编者按/  四月初，各地楼市销售和成交量猛烈回升，房地产市场再现小阳春。来自不同地区的投资客们出现在武汉、成都，投资客一路追涨，成为此轮上涨行情的最新动因。显然一线城市楼市增值空间已经让投资客却步，而二三线城市却炙手可热。当各路资金汇聚市场，中国房地产市场何去何从，再次成为中国经济的焦点。

　　四月天，孩儿脸，一成不变的是武汉楼市近乎疯狂的价量齐涨。
　　4月5日，春日暖阳，陆梅和朋友最终敲定了武汉“未来城”三套39~53平方米精装小公寓，总价接近190万元。据武汉房地产市场信息网统计，5日武汉市销售商品房311套，成交均价6524元/平方米。
　　4月6日，骤雨，气温陡降，在酒店打完保龄球，王学宇看到朋友一条微博：“今日武昌再入两套”，王迅即回复“你真勤奋”。这一天，武汉最终成交量仍有491套，成交均价6556元/平方米。
　　4月7日，阴天。陆梅和王学宇先后出现在武汉三环之外，分别签下当代国际花园和万科城市花园一套二手房，均价6500元/平方米左右。是日，官方统计的全市商品房销量为653套，成交均价6661.7元/平方米。
　　来自不同城市的投资客在3月底、4月初聚集在汉口——这个武汉CBD中心和住宅、商业最成熟的区域，几乎汇聚了全市所有涨幅最高的楼盘。“由于投资客的一路追涨，武汉现有单价过万元的楼盘达到31个，这是历史最高水平。”中国指数研究院华中分院首席分析师李国政对此开始忧心。

陆梅的投资经

　　站在销售中心沙盘旁的陆梅比划着什么，一口正宗的武汉话，她手上几个亮闪闪的戒指和脚下趿拉的皮鞋显得颇不搭调。
　　“我们是看着武汉城市圈扩展开来的，还用问为什么投资江夏吗？”陆梅相当生硬地回答投资郊区的初衷。她已然是江夏纸坊一带售楼部的热门人物，相传至少在该区域“扫”下6个项目的13套房，并且每次都是全额付款。
　　陆梅是土生土长的汉口人，后来到外地发展。她对于城市发展印象最深的是，儿时称为乡下的徐东一带如今已划在武汉一环线内，当地房价更是以几何级速度，从2001年不足2000元/平方米攀升至均价8000元/平方米。
　　“成熟的市场，只有少数人能赚钱，”陆梅也曾跟随朋友到过上海和深圳，自称当了两年学徒，师父教导“少‘粘’新房，跟住有潜力的郊区，保证资金快速流动。”如今成果显现，其在深圳布吉投资的一套房产，2009年初65万元买进，4月刚刚以90万元出手。
　　陆梅很少出手一手新房，“新楼盘从买了到入住，大概要6到20个月，要等楼盘成熟又得两年时间，期间如果有什么变化，也不方便回流资金。”
　　如今杀回武汉，她却频频出手这些“投资周期长、压资金”的新项目，甚至尝试了“未来城”这样的小公寓。
　　“2008年武汉土地出让相当低迷，这会直接导致今明两年供应量不足，而这两年投资的人蛮多，即使新盘都很快（有人）接手。”陆梅的底气源于对武汉市场的熟络，2009年下半年以来，她接触的买房人群中，80%都是为了投资，尤其是汉口老城区手头有闲钱的人，投资首先考虑的是买房，“全民炒房”态势明显。
　　“谁说郊区没潜力？三周时间每平方米就涨了600元，这就是武汉速度。”陆梅跷起了二郎腿，等待售楼部经理过来签约。

王学宇：不赚钱的事不投机

　　虽然一直秉持“不熟悉的市场要谨慎”的原则，王学宇仍然在春节前加入了“武汉购房联盟”，这个来自各地的12人小团队有着规律的研讨计划和敏感的政策触觉。
　　“中央的调控政策似乎很强烈，判断年后就会被各地方慢慢消化。而在南京、杭州、重庆多地考察后，最终将投资地点选在武汉。”王学宇透露，湖北12万亿元投资的消息他们早已得知，“当时武汉和其他城市一样，都在观望期，我们讨论过是否该赶在政策出来前出手。”
　　王学宇们的炒房路径更为复杂，如何确定区域找到好房子，再跟中介谈判做高贷（高额贷款），试探银行是否能做零首付，“简而言之，就是用最少的现金买到最好的房子，方便一有风吹草动时，立马出手。”
　　这个曾活跃在深圳的团队运用零首付和高贷将深圳7个楼盘多个单元持续倒盘，最终逐一成功脱手。而在武汉，这次他们的目标直指中心区高价豪宅和别墅项目，“毫无疑问，武汉如今利润最高的项目都集中在高价盘。”

　　“2008年汉口房价峰值（每平方米）只有7600元，轻而易举就上到9300元，这是我们重点关注的区域。”当然，王学宇的前提是，能最大限度减少前期资金投入，“高价格往往意味着高风险，必须要将风险降低。”
　　正如他们判断，更多的资金在向高端项目聚集。据中国房地产指数研究院数据显示，武汉7000元/平方米以上楼盘成交套数占总量的比例，2010年前3个月分别是20.12%、27.65%、30.46%。此外，第一季度140平方米以上户型成交套数占总量的比例，也由此前10%以下，稳定提高到13%。
　　在王学宇看来，温州、北京、深圳等地的投资资金今年以来向二三线城市分流的迹象明显，“他们动用上亿资金扫楼的能力都有，抬高房价岂不是轻而易举？”
　　“我们只是在整个产业链上投资机会而已，你说投机也可以。”谨慎的王学宇始终没有透露他们在汉口锁定的“投机”项目，并婉言拒绝了记者提出的旁听他们每周定期的“项目动态评估会”的要求。

游资暗流激涌

　　3月8日，国务院批复武汉城市性质为中部地区中心城市，从此“锁定”了武汉作为中部地区龙头城市的地位。与此同时，湖北12万亿元投资建设3.7万余个重点项目的规划也水落石出，一时间，武汉俨然成为各路资金炙手可热的追逐者。
　　3月底，温州中小企业发展促进会会长周德文公开宣称，将组织温商结成房地产投资联盟，以基金的方式运作，规模在100亿元以上，参与全国各地的项目投资。
　　而当时，被誉为温资代言人的周德文正在武汉考察项目，周德文上一次代表温商看楼，是2001年在杭州。他回去后，200亿元温州游资陆续进入杭州楼市。其间，杭州主城区楼市均价由每平方米4000元涨至15000元。
　　周德文介绍称，温资最高峰时有2000多亿元在全国楼盘流动，其中上海、北京占了一半。“一线城市楼市增值空间已趋饱和，且受政策调控影响更大，与之相比，二线城市楼市更具升值潜力。武汉主城区楼市均价每平方米8000元，还有上升空间，3年内达到每平方米15000元应不是问题。”
　　4月2日，武汉某楼盘在温州国际大酒店推介项目，结果推出的48套180平方米大户型江景豪宅，一小时内被抢购一空。
　　温商的大手笔令武汉各楼盘兴奋异常，某高档项目营销经理向记者透露，公司已开始具体分配前往温州卖楼的团队人员，先在温州做前期储客，“五一”黄金周同时启动温州和武汉“双联展”。
　　据她结合官方数据统计，汉口近期销售的高档住宅中，将近78%的房源被投资客拿走。“去年自住与投资的比例为—半对—半，现在投资买房占据了绝对优势，所以公司对异地推广很有兴趣。”
　　“武汉不少项目在异地推广，吸引了包括温州在内的各地投资者，他们对于城区和近郊的项目都有出手。”李国政介绍称，虽然数量不多，但“温州炒房团”效应不可低估，有一些楼盘已经借势涨价，出现炒作苗头。
　　武汉现代国民经济研究所所长王涛也表示，随着通货膨胀预期加重，很多改善型和投资型群体、包括外资纷纷涌入武汉楼市。多方面资金缓慢汇聚的力量，将会在未来逐渐体现。

　　（应采访者要求，文中投资客均为化名）