楼市调控：政策明镜高悬  市场云谲波诡

　　中国房地产受政策影响最大，楼市政策的紧松，决定房地产市场的走向。2010年4月15日“国十条”出台以来，遏制住房价疯涨的势头，国家统计局发布了今年6月份70个大中城市房价环比下跌0.1%的数据，已进入“下半场”的本轮房地产调控，目前，楼市政策没有实质松动，高房价也没有实质性下降，楼市调控已演绎成利益空前博弈。主要博弈者首先是地方政府，其次是通过房地产赚了大钱的富人，接着是通过发放贷款获利的银行，再次是有投机眼光的偏富中产阶层。

　　楼市调控政策影响力、收到具体成效的是以下几个：

　　1、2009年12月14日“国四条”释放清晰调控信号 ：温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。

　　2、2010年1月7日国务院办公厅发表《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》被称为“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。

　　3、2010年4月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，被称为“差别化住房信贷政策”：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

　　4、2010年4月17日国务院发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这被称为“新国十条”。国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中明确对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　5、 2010年5月26日 ，住建部、央行、银监会联合制定了“认房又认贷”的二套房认定标准，即《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。

　　 通知还明确，三种情况将被认定“二套房”，并执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　按照通知规定，不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。而对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按本地居民认定标准执行。

　　以上五大楼市调控政策力度空前，一些开发商、中介机构通过放探政策气球，“楼市调控政策转向”，“三套房贷政策有所松动”等等媒体不断释放国家调控放松的信息，关于房贷政策放宽的消息，例如，7月10日前后，一些非主流媒体突然爆出官方开始调研评估房地产调控政策的效果，暗示高层担心房地产市场紧缩政策可能影响经济发展，打算放松调控。接着，诸如“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等“反调控”消息也纷纷出笼，短短几天就形成一股“房地产市场调控政策可能终结”的声浪。官方这次的反应还算及时。7月12日，住建部、银监会等权威部门出来辟谣，强调将继续坚定不移地执行国十条及相关配套政策。国资委也否认授意央企拿地。

　　资金压力下，地方执行房地产调控政策有所松动的苗头亦开始出现，关于部分城市商业银行取消第三套房贷的限制的报道不绝于耳，这些通过媒体影响消费者心理，逼得官员不断辟谣“房贷政策没有任何松动的迹象。”部分城市商业银行已全面停止第三套及以上房贷的发放。各地银监局一直督促各银行切实贯彻落实房地产调控政策和各项监管要求，严格限制各种名目的炒房和投机型购房。

　　好在8月1日央行公布了近日召开的央行分支行行长座谈会内容，央行重申差别房贷，央行强调，下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，同时严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。(8月2日《新京报》)提高二套房贷首付比例与基准贷款利率，房价过高地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。而且二套房认贷限制投机炒房的力度前所未有。以家庭为单位认定二套房的同时，又执行认房又认贷的严厉政策。差别化房贷政策让消费者对遏制房价过快上涨重新燃起希望。

　　国家统计局近日发布的数据显示，6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为1.92亿平方米，其中待售住宅面积1.06亿平方米。如果按照去年全国商品住宅93713万平方米的年销售进度，上述空置房仅够市场消化2.5个月，而如果按照90平方米中小套型商品房的标准计算，目前我国商品房大约有空置房213万套。在住房市场上，与待售住宅性质接近、但比待售住宅规模更大的是空置房。空置房和待售房都是闲置的商品房。差别在于空置房已经完成了第一次交易，而待售房还在开发商手上。目前没有任何部门公布有关住宅空置规模的权威数据。一个来源不明、引起不少争议数据是“全国有6540万套房屋空置”。如果这个数据有可信度，那么我国城镇空置的住宅面积接近60亿平方米，城镇住宅空置率接近30%。

　　有资料显示，银行信贷是房地产开发和居民购房的主要资金来源。目前房地产贷款余额占各项贷款的比重已达20%左右，少数股份制银行已突破30%；房地产开发的资金有60%左右来自银行信贷；而2009年末个人住房贷款余额达4.4万亿元，个人住房贷款在各项贷款中的占比为11%。不仅如此，国土资源部公布数据显示，截至2009年末，全国84个城市土地抵押面积21.7万公顷，抵押贷款25856亿元。以上几项合计，与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。

　　去年上半年房地产开发投资完成1.43万亿元，其中住房投资仅略高于1万亿元。而在去年下半年，这两个数字分别刷新为2.19万亿元和1.54万亿元。下半年比上半年增长了50%以上。今年上半年的房地产投资回落到比较正常的水平：房地产开发企业完成投资总额1.97万亿元，其中住宅投资回落到1.37万亿元，但仍比去年同期增长了38.1%和34.4%。金融业对房地产的一贯偏好还是从央行日前公布的上半年金融机构贷款投向统计报告中得到了体现。上半年4.63万亿元的新增贷款中就有29.8%的比例流入房地产市场，说明金融业短期内恐怕很难摆脱对房地产的依赖。

　　有分析说，在房地产利益链上，房地产商、地方政府、银行、中介机构以及反映其利益的其他市场参与主体，或者说是某些影响力不容忽视的卸任官员、相关学者以及某些媒体等等，为了共同的目标正在结成利益共同体，进而成为抗拒中央调控的博弈方。他们曾经利用2008年的那场金融危机成功说服决策层放松对房地产市场的调控，在攫取了巨量利益的同时，也把国内房地产市场泡沫吹到了无以复加的危险境地。

　　国家统计局专家表示，准确房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。大量空置房的存在，而且直接展示在公众面前，有可能改变房地产市场预期和投资者行为。有评论家指出，  即将增加的待售商品房会对房地产市场形成多大的冲击，可能是今年下半年中国经济中存在的最大不确定性。

　　中国银监会已要求银行开始新一轮压力测试，内容包括住房价格下跌50%-60%的情况下可能对银行的影响。值得注意的是，几乎在同一时间，央行重申要继续对房地产实行信贷紧缩政策，而国家统计局则公布了全国待售商品房面积达到1.92亿平方米的数据，国土资源部也将一份涉及全国1457宗闲置土地的“黑名单”交与银监会。高层管理部门的一连串行动，预示着新一轮的房地产调控风暴即将来临。

　　房地产市场交易双方预期房价还将继续下降。由于不知道会降多长时间、降到什么水平，以至于买卖双方分别在一二级市场上观望，导致成交量下降。在二手房市场上，原本打算卖房的房主目前还不忍心降价，处于惜售、观望的状态，导致二手房市场成交量稀少。在新房市场上，有的买家因为得不到银行贷款而无法买房，有的买家因为预期房价下跌而暂时观望，这也导致成交量下降。

　　住房城乡建设部的数据显示，截至２００８年末，全国住房公积金缴存总额为２０６９９．７８亿元，同比增长２７．５４％；缴存余额为１２１１６．２４亿元，新增余额２５１１．１３亿元，增幅为２６．１４％。而另一方面，一些地方的保障房建设却面临着资金难题。以经济适用房为例，根据已确定的建设规划，２００９年－２０１２年，全国各地经适房建设量是４００万套，以平均每套７５平方米、建设成本每平方米３５００元计算，需要资金超过１万亿元。今年５８０万套保障性住房的建设任务已经明确，近日，住房城乡建设部、财政部等六部委联合发出《关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知》，住建部5日晚公布，北京、天津、重庆、唐山等28个城市，作为利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市；133个经适房、棚户区改造安置用房、公租房建设项目作为申请利用公积金贷款支持保障房建设的试点项目，贷款额度约493亿元。

　　当前的房地产市场不是由房子的供求关系决定的，而是由资金的供需决定的。如果房地产政策保持不变，商品房销售持续低迷，房地产开发商财务状况恶化，房地产投资将会降温，保障房建设有利于降低高房价。利用公积金建保障房，主要目的是为拓宽保障房建设资金来源，发挥住房公积金对保障房建设的支持作用，加快解决包括缴存职工在内的城镇中低收入家庭基本住房问题。到目前为止， 开发商在“死扛”，银行、投机者乃至地方政府在观望，调控措施没有取得明显成效。房市仍是交易量跌而价不跌的“顶牛”局面，前景难料。

　　中国房地产市场变幻莫测，不可捉摸，但是只要把握好货币政策、土地政策，房地产市场稳中行船，任凭波浪起，稳坐钓鱼船。

　　蔡律     2010年8月6日