截止5月17日，调控新政足足满月。市场扔出胶着之际，次日即5月18日，股市大反弹，尤其是地产板块出现绝地反攻，其中格力地产、信达地产、首开股份、华发股份、卧龙地产、荣盛发展、广宇发展、苏宁环球、金地集团、福星股份等10只股票涨停，而龙头地产股万科A亦大涨7%以上。一扫之前萎靡不振状态，走出强势的反弹势头，不少同仁马上产生调控风向转变之猜想，在此作一阐述，总的来说我们认为局势仍待关注，马上断定转向之说为时尚早（至少大家看到了今天地产股再度普遍下跌了）。

　　    首先，调控预期尚未初步实现，转向时机不成熟；

　　    一、内忧外患，引发宏观基本面的担忧。今年以来，查诺斯、麦嘉华、格兰瑟姆等几位华尔街赫赫有名的对冲基金经理，相继发表言论大肆唱空中国经济，为做空中国造势。今年1月份，詹姆斯·查诺斯放出惊人之语，声称“中国的房地产泡沫相当于1000个以上的迪拜”。随后，在3月份，由杰里米·格兰瑟姆领导的美国波士顿GMO投资公司发布了《中国的红色警报》的研究报告，发出中国经济尤其是房地产市场，已经呈现出泡沫状态，这个泡沫迟早会破裂的言论。而著名投资分析师麦嘉华更抛出预言，“中国经济将在9-12个月内崩溃”。

　　从中国经济基本面来看，我国4月外贸进、出口分别出现30%和50%的高增长，但由于去年同期基数较低，是否反映景气尚难定论。而且欧洲主权如国家希腊债务危机蠢蠢欲动，可能导致全球经济再次下滑，外贸保护主义方兴未艾，这些都是阻碍我国外贸出口回升的隐患。而国内投资将随着政府投资节奏的放缓和政策密集调控逐渐减速，消费增长也存在很大不确定性。这些问题引发了高层的担忧。

　　    而近日，胡锦涛总书记在近日会见德国总统时表示全球政府还要继续宽松以应对不稳的经济基础，以及之前温家宝总理的“两难论”和“防止多重政策叠加的负面效应”的担忧，更是显化了高层的忧虑。

　　    2007-2009年地产过山车的经历，大家都看到了，经济基本面如果出现问题，则房地产得承担起“GDP制造者”的责任，所以，市场对于调控风向转变担心属于自然之举。

　　  

　　    二、税务总局表态，降低了房产税短期落地的预期。近期国税局发言人表示，地方政府无权征收房产税，解释权在中央的言论，使得一直以来市场担忧的、呼之欲出的房产税征收预期有放缓的趋势。这轮调控之所以让行业认为是严重的，除了高层的决心之外，更多的还在于微观举措层面开始考虑从房地产保有环节征税，而这个税的征收，短期将直接抑制投资投机行为，直接改变房地产行业的交易结构；由于这将改变地方政府的财税结构，所以中长期还将会连锁的影响到行业的发展模式。所以普遍性的持悲观预期，但现在总局的表态使得短期落地的可能性有所降低，自然是个阶段性利好。

　　

　　    三、市场成交量下滑，价格局部松动。从一个月以来市场情况来看，多数城市市场成交量的确明显持续性下滑，价格亦出现局部性松动，一线城市尤为明显。部分市场人士认为这基本已达到了政策调控的预期。

　　主要是以上三大市场预期，为市场的“中央调控政策将有变数”找到了充分的理由，进而推动行情变化。但是我们认为，政策如果要转向（排除宏观面出现重大变数如次贷危机等之外），就行业而言首要的是调控的预期效果要初步实现，就目前而言，一方面，就典型城市而言，市场的价格回调也就是10-15%之间，连回到年初的阶段都尚未实现，效果仍旧相对有限；另一方面，就企业而言，目前主要还只是个别的企业在局部区域进行价格松动，我们关注到尚有很多典型企业尤其是国资背景的央企仍未全面松动；第三，消费者目前所表现出来的观望氛围仍旧是极其浓厚，还是抱有很大价格回调预期。基于这个状况，我们认为，政策转向的时机尚不成熟，仍待观望。

　　

　　    其次、5月走势是关键，“三看”到“三调”；

　　    新政出台一个月，我们认为效果并非如媒体所言那么明显。5月份全国房地产市场仍呈胶着态势，市场成交量出现了明显的下滑，但房价仍高位僵持。个别企业的降价并未带动价格的全面松动。

　　    从政策角度来看，5月份属于一个观察期，在这期间有三点值得关注：

　　    第一，看市场表现。新政之后房价上涨步伐停滞，很多项目都推出了优惠或打折，部分企业更打出了全面85折的促销，对这样的促销力度消费者是否买账，市场成交是否能够底部企稳将是我们重点关注的。

　　    第二，看企业表现。在前期恒大有了积极表现之外，其它个别的典型企业也只是在局部区域有所价格试探性松动，在五月接下来的时间段里，其它的全国性开发企业尤其是国资背景的央企何时、以什么姿态陆续跟进值得观望。

　　    第三，看中央态度。在新政满月之际，中央到底是如何看待这个月内行业的表现？是按兵不动继续观望？还是耐心不再而出台相应后续举措？这个态度将是决定房地产调控下一步走势的关键。

　　    同时，我们也知道，目前基本上所有企业都在干三项准备工作：调整价格的准备工作、调整年度供应计划的准备工作、调整年度销售目标的准备工作。这三项准备工作何时明晰化，完全取决于五月份观察期内，以上三个方面的综合反应。

　　    再次、上海细则将成为近期高层政策调控思路新的风向标；

　　    一方面，目前市场对房地产行业的调控还未看到明显效果，整体市场仍处于观望中。虽然目前多数城市市场成交量出现显著下滑，但房价仍僵持不下，仅出现了局部性的价格松动，且调整幅度不大。鉴于北京、上海等典型城市的房价从去年底至今已上涨20-30%，这部分泡沫还需要进一步挤出，因此市场调控效果还没有到位。

　　另一方面，目前北京、深圳、广州等一线城市都已出台地方性新政细则，而唯独上海迟迟没有发布。鉴于上海世博会期间中央领导的频繁往来，以及上海的城市地位，预期上海新政细则的出台将代表着中央政策调控的最新思路和最新动向，因此大家都在看上海的行动。

　　

　　    5月正处于市场纠结期，5月底将是一个重要分界点，此后市场走势、企业态度将会逐渐明朗，我们会持续关注后期市场变化。