浅谈万科降价的真正原因
5月16日，北京万科旗下的中粮假日紫苑最后两栋楼开盘，开盘价格低于实际预期25000元/平米，实际成交价格约为24200元/平米，和3月份开盘的24250元/平米相比略有下降。在楼市调控的敏感时期，这一略带温柔的降价举动让业内神经再紧，而在此次降价前一天，万科的一次内部会议上，总裁郁亮曾内部警示：不要心存幻想。
众所周知，作为行业老大和行业标杆，其一举一动都会影响着整个房地产行业的发展，影响着房地产市场的走势，尤其是在2007年国家宏观调控的时候，由于万科的率先降价引起整个房地产行业的“恐慌”，那么，此次万科在北京中粮假日紫苑开盘价的800元/平米优惠是否又具有2007年同样的效果？是否会引起国家整个房地产行业市场下跌的走势呢？万科此次降价的真正原因何在？是否正如某些人士所认为的“万科降价意味房地产价格调整开始”？
笔者根据自己与不少央企老总以及自己对房地产的分析认为，此轮万科降价的真实原因并不是大家所想象的那样，而此次万科降价也不会引发房地产的多米诺骨牌效应，纷纷降价。笔者之所以这么说，主要基于以下三个方面的原因。
第一、万科过去的所有行为决定了万科是一个善于捕捉国家心态的房地产企业。正因如此，也就决定了万科所有的行为都不能“凌驾于”国家和地方政府的政策之上，所有的经营活动都必须在国家和地方政府的政策下行事。而对于王石而言，更是一个善于政治表演的高手，万科此次之所以在北京两栋楼优惠800元/平米，主要的目的是做给政府看，因为王石知道，此次国家调控的目的就是希望房地产企业有所“表示”，不然面子上挂不住，对于摸熟了国家领导心态的王石而言，当然也深知这一点，为此，在北京、在国家领导人的眼皮子底下通过两栋楼的降价，既照顾了国家领导的面子，也获得了大家、包括国家领导在内的好感。
第二、这次优惠程度也决定了万科不可能像大家所想的那样预示房地产价格调整的开始。对于开盘价已高达2.5万/平米的楼盘而言，仅仅800元/平米的优惠程度简直就是杯水车薪，不值一提，如果万科真的是想率先降价的话，那应该不是区区的800元，而应是更多。
第三、在降价的范围内，此次万科也仅仅只在北京，而且只是北京中粮假日紫苑的最后两栋楼实行开盘优惠，而不是在全国所有的楼盘都实行降价，仅仅通过万科的一次降价行为就来推出整个房地产市场房地产价格的调整开始，是否有点“执其一端不见其余”？
综上三条理由可知，此次万科在北京两栋楼的降价并不像大家所想的那样，意味着房地产价格调整的开始。笔者认为，此次万科在北京的两栋楼的降价更多的意义是体现在政治层面，而不是市场层面。
——2010年5月20日于鹏城