7月14日本律师发表博文《审判奇观——深圳二手房审判之混乱江湖升级版》，15日南方都市报予以报道《二手房违约金频现同案不同判！》，同日中央电视台二套（财经频道）记者联系本律师拟就此现象做专题采访，今天（2010年7月21日）上午，央视财经频道记者来到广东德海律师事务所采访本律师及部分个案当事人，现将采访内容整理如下：

　　

　　本律师认为目前深圳二手房审判同案不同判现象已十分严重，焦点集中在如下三个方面：

　　

　　一、违约金纠纷

　　

　　争议焦点：1、20%的违约金是否应予支持？2、守约方和违约方哪一方应对违约金过高承担举证责任？

　　

　　矛盾判例：深圳中介提供的二手房买卖合同版本基本都有如一方违约应支付守约方房屋成交价20%违约金的约定，在一方违约时该违约金是否能够得到法院的全额支持，在深圳各法院出现了严重的同案不同判的现象，如深圳市罗湖区法院（2009）深罗法民三初字第1301号案，判决被告全额赔付了原告房价20%的违约金，而同样是该院的（2009）深罗法民三初字第2167号案却以约定的违约金过高为由将20%的违约金调低至2万！又如深圳市南山区法院（2009）深南法民三初字第213号案也是全额支付了原告房价20%违约金的诉讼请求近30万元，而同是该院的（2010）深南法民三初字第213号案则将20%的违约金14.9万元酌情调整到6万元！

　　

　　本律师观点：违约金兼具补偿性和惩罚性，除提供评估报告证明房价涨跌外，因房价变化导致一方毁约时给守约方造成的损失是无法估量并举证的，即便需要举证，也应当由违约方承担举证责任，在违约方无法证明守约方实际损失的情况下，法院应当尊重当事人的意思自治，判决违约方全额支付守约方违约金。

　　

　　二、阴阳合同纠纷

　　

　　争议焦点：因房价上涨业主借阴阳合同毁约是否应当承担违约责任？以实际成交价过户所增加的税费应由哪方承担？

　　

　　矛盾判例：以原登记价过户，实际成交价付款是深圳二手房交易公开的秘密，而借“阴阳合同”毁约（业主要求以实际成交价过户并由买方承担由此增加的税费迫使买方放弃购买），也是卖方实收情况下惯用的毁约手法，由此发生的纠纷起诉到法院后也产生了两种完全相反的判法：

　　

　　深圳市龙岗区法院（2009）深龙法民初字第4548号案认为（判决原文）“……原合同中约定的税费由原告（买方）承担，系基于备注项中以原房地产证价格作为转让登记价的约定经计算后双方确定的，故上述条款无效后，实际上双方仅对以原房地产证价格为转让价所计算的那部分税费达成了由原告承担的协议。而对于被告（卖方）致函要求按实际成交价进行转让登记，由此产生的税费由原告承担的主张，因原告未对此进行答复，根据法律规定，双方对未约定事项没有达成补充协议的，应按法律规定确定。因法律就上述房产买卖的税费及承担主体有明确规定，故双方虽对对以实际成交价作为登记价而增加的那部分税费未协商一致，但并不影响上述合同的履行，该增加部分的税费应依法由纳税义务人承担。所以，被告以双方未能就税费达成一致协议而解除合同的主张，于法无据，本院不予支持”，判决被告全额支付原告总房价20%的违约金。

　　

　　同样的业主借阴阳合同毁约案件，深圳市福田区法院（2009）深福法民三初字第1584号案却认为（判决原文）：“……原告（买方）与被告（卖方）之间签订的《二手房买卖合同》以及《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》均未约定有关个人所得税以及土地增值税的负担主体。此后，原告与被告双方也未就个人所得税以及土地增值税的负担问题达成其他补充协议。即原告与被告双方未就主要合同条款达成一致，应视为合同未成立、生效。……原告依据尚未成立的合同向被告主张权利，于法无据，依法应予驳回”，判决驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求！

　　

　　本律师观点：完全赞同龙岗区法院（2009）深龙法民初字第4548号案观点，税款不是房款，税费约定不是合同必备条款，在合同没有约定或约定不明的情况下应按法定处理，由纳税义务人承担，以免给毁约方提供毁约借口。

　　

　　三、代签合同纠纷

　　

　　争议焦点：代签合同是否有效？代签人是否应承担被代签人不追认的法律责任？

　　

　　矛盾判例：由于各种原因，共有或他人房屋找人代签合同的情况大量存在，在房价波动后，被代签人往往以未经其同意为由不予认可，在此情况下代签的合同是否有效，如何追究代签人的法律责任在深圳也出现了两种截然相反的判决：

　　

　　深圳市中级法院（2008）深中法民五终字第945号案件认为：“……代签人的物权处分行为只应对房屋权属是否发生变动产生影响，而不能决定涉案合同是否有效或无效。就涉案《房地产买卖居间合同》的签订而言，系签约人的真实意思表示，……就涉案合同签订人而言应为有效合同。……在本案产权人已明确表示不同意出售房屋的情况下，致使合同无法继续履行的原因在于代签人不具有房屋的处分权，代签人应当承担双倍返还定金的违约责任”，判决代签人双倍返还买方定金20万元。

　　

　　同样是代签合同，深圳市中级法院（2010）深中法民五终字第388号案则认为：涉案房屋属夫妻两人共有，签约人未经另一产权人的书面同意将共有财产予以处分，该处分行为无效，双方签订《二手房买卖合同》为无效合同，因合同无效，该合同中的违约条款亦无效，对于买方要求签约人和共有人支付违约金的诉讼请求不予支持，二审判决代签人及共有人均无需支付违约金！

　　

　　本律师观点：代签人在合同中明确表示签约已取得了产权人或其他共有人同意，并认可合同效力，在此情况下代签人应承担合同的效力担保责任，即使产权人或其他共有人不同意，也应由代签人承担法律责任。对于夫妻共有房屋，房价上涨后一方以未经另一方同意出售而双方又以共同原告形成攻守同盟起诉买方主张合同无效的，应当按表见代理认定为有效合同，以保护善意买方的合法权益。

　　

　　除了上述三种情况之外，2008年之前解约定金条款的适用也出现了大量的同案不同判情况，部分房屋虽有解约定金约定（同时约定守约方放弃追究违约方定金罚则之外的全部权利），但是房屋已交付买方装修使用多年，房价已升值数百万元，而定金只有几万，在此情况下如仍机械适用解约定金，允许业主以双倍返还定金为代价解除合同有违合同法规定的公平原则，亦不利于交易秩序的稳定。另外，“新国十条”后楼市新政引发的纠纷目前已进入法院审理阶段，由于属于不可抗力、情势变更，还是正常商业风险理解不一，根据以往经验判决，必然又会出现大量的同案不同判的情况。

　　

　　2008年3月15日，本律师即与南方都市报合作，用两个整版报道深圳法院同案不同判现象（题为《关注“3•15”:二手纠纷审判标准不一维权难处多》）并呼吁深圳中院统一裁决标准，但时至今日不但未出台，同案不同判的现象反越演愈烈！本律师在此借助中央电视台这个全国最具影响力媒体再次呼吁深圳中级人民法院尽快出台审理二手房纠纷案件的统一指导意见，结束同案不同判的荒唐乱相，重塑司法权威与司法公信力！

　　

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