以底价1.42亿元拿下琶洲村其中4幅地块,另外还需承担约47.7亿元的“城中村”改造成本和配套综合费,还要支付3亿元用于琶洲地区综合整治,实际楼面地价达到4714元/平方米。在琶洲村开发中，实行村委会与开发商共同主导的方式，在这个模式下，在政府、村民和开发商之间形成了一种良好的优化机制，这种模式在政府与拆迁户之间设置了一个很大的缓冲区，就是由企业与村民进行协商，进行利益平衡。这个区域的房价肯定也是3万-3.5万元/平方米.
最后,2011年1月18日位于珠江新城西侧的杨箕村三旧改造地块拍卖,这个区域的房价肯定也是3万-3.5万元/平方米. 2011年1月18日，将正式迎来广州2011首拍“118号”杨箕村三旧改造地块拍卖盛宴。截止2011年1月17日，广州市国土房管局官方网站信息显示，杨箕村公开出让地块暂未列出竞买人信息。
作为广州2011年住宅用地第一拍，又是城中村改造用地的拍卖，杨箕村自推出以来一直受到关注。杨箕村挂牌出让对竞买申请人进行了严格的条件设置，在资产、开发资质和开发项目等方面的要求非常详细，由此引来的业内讨论不断，“内定”之声不绝于耳。而区别于一般的土地出让，这个占地11.5万平方米、原居住人口超过4万人的城中村在改造过程中面临许多问题，杨箕村村民的拆迁补偿、文物保护、容积率等等问题，无不需要提早考虑和合理制定。
在种种事务性问题背后，更深层次上看，杨箕村改造将是对经历上世纪90年代洗脚上田的杨箕村村民的再一次心理和生活考验，从前从农民变成居民，从靠田吃饭到靠租过日子，今后这块面积只有11.5万平方米将变身高层住宅，杨箕村村民将如何再次融入这种城市化的进程中呢？
在杨箕村拍卖前，谢逸枫解答《杨箕村面面观——五问杨箕村拍卖》，从开发商“内定”疑团、杨箕村房价走势、杨箕村拆迁补偿、杨箕村文物保护和杨箕村高容积率五个方面，还原杨箕村土地拍卖前的多个瞬间。
杨箕村：杨箕村占地11.5万平方米，东起广州大道，南连五羊邨，西邻共和路，北接中山一路，1496栋房屋坐落其中。经过千余年发展，杨箕村已经从一个千人古村落转变成万人城中村，越秀区房管局拆迁前的相关数据显示，村里蜗居着至少4万外来人口，而在短短不到两个月的时间，这4万人已经搬迁一空，变成一个不到百人留守的空村。杨箕村全景。全村1496栋房屋将成为残砖断瓦。
【第一问】风口浪尖：开发商之争“内定”疑团重重
杨箕村在2010年经历了改造过程中最重要的环节。5月动迁，6月开拆，7月底拆完。2010年12月10日，杨箕村正式进入土地招拍挂程序，其中对竞买申请人的严格要求，成为业界关注的焦点问题。竞买申请人的条件要求，（一）在广州市注册，具备一级房地产开发资质的企业，注册资本 8 亿元人民币以上。（二）竞买申请人（或其关联公司）须在杨箕村周边区域（广州市越秀区及珠江新城）拥有自有商业、办公物业超过 15 万平方米，以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用。（三）本次出让不接受联合竞买。（四）凡在广州市行政区域内有严重违反土地出让合同、闲置土地或有其他不良记录的，及与其有参股、控股、投资关系的法人、个人及其他组织，均不得参加本次竞买。
谢逸枫：如果根据广州市国土房管局官网杨箕村公开出让地块公告看，广州仅有三公司具有竞地资格权（央企保利，民企富力，国企城建三家开发商符合资格。虽然保利于2010年已经拿了琶洲村的城中村改造，由于雄厚的政府背景和经济实力及强大的融资能力，肯定是不会放弃继续再拿的机会，至于是否成功是另外回事。国企城建是广州本地国企，具有一定政府资源和雄厚的经济实力，不排除城建拿下的可能性。
而民企富力和合景共同于2007年9月拿得猎德村改造项目，并且广州亚运城地块刚刚开发完一期，可能在资金上存在一定的困难。但是不排斥一起参加竞投的可能性，至于是否拿地是另外一回事，富力虽然没有央企和国企有政府背景和经济实力，但是在开发三旧改造经验和技术及处理拆迁安置方面等资金上也是很足的，这三个方面都有一定的优势。新鸿基是不可能参加，因为不复合竞投的条件。因此，央企保利和国企城建互相退让，最后有可能富力获得。但是，如果央企保利和国企城建保利互相撕杀，或者是都有兴趣，或者有一方退出，富力只能是坐山观虎斗，最后望地兴叹。
谢逸枫：很多教授和专家及学者都表示，这个是为某开发商“内定”的。其实，就算为某开发商“量身定造”也是合理的。交给没实力和没经验及没背景等没经验没品牌房企参加，不如把土地再放就几年。因此，通过“限制条件的方式”出让土地是符合三旧的目的。一是保证不会出现烂尾楼，给政府形象摸黑。二是保证资金到位和拆迁安置工作及开工时间等完工时间。三是加快城市改造和人口的疏散。
有人认为，在城中村改造中，主体是村民，不是政府，更不是开发商，一切程序以主体意愿来安排，不是政府和开发商能改变的。这个想法肯定是书呆子想法。开发商和政府才是真正的开发主体，而村民不过是被安置和被拆迁的对象而已，根本就没有参与到开发和建设及改造的什么实质性内容中去。
【第二问】面粉催贵面包 杨箕村或只能成为富人的乐园
杨箕村地块拍卖起始价格加上城中村改造成本，改造起始价高达23.5265亿元，折合楼面地价高达8592.58元/平。跟一般拍卖不同，杨箕村全面改造资金实行专户监管，由越秀区人民政府指定机构和杨箕经济联社进行监管。竞买申请人应在竞买前将改造监控资金 9.41 亿元人民币存入监控账户，公开出让后，竞得人支付的改造监控资金纳入监管。（摘自广州市国土房管局官网 杨箕村公开出让地块公告）这个要求无疑加重了开发商在开发土地过程中的资金运转压力，由于杨箕村改造过程须先建回迁房再见商品房，随着时间往后推移，还可能进一步推高房价。
谢逸枫：毫无疑问,广州老城区地块都是宝贝,广州市中心黄金地段,况且还是珠江新城金融商务区域附近的地块。一是附近住宅地块稀少.二是地块好.三是市政配套完善和交通方便.四是土地升值和房价上涨空间大.五是房企看好,不缺钱.六是房企多,地块少.七是利润空间大和可以拉近政府的关系.八是有利宣传公司品牌和提高影响力.九是2011年房价继续上涨.
所以,三旧改造这块地的楼面价格或达到1.2万-1.5万,如果按照6或12的容积率和地价及拆迁安置等开发商税费一切投资开发成本,除去2万元左右每平方米的成本,另外是开发商预期40%的利润和周围的房价已超3万元/平方米,以及老城土地供应稀少和地块价值计算,首期销价格在3万元-3.5万元/平方米.如建成顶级高端产品,最高价格将突破5万元/平方米,甚至达到8万元/平方米-10元/平方米。
根据广州日报报道，受拍地预期影响，业主放盘价已体现其乐观预期，放盘价比市价放高2000元/平方米。以羊和园为例，楼龄八九年的电梯盘目前市价为2.6万元/平方米，业主放盘价已调为2.8万元/平方米;共和苑中层楼梯楼单位也放到2.2万元/平方米。从杨箕地铁站上盖的一手新盘东山领汇价格变动可看出今年一年的楼价变动，东山领汇开盘价2.3万元/平方米起，随着大市向上而步进2.7万元/平方米，进而达到目前3.2万元/平方米的水平。
其实，2010年去年12月16日，白云新城区域拍出楼面价超过20000元/平的广州单价地王，而在该地块周边，目前新盘新货房价大概在每平方米一万多的水平，单价超过两万的盘还非常小，业内已经预测白云新城新高点的楼面价势必推高该片区房价。而在杨箕村，这种面粉催贵面包的情况更是不可避免，与杨箕村仅隔广州大道，越秀城建集团的某高档楼盘目前阳光家缘网显示的最新网签均价为32952元/平（数据截取日期为2011年1月13日），杨箕村拍卖改造后，进一步推高这些周边楼盘的房价，似乎不无可能。
第三问 拆迁补偿 什么样的标准才适合杨箕村？
东起广州大道，南连五羊邨，西邻共和路，北接中山一路，1496栋房屋坐落其中，杨箕村这块占地11.5万平方米的土地上，按照媒体披露的数据显示，杨箕村户籍人口有4000多人，另外还至少蜗居着4万外来人口。在册的4000多人，都是杨箕村拆迁补偿的对象。如何补偿早已引起村民和社会关注，也由于这个问题，杨箕村改造征询经历几年在2010年政府大力气推动下才最终有了定案。
根据南方日报2010年4月，杨箕村拆迁补偿方案公布，按照计划，杨箕村村民3年半内回迁,按期搬迁最低补偿标准为猎德1.5倍改造期间用于补偿村民的临迁费,将一次性支付村民两年,第三年起按每半年支付。在2010年6月30日前交屋,首层现状为商业用途,有合法有效的工商执照,并实际正在营业的,按45元/平方米/月的标准计付临迁费。无执照并在营业的,在6月30日前交房,按40元/平方米/月计付。首层为住宅用途,在6月30日前交房,按35元/平方米/月。两层以上的,按30元/平方米/月。猎德村改造时的拆迁补偿费为20元/平方米/月。凡6月30日以后拆迁的村民,其获得的临迁费则为25元/平方米/月。
2010年5月，《关于接收房屋和发放货币补偿的通知》以及《回迁房装修标准》公布，对回迁房落地玻璃、门框、室内管线的材料都有交代，多个装修项目更不离高级、名牌、豪华等字眼。回迁房装修标准 ◎公共部分，其中外墙将使用高级涂料，部分贴高级文化石;首层入口大堂的地面铺高级瓷砖拼花图案;大堂入口处统一安装豪华可视对讲系统;◎室内装修，其中卫生间及厨房等均配送名牌抽油烟机和嵌入式煮食炉各一个;全屋预先铺好冷热供水管、煤气管、电线、电话线以及空调冷凝水管。
谢逸枫：这个拆迁补偿标准显然是低了一点，不符合当前土地价格和房价及市场情况。可能和参考的补偿标准或者是计算的方式有关系。
第四问 杨箕村藏岭南建筑活宝 改造能够修旧如旧？
庙祠相依，庙前祠后”是一种岭南传统文化的建筑格局，在广州原老4城区（越秀，荔湾，东山，海珠区）大概也只剩下杨箕村的玉虚宫和姚氏宗祠凤仪堂了。 ——摘自广州杨箕村史。根据南方日报报道，旧城改造难以越过的一个问题是，城中旧物该如何处理。作为一个城市乃至一种文化的印记，有些东西必须在每次改造，每一个城市化的过程中保留下来。
在佛山，瑞安地产在市中心祖庙片区开创的岭南天地开发模式值得借鉴。祖庙保留下来了，而且周边也将通过异地重建等形式将古建筑保留下来。而在广州，杨箕村将是广州城中村改造乃至三旧改造的一次很好的尝试。据了解，村中玉虚宫将在原址保留，而姚、李、秦、梁四大姓祠堂将考虑使用原材料复建。完整保留玉虚宫复建四大姓祠堂，越秀区国土房管分局方面还透露,杨箕村改造规划详控规划方案近日已经正式获批。根据细化之后的改造方案,杨箕村改造过程中村内的文物保护将在原址保护玉虚宫的基础上,采用原建筑材料复建姚、李、秦、梁四大姓祠堂,但是否会等面积或在原位置复建,要在全部落实回迁安置房的基础上再考虑。
谢逸枫：文物代表广州文化象征和精神的传承及一个城市人的凝聚力，不可因商业利益被误伤。
第五问：高容积率 是疏导人口还是聚集新人口？
在广州市国土房管局的拍卖公告中明确指出，杨箕村改造后，容积率高达6.18。这样高的容积率，估计改造后房子的高度达到30多层。这又是林和村的又一个复制版本。容积率6.18，城中村改造第二高，根据新快报，杨箕村是继猎德村、琶洲村和林和村后，广州进行全面改造的城中村，其同样存在城中村改造中容积率过高的问题。
今年5月，杨箕村拆迁补偿方案公布时明确整个杨箕村改造容积率为5.63，但根据上周的土地出让公告，杨箕村作为商品房开发的出让地块容积率高达6.18，在四条村中容积率列第二高，仅稍低于林和村的6.21，高于猎德村改造后容积率的5.2和琶洲村改造村留用地容积率的5.5。
根据广州日报报道，广州市三旧办副主任陈建华表示，6.18的容积率和珠江新城差不多，算起来楼会盖到30多层，但不会超过该地区规划有关框架内的指标。陈建华透露，杨箕村改造容积率高的一个主要原因是2/3的土地面积都用于商用物业，并没有增加常住人口，又能解决融资问题。
谢逸枫：说明容积率高是由于商业面积造成的，其实6.18的容积率不属太高，基本符合建筑的规划和设计要求。况且可以增加建设面积和提高土地利用价值及增加市场供应。
谢逸枫
2011年1月17日