大连商业地产经过这么多年的发展，步入到发展的黄金时代，那么大连商业地产有什么特点，下一步发展的方向是什么呢？带着这些问题，笔者走进戴德梁行2010年度新闻发布会，采访了张家鹏先生。

大连商业地产升级趋势比较明显，应该有更多室外空间去发展

大连商业地产经过这么多年的发展，升级趋势比较明显，2010年也是大连商业地产发展的黄金时代，当笔者问到大连商业地产的进步体现在哪些方面时，张家鹏先生介绍说：“大连商业地产升级趋势比较明显，首先一个大的变化就是硬件空间有所提升，如时代广场，虽然面积不大，但是硬件的通透程度和给人的体验都是不错的。其次最重要的特点是大家都知道的，大连有很大的商场像和平商业广场和天津罗斯福他们都进行了调整而且档次也进行了升级，整体的水平也在不断的提升。另外大连新增了很多的品牌、综合店等等。大连高端品牌的数量也在进一步的增加。如ZARA等，这也给这个城市带来了机遇，给了更多的选择；而且最近新进来的开发商实力已经明显增强，这是商业地产进步的基础，如恒隆、华润等。”

据笔者的了解，与其他地产类型相比，商业地产是最有机会取得更高收益的物业类别，但是运作也最为复杂，在张先生看来大连的商业地产在有些方面运作还是比较成功的，如大连商业地产的品牌保有量和丰富程度还是有自己的优势的，吸引了比较多的品牌进入，使得大连市民有较多的选择；从物业类别来看，大连也是很早就进入购物中心时代这个发展趋势，发展还比较好，较早的走在这个行业的前端。

但是，大连商业在运作过程中，也有自己的不足之处。如商业圈统一规划性不好，比如相互物业之间调动关系的调控、停车的安排、交通考虑问题等方面并不非常有序。张先生举例说：“如你们大连的西安路商圈，应该是非常有潜力的，但是预留发展空间不大，因为没有之前详细的规划，现在就两个独立的项目在那边，只会吸引人们到各自的大厦里面，成为互相对抗的两个方面，没有机会给人在路上闲逛的机会。一个好多商业圈，应该是有节奏的、丰富的、大小店铺都应有，业态也要更多元，除了给人以购买的乐趣，还应该给人更多的游逛的体验。”张先生这样的分析也是大连人的切身感受，常常觉得大连没有可以慢慢去逛的街。张先生紧接着遗憾的说：“实际上大连的商圈环境非常好，天气也很不错，应该有更多室外空间去发展，给人们更多的街头闲逛的乐趣。”

大连商业地产从未来三年来看，应不存在特别过量的情况

这几年大连商铺和写字楼都在飞速发展，市场上的议论也是不绝于耳，有的人说大连商业地产基本已经饱和了，那么张家鹏先生是怎么认为的呢？针对这个问题，张先生有不一样的看法，他强调说饱和这个词是和时间关联上的，阶段性供应过量是有可能，但在发展上一定会有先有后，市场慢慢都会消化掉这部分过量的供应。从阶段来看，从建立一个商场到人们改变路径到喜欢这还需要一定的时间。

张先生分析道：“中国的大部分省会城市基本上都有这个问题，但是我觉得说消费和供应总有先有后，你看到说有多少市场都是空的么，也未必。所以大连从未来三年来看，应不存在特别过量的情况，以比较的眼光判断，与国外很多城市比，大连还有很大的差距。同时我觉得过量也跟业态有关系，不同的业态租金的承受力不一样，如餐饮就会很低，服装就会很高，所以有很多开发商会有情结，都想去做最高档的，大家都挤在最高端和最高租金的这个层面上，拼命压缩娱乐休闲空间，就会导致这个层面的抢夺非常激烈。”

大连的商业地发展之路大体上是按着天津街--青泥洼--西安路这个路线追溯的。随着大连城市化发展进程的展开，张先生也给我们预测了一下大连商业未来的发展趋势。他认为第一，大连商圈未来的发展趋势，高端商圈不会在已发展的这些商圈里，因为高端的消费人群是相对独立的环境。第二，大连未来的商圈一定会细分。现在的商圈吃饭、购物都集中在一起，各自特色不明显。未来一定会有商圈是专门提供消费购买的，另一个地方是专门做休闲的。张先生感叹说：“大连这么好的一个城市现仍没有一个提供特色休闲聚会的地方，这样的地方应该结合资源和属地文化创立有体验元素的场景，我相信慢慢会细分出来，类似于上海新天地这样的。大连的俄罗斯街应该是想朝这一方向做，但是现在从发展来说还没有做的最好。”

针对未来大连商业地产的布局，张先生接着强调说“商业细分之后，就不再有哪里最好的说法，在高档、大众、休闲等不同定位的商圈下都有不同的最佳选择，而不同功能商圈之间也不好做比较。有我认为最好的高端商业会集中在城市主干道和城市的重心位置；做休闲这一类的来看，是有资源的地段，如沿海或有历史文化底蕴及有老建筑的地方。”

本轮调控对商业地产发展有帮助，下半年不会出台更严厉的政策

对于“新政百日”的效果，张家鹏认为，成效还是比较明显的，已经初步起到遏制房价的作用。房价增长过快，而政策的相应出台也正是时候，张先生说：“政策的出台，对于政府来说也是个不容易的选择，我们都知道拉动经济的三驾马车是消费、出口以及投资。出口受经济危机的影响，短期内并没有很好的恢复。消费是依靠收入增加为基础的，和整体经济有关系，也不可能短期内一蹴而就。投资就成为重中之重。但是问题在于，发展投资的时候要注意跟房价的关系，任何资产泡沫的问题，都是最难治愈的，我们拿日本来做例子，日本房价破灭后，一直进入一个缓慢的恢复期，一直到现在都没有完全的摆脱这种影响。我想政府对这方面是很担心，所以会有一系列政策的安排，还是起到了相应的效果。”

张先生也详细的分析了调控对商业地产的影响，他认为本轮调控对商业地产的发展还是有一定的帮助，主要表现在：第一，有这样的政策出台，让大家看到商业地产之于一个发展商的价值。发展商能够更平衡的去看待不同物业在他的产品组合中的贡献和关系；第二，从目前来看，因为很多投资客买房靠银行贷款，贷款收紧后会关注商业地产，从而去投资商铺。这些都会激发商业地产的繁荣。紧接着张先生话锋一转：“我不认为是长线的帮助，从长期来看还是有些问题，很多大的地产商最开始做住宅后做商业，或者是同时在做，所以如果说住宅这一块销售不好，资金紧张的话就不会有太多的精力和能力去关注商业地产。

现在市场上对房地产下半年是否会出台更严厉的调控等问题的议论达到了白热化的状态，究竟下半年政策走势如何？张先生沉吟了一下说：“对于我来说，我一向不认为政策会一直严厉下去。问题在于政策究竟要收到什么时候，什么时候会合理放开，为什么现在很多人在说下半年政策会放松，是因为看到目前经济的问题，假设没有投资拉动，房地产比较冷淡，那么问题就会有。比如说从就业人群上来看，房地产还和很多行业息息相关，家纺、建材、家居等，所以变得10个人里面可能都有6个人从事房地产及相关行业，行业对经济的拉动是不言而喻的。

张先生接着强调说：“通常来说，不应该再有更严厉的调控出台，目前很多大地产商存货量已经够大了；再说地产已经渗透到生活中，如果继续严厉的话，后果是很让人担心的。”