著文背景：2006年6月，国家统计局发布的初步核算数据显示：上半年，中国国内生产总值（GDP）为91443亿元，同比增长10.9％，快于上年同期9.9％的增速。其中固定资产投资明显加快，同比增长27.7％。目前在建的房地产总市价为中国GDP的25％。同时，按国家发改委2006年7月公布，2006年前5月我国房地产开发企业国内贷款增长率达42.9％，增幅比去年同期提高34.2个百分点，增长速度连续5个月保持40％以上。而同期房地产开发企业定金及预收款比去年下降10.5％，连续5个月负增长。由此可见，房地产已成为中国居民的主要投资方式，金融机构的重点放贷对象及拉动中国GDP增长的核心项目。鉴于此，笔者在本文中将结合自身办案体会，就此现象所隐含的金融法律风险及如何进一步处置的方式作一些分析与探讨。
关键词：金融、房地产、不良资产、处置方式


前言
世界各国的经济在2006年初的同步稳健增长之后，进入2006年的下半年后，其经济周期已经有所分化，而中国则继续保持快速上升态势。6月的中国市场，房价进一步上涨。以广州为例，已较去年同期上涨了14.6％，与此同时，中国银行在香港资产市场成功融资达罕见的112亿美元之巨，房地产、金融界俱洋溢在一片欣欣向荣的喜悦之中。值此凯旋之际，投资者尽可以继续陶醉，但金融房地产法律从业者当倍加清醒。因为，国际和国内经验一再表明，资本市场出现问题时往往是在经济高速增长时期，尤其是一国居民把财富都凝聚在房地产上，银行对房地产开发行业过量投入时所致，种种“乐极生悲”而遭遇市场惩罚的殷鉴并不遥远。如1997年为此付出巨大代价的泰国，当时房地产总量即占其国内GDP之四分之一；而我国海南省房地产泡沫更给四大国有商业银行留下近400多亿的不良资产。可见，如果忽略金融房地产不良资产成因的分析，仅看房地产市场规模扩大，短期利润巨增的表象，基本面疾患发作即是迟早之事。同时，面对资本市场翻脸无情而留下的房地产不良资产如何进行处置，其方式和操作性亦值得我等专业从事不良资产处置的法律从业者进行深入彻底之探究。

一、金融房地产不良资产成因探讨
在四大国有银行产生的不良资产中，房地产不良资产占有相当大的比重，大体约占整体不良资产总量的三分之一，其形成的原因主要有以下两点：
其一，房地产不良资产形成的最初起因是源于我国担保法律制度与信用体系不健全。
近二十年，我国的经济发展速度一直位居世界前列，在这种经济高速发展期间，我国却直至1995年才出现第一部《担保法》，而且仅仅是96个条文，而担保系市场经济中的一项重要法律制度，其跨越物权法、债权法两大法域，几乎涉及民事法律体系各个方面，试想市场经济关系何其复杂，民商事法律的内容何其丰富，96个条文试问如何调整？如何容纳？故此，在审判实践中，对于担保合同无效后的赔偿责任，保证期间、抵押期间究竟是诉讼期间还是除斥期间，债权人对债务人诉讼时效期间完成或不完成，其效力是否及于保证人，尤其是抵押权制度的实行与登记制度的司法性质等方面都有种种不同的处理原则。如《担保法》第42条就规定了四个不动产登记部门。令银行与贷款企业在实践操作中无所适从，从而草率行事，使抵押权制度流于形式甚至令抵押权落空。这类情形在2000年我国出现第一部全面的《担保法》司法解释后，方有了一定程度的规范，但是，在该司法解释适用过程中也出现了一些分歧，引致一些新情况与新问题的产生。如对《担保法》颁布前保证期间约定不明的处理问题。《担保法》颁布后，银行与保证人（房地产开发商）签订的保证合同约定“保证人承担保证责任直至借款人主债务本息还清之日为止”等类似内容的，《担保法》司法解释第32条明确规定其保证期间为两年。然而，对于《担保法》颁布前成立的保证合同中的上述关于保证期间约定是否属于约定不明的问题，在审判实践中也同样有着种种不同处理原则。因篇幅所限，笔者在此不作深入探讨。今后将就此问题再另行撰文阐述。
同时，在经济高速发展期间，企业或债务人从银行融资后对经济波动周期与经济形势的困难估计不足，盲目投资，在投资过程中未进行详尽的调研分析工作及采取风险防范措施，导致投资失误，为挽回经济损失，企业或债务人又想尽办法再融资、再投资，以致形成恶性循环，陷入债务危机之中。但是，由于目前我国社会环境没有建立相应的“诚信”环境，个人信用体系还没有完全建立起来，而真正的商业银行应该是以个人信用为基础的社会信用中介组织,在这方面,法律和银行方面都不健全，银行在放贷过程中对信用审核过于宽松，一旦出现经济波动周期或整体经济形势出现缓慢增长或停滞，就会导致资金链出现断裂。此时，由于债务人积重难返，其信用也就成了一纸空文。由此造成的恶果，自然首当其冲由放贷银行来承受。于是，房地产不良资产也就随之产生。
其二，房地产不良资产形成的必然原因是因为我国房地产市场虚假的泡沫繁荣。
取得银行贷款的方式，除了信用担保贷款，大部分都是不动产抵押担保贷款，我国一手房地产市场价格在各大城市【尤其以京津为龙头的环渤海圈经济、上海为龙头的长三角和广州为龙头的珠三角为主导的三大城市群为甚】，一直持续大幅攀升或持续居高不下，相应的贷款额自然也较高，据央行《中国房地产发展与金融支持》报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6％急剧提升至2003年的21％。在2006年，这个比例有进一步上升的趋势，其中，在中国上海，2004年全部新增贷款中，有近80％投入了房地产行业。从而也就为房地产不良资产的形成埋下伏笔。以近十年中国房地产市场一手楼价格、二手楼价格及经法院强制执行后的评估、拍卖价格的对照并结合国家计委经济研究所等权威机构联合刊发的《中国行业景气分析报告》分析来看，可谓一幅“一路高速下滑走势图”。银行放贷又多在一手楼交易环节，其潜在的风险之大自然不言而喻。
而无论是媒体关于房地产市场的舆论导向，还是某些行业专家的分析指引，房地产一手市场都一直给人感觉处于繁荣与增值之中，以广州为例，根据广州市国土房管局官方网站统计。2006年1－5月，全市一手住宅均价5902元/平方米，其中4月份广州十区一手商品房住宅均价6253元/平方米。较去年同期的5455元/平方米上涨了14.6％，即便是在国家为调整住房供应结构，稳定住房价格上涨势头，自2005年至今，仅就税收政策，就调整出台了营业税、个人所得税等系列政策，尤其是在2006年7月，在楼市“新政”出台一个月之际，据广州国土房管局官方网站显示，广州市10区网上签约一手住宅均价仍不降反升，达到6832元/ 平方米的历史同期最高水平。可见，中国的房地产价格已达到空前的历史高位，完全看不到市场疲软的情况。全民仍皆以为投资房地产必定会增值保值，甚至会产生丰厚的利润。殊不知击鼓传花，终有结束。仍以广州为例，且看另两组不那么引人关注却又与之息息相关的数据：①2006年1－5月，广州全市职工平均工资比上年同期增长9.1％，城市居民人均可支配收入增长10.5％，明显赶不上房价的涨幅；②在成交数据背后存在“合同撤销率高”的疑云，如2006年5月，广州某区网上签约套数为1642套，而广州市房管局的统计显示，该月该区成交量仅为1001套，即撤销率达40％，其中缘由不禁令人深思。
目前，导致中国房地产市场投资升温的因素有以下几种：其一，楼盘的市场策略，某些楼盘在销售中往往是采取先拿出少量预售房以较低的价格试水市场，然后拉抬价格，给人一种“升值”的感觉，最后待现房建成后，再视市场情况和投资收益，以较大幅度的降价清盘。其二，某些开发商的“托市”策略，如在开盘前后，发展商让员工或代理机构提前购买一批房屋，或以此拉高价格，促使正在观望的购房者入市，或者以“特价”让利给员工减轻他们“托市”的负担。这正是造成网上即时数据与官方统计数据差异的原因。其三， “地荒论”、工程造价原材料等因素，但据广州建委统计，2006年1－6月，广州市商品房竣工面积399.16万平方米，同比增长104.7%；其中住宅竣工面积334.34万平方米，同比增长112.1%。今年存量商品房是处于大幅度增加之中，而据2006年国务院发展研究中心宏观部的《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》认为，工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格的影响，远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响，可见上述因素纯属为市场能抬高楼价，制造热销势头，以诱使购房者尽快入市。其四，外资进入中国房地产的冲击，综合各方资料显示，仅于2005年，外资投向中国房地产的资金就达110亿美元，而2006年一季度外资在中国购买物业的资金已达45亿美元。但随着2006年7月21日，建设部、商务部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的实施，外资投入中国房地产市场将会在市场领域、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域受限。其五，受银行信贷扩大的影响【注：就此因素对房地产市场的影响，笔者在本文已多处进行分析阐述，在此不再赘述】。
因此，在楼宇项目开盘的市场推广期间，随着开发商、传媒等强调楼盘的升值潜力的舆论宣传中，往往给人以一种房价坚挺的信息，而最后的实际成交均价大都低于最初的报价，因为据2006年国务院发展研究中心宏观部的《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》统计：自1996年以来，中国住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应需求而处于空置状态。同时随着房地产升值的速度超过了收入的增长，国际“炒房”游资的逐渐减少，若建成现房后销售业绩不理想，尤其是中高价位的房地产，采取打折、优惠的方式降价，已成为不少地产商的市场促销手段。于是，当人们靠借贷投资的房地产（尤其是写字楼与商铺），其回报与所想相去甚远，而市场一旦进入不景气，投资者的经济压力也就随之而来，继续还款的动力和能力也随之下降。此时，不少投资者或作楚囚对泣、置之不理或作金蝉脱壳、匆匆转卖。而银行作为房地产市场的最大的间接投资者，却不得不接下这一沉重的包袱，并为此付出惨重的代价。贷款本息未能全额回收，大多数借款都只能通过变卖抵押物来实现债权。高价高比例抵押贷款所带来的巨量房地产抵押物，实际上已是价值缩水，难以抵偿全部债权。然后，房地产不良资产应运而生。

二、房地产不良资产再处置方式的实践探索
在实践中，有关房地产不良资产的再处置方式、手段较多，在此主要浅析以下几种。
其一，搭建处理有关不良债权与房地产不良资产的处置平台。
目前，我国在处置不良资产上，对不良资产进行打包、分包出售的处置方式已非常普遍，建议在此基础上，搭建有关处置不良债权与房地产不良资产的处置平台，成立类似于上海房地产收购租赁公司这一类型的机构，通过进行债转股、置换、收购等手段，取得物业产权后再进行包装，明确产权，租售并举，投资经营两宜，以房地产不良资产的资源为基础，除了能最大利益化的实现债权回收价值，还可以拓展投资经营业务，藉以达到综合平衡，有效配置资源，消化沉淀在房地产不良资产中的不良债权。
其二，通过公开、公平、公正的原则招标确定评估、拍卖机构。
对房地产不良资产进行评估、拍卖是大部分不良资产处置过程中的必经程序，但由于评估、拍卖机构都由法院内部确定，以致大多数评估、拍卖机构参与的积极性不高，只求尽快拍卖，以赚取佣金，不良债权回收价值也因此一跌再跌。
为此，笔者认为有必要在此环节对选择和确定评估、拍卖机构的方式进行探索和创新，形成公开、竞争、择优机制，借鉴工程建设和政府采购的经验和做法，对其进行公开招标，扩大信息来源，营造良好的资产处置氛围，最大限度地挖掘潜在投资者，只有这样，才能有利于实现不良资产回收价值的最大化。但须对招标有关操作规程、内容及程序作严格要求，以免引出新一轮的黑箱操作并带来不利于实现不良资产回收价值的最大化风险。
其三，充分发挥房地产中介的桥梁作用。
房地产中介可为房地产不良资产提供评估、置换、变卖、抵押、销售、出租、过户等全套服务。
在对欠款人进行催收的过程中，无论是在诉前、诉讼或执行阶段，银行都可以与之达成和解。通过协商或评估抵押物价值，委托房地产中介机构公开挂牌变卖、销售、出租、置换或进行转按，并委托其提供办理抵押、过户手续，也不失为一种尝试。与拍卖方式相比较，通过房地产中介公开挂牌销售，延长了信息公告的时间，扩大了信息传递的范围，节约了处置费用，且由于房地产中介承担了办理产权过户手续的工作，使部分原本产权不清、投资者望而却步的投机性物业（此类物业对房地产不良资产的解决影响极大）成为产权清晰的投资性物业，从而充分挖掘了潜在投资者，最大化地实现了房地产不良资产的价值。当然，在选择房地产中介进行委托时，笔者认为同样应引入竞争机制，择优采用，并签署相关协议，明确责权利，以规避有可能出现的各种风险。
其四，引入专业的律师事务所，作为买卖双方或投资者的法律顾问，以根据其商业需求，综合财税、法务、营运等各方面，对目标交易进行磋商、调查、评估、分析，设计最完善的全方位解决方案。
无论是采用竞价投标或是协定销售，在收购或出售不良资产时，律师事务所提供的法律服务可分为三个阶段：尽职调查、交易、回收管理。据统计，在目前国内不良资产交易中，采用律师事务所提供尽职调查法律服务占有整体比重的50％，这反映了管理者和投资者已充分认识到运用专业律师事务所的专业知识和资源收购和处置不良资产的重要性。而交易完成后，作为实现投资收益不可或缺的途径。不良资产的管理与回收也日益逐渐为投资者所重视。
作为一间专业的律师事务所，其在房地产不良资产处置环节中提供相关法律服务主要有以下优势：
1、工作团队：团队的工作模式使得专业的律师事务所有能力在短期内完成客户的委托事务，尤其是处置大规模的不良资产处置项目时尤为倚重。
2、专业经验：必须具备专业从事金融房地产不良资产法律服务的专业部门，参与项目的律师在此领域须具备丰富的理论和实践经验。
3、熟悉市场：须十分熟悉国内的金融房地产不良资产市场，知道任何获得具有投资价值的不良资产项目以及如何最大限度的实现其投资价值。
4、投资者资源：该专业律师事务所在其法律服务过程中，须与国内、港澳、境外投资者建立了良好的联系，方具备为不良资产处置提供更为广泛的处置渠道的能力。
只有具备以上条件，才能为管理者和投资者建立准确、全面的信息平台，制定行之有效的方案，实现价值最大化。

三、展望与结语
2006年是中国加入WTO过渡期的最后一年，为了适应加入WTO后中资银行面临的挑战，中国已进一步加大了银行业改革的力度。其中，建行、交行及中行已在香港成功上市，工行正式成立了股份有限公司，农行正在强化内部管理改革，其他中小银行和非银行金融机构也在不同程度地推进了适合自身特点的改革。其中，最明显的质的变化是2005年，国有银行不良贷款率首次降至一位数，这是一个有目共睹的成就。但若细心分析，就会发现，这其中尽管有银行自身加强管理和控制风险等方面的努力，但相当程度上是依靠中央政府的支持实现的。包括成立金融资产管理公司，剥离国有银行不良贷款，通过中央汇金公司注资用于核销呆帐等。由此看出，目前银行业较好的资产质量主要是“手术”的结果，而不是自身机体改善的结果；主要是外力的作用，而非内力的作用。
而目前中国房地产市场中，在建房屋价值已占GDP的四分之一以上，而其中百分之七十以上资金来源于借贷。这是因为我国实行低利率政策，使得贷款的成本很低，但低利率同时反映的是同样低的收入增长率。所以资金的真实成本并没有改变多少。而良好的市场业绩需来自于消费支撑，但消费的动力却主要是靠借贷而非真正的资产增值。所以当下中国房地产市场的火爆纯属泡沫现象之一。而中国房地产购房者对贷款依赖程度之高，当一个国家内如此高的贷款集中度，这种态势就很危险了，随着利率的调整，外资的逐渐撤出，一旦行业趋势逆转，其后果将会给中国刚刚与世界接轨的金融系统带来灾难性的冲击。
而中国金融业的改革耗资之后，历时之久，所系之大，诚为“背水一战”，并未预备失败之空间，此役兹事体大，如何解决抑制固定资产投资过热和保持经济继续攀升的悖论，惟有通过继续深化国有银行改革，其核心是完善公司治理，在现代全能企业架构基础上，建立起行之有效的体制与机制。首先，应加强抵押贷款手续的审核与完善银行内部监控机制。管理层要实行专业化经营和矩阵式管理，行政领导线与业务指导线各负其责，相互合作，监事会要履行好对董事会和高级管理层的监督职能；其次，积极探索与创新多种方式与途径，尽快完善不良资产处置行业，包括鼓励更多民间企业参与，建立更多的区域性的不良资产管理公司，给予国内投资者至少等同于国外投资者的优惠税收政策，以期能最大价值化处置房地产不良资产；最后，应尽量规避有可能出现的各类风险，继续将控制银行不良资产作为一项重要工作，按规定标准严格考核，将监管范畴从不良资产贷款扩展到不良资产，全面评价银行资产质量，实现全面风险监管，从单一的信用风险监管扩展到市场风险、操作风险及其他风险的监管。笔者此言并非过于强调交易安全，而忽视效率。因为中国的金融业在政府资助为主导的财务重组后，尚未经历一个经济周期，也没有充分的历史经验证明其能够真正摆脱重走“大发展—大不良－大剥离”的老经验。因此，在面临世界资本市场考验时，唯有真正建立起并不逊色于国际同行的内部机制，才有可能真正成为有效率、有国际竞争力的商业银行，也才能使中国的经济发展【并非只限于房地产发展】在金融信贷资本的力量下看到希望的明天。



注：
1、2006年5月3日，美国安永会计师事务所发表《中国银行不良贷款年度报告》宣称，包括四大国有银行2250亿美元未来潜在的不良贷款在内，目前中国金融体系中的不良贷款达到9110亿美元。根据国家统计局发布的数据推算，该数字相当于2005年中国GDP的40％，超过中国外汇储备的总和。
2、“国六条”实施细则要点为：（1）制定和实施住房建设规则，要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位，中小套型普通商品住房；（2）2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；（3）2006年6月1日起，对购房住房不足五年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过五年（含五年）转手交易的，销售时免征营业税，个人购买非普通住房超过五年（含五年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；（4）为抑制房地产企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；（5）自2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定；（6）各级政府要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在现套型、限房价的基础上，采取竟地价、竟房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应；（7）加大对闲置土地的处置力度；（8）严格控制被动性住房需求。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内；（9）加强房地产开发建设全过程监管。（10）切实整治房地产交易环节违法违规行为；（11）加快城镇廉租住房制度建设；（12）规范发展经济适用住房；（13）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场；（14）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度；（15）坚持正确的舆论导向。