虎年伊始，住宅开发商为2009年市场火爆大摆庆功宴时，北京商业地产商们也终于松了一口气：写字楼和商铺为主导的商业地产租金，终于迎来了自2008年三季度以来的首次上升。商铺空置率逐步降低，2010年则将进入新一轮供应周期，考验市场消化能力。
　　与此同时，由地价蔓延至项目成交价的“商住倒挂”现象从2009年二季度开始持续至今，北京商业地产伴随整体经济走好，或成为2010年投资洼地。

商住倒挂

　　据第一太平戴维斯最新统计，随着跨国企业写字楼需求的回升，北京写字楼市场净吸纳量环比增加65.4%至28.1万平方米。受吸纳量影响，甲级写字楼有效租金反弹2.6%，达到每平方米每月152.7元，这是近12个月来的首次上升。
　　对于在金融危机后遗症中苦苦煎熬的写字楼市场来说，租金止跌反涨无疑是最大的鼓舞。而更好的消息或许是从2009年二季度持续而来的“商住倒挂”现象，预示着北京商业地产处于价格洼地，2010年商业项目前景广阔。
　　“这是两个量的畸形变化”，北京万通地产一位人士向《中国经营报》记者分析，从2009年3月开始，住宅价格一路飙升，但是写字楼仍在低迷中徘徊，“随着5月、6月住宅‘地王’的涌现，这种价格的反差也越来越大。”
　　该人士举例称，北京燕莎附近的高档楼盘“四季世家”以8万元/平方米的价格开盘，首日就销售近4亿元，但在同一个区域，目前售价为2.9万元/平方米、3.3万元/平方米的两个写字楼物业却难觅买家。2009年以来，CBD中心、崇文区、宣武区，住宅项目每平方米售价往往比写字楼高出1万元以上。
　　“商业地产被视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的。”DTZ戴德梁行华北区策略发展顾问部董事王晨表示，正常情况下，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。
　　在购买写字楼和商铺时，首付比例一般都会在50%以上，而且贷款利率没有任何优惠，出租收益的税收也比住宅要高，这被认为是如今“住宅热、商业冷”的原因。

供应新周期

　　经历2008年供需低谷的北京写字楼和商铺市场，2009年供应量都大幅减少。然而在2010年，二者却有不同的供应走向。
　　“2010年，北京写字楼将持续2009年供应下滑的局面。”北京世邦魏理仕负责人告诉记者，全年北京将有9个优质写字楼项目落成，提供65.1万平方米写字楼面积。“预计落成量少于过去5年年均76.5万平方米的实际供应水平，市场将进入存量消化阶段。”
　　而记者从权威第三方机构拿到的一份报告则显示，2010年北京写字楼全年供应为2009年的57.8%，而2011年的供应将更低，仅为2009年的17%。
　　在中国不动产研究中心主任马磊看来，开发停滞是2009年商业地产的整体特征，在北京2008年预计新开工面积大概600万平米，但是2009年真正入市的商业面积不足300万平方米。
　　“供应减少是因为不少开发商看淡市场后，放缓开发步伐，而部分写字楼则变身高档公寓出售。”上述报告亦指，此消彼长之后，预计2011年写字楼总存量将比2010年增长2.8%，而2009年存量较2008年大增22%。
　　北京优质商业项目也在2009年陷入供应低谷，全年仅新增37.5万平方米，同比下降67.2%。“落成量大幅下降的原因在于商业项目招商困难，”世邦魏理仕负责人如此解释，“受金融危机影响，商业项目在2009年无法达到一半以上的出租率，很多零售商都暂停或者缩减了原有的开店计划。”
　　真正的压力又将出现。记者了解到，2010年北京将有21个商业项目完工，2009年延迟的项目集中入场。
　　高力国际认为，尽管随着中国整体经济的恢复，以及消费购买力的上涨，商业地产在需求方面将有所上涨，但新增供给的过剩将加剧业主间的租赁竞争，预计今年北京市中高档商业地产总体空置率将继续面临被推高的压力。

（李碧）