2010北京楼市：拿什么拯救你？

　　编者按/   2009年，北京一手房价格、成交量均创新高，全年二手房成交量首次超过一手房。2010年，房市走到了十字路口，“成交跳水”成为一二手房市场的共同走势，调整之痛已隐隐显现。现在的局面成为对垒：一面是频频而出的政策调控，一面是誓不降价的房企，新的一年里北京的房价到底走向何方？

　　经历“国四条”、“国十一条”等数场“大雪”洗礼后，北京高热将近一年的楼市才显出冬日寒意。
　　来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至2010年1月15日，北京市期房商品房签约3471套，日均231套，较2009年12月日均532套陡降56.6%。而同期北京二手房市场总成交量、住宅成交量分别为5839套、5248套，虽然同比超过了2009年1月的5483套、5212套，但是环比下跌幅度分别达到72.2%和73.6%。
　　“成交跳水”迅速从一线城市往二三线城市蔓延开去，这似乎是全国楼市面对“冰冻”政策的集体症状。房价仍然高企，2009年赚得盆满钵满的开发商尚无降价迹象，2010年会动手吗？与此同时，北京可销售商品房存货降至2007年以来最低点，供求间的微妙角力已经展开。

成交大变脸

　　从2009年3月开始的“小阳春”，最终爆发为价、量猛涨的“大牛市”。本报记者统计多方数据得知，2009年北京纯商品住宅期房月度签约量超过1万套的有9个月，12月全市期房住宅签约总量为16507套，成为全年最高点，畅旺成交使得2009年住宅总成交量同比大增105%。
　　二手房成交则更“拉风”。北京我爱我家提供的一份报告显示，二手房全年成交的增长水平高达209.18%，一二手房的交易量比值由2008年的1.02：1演变为1：1.35，二手房市场首次超越了一手房市场。
　　事情正在起着变化。“最初的阵痛已经出现，楼市进入僵持阶段。”2010年1月21日，北京一家地产评估机构分析员陈晓宇（化名）在内部交流论坛上如此判断，“先有地产股惨绿，再有调控持续出台，最终传导到楼市成交量上。”
　　2010年元旦成为交易量陡转的“拐点”。元旦3天，北京商品住宅期房成交量仅为408套，较2009年同期减少了86套，降幅达17.4%。二手房市场尤其惨烈，北京二手房3天仅成交63套，同比降幅高达65%，其中住宅为58套，平均每天交易19套。
　　主要城市均在同期迎来成交冰点。数据显示，深圳商品房3天卖出288套，日均成交仅96套，同比下降70%；广州楼市共成交371套住房，同比下降40%；上海市商品房成交286套，日均不足100套；成都主城区元旦3天商品住宅备案量只有20套，近于“零成交”。
　　“物极必反，涨得太凶了，还是要调整一下，市场才会比较正常。”去年11月，一位开发商曾私下和记者交流。

风水轮流转

　　在中原地产华北区域总经理李文杰看来，2009年之所以成交量飙升，主要在于强劲的购买力。“2008年的购买力、2009年提振经济的购买力、加上透支2010年及未来的购买力，2009年‘天量’交易量估计将在相当长的时间里很难被超越。”
　　巨大的成交量之后，必然是库存货量的迅速减少，2010年开发商的供应量能否及时补充？未来主导市场价格走向的，究竟是政策之力还是供求关系？
　　从二手房营业税征免时限2改5，到“遏制房价过快上涨”的“国四条”，再到二套房首付不得低于4成，以及一次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，短短一个月的时间，中央针对楼市的调控政策由点到面、呼啸而至。
　　“1月肯定是政策市，没有任何迹象说明1月成交量下降与供应量减少有关。”北京链家地产研究部人士称，政策细节会在一季度逐步落实，量跌已是事实，“楼市的翘尾效应最多延续到3月份，之后的市场怎么走，还是要看开发商对供应节奏和价格的把握。”
　　记者从北京市房地产交易管理网了解到，今年1月1日，当日商品住宅期房的库存量为59404套，新年首日库存量即跌破6万套，而2009年初该数据还保持在10万套左右。另一方面，截至2009年12月1日，北京市在售楼盘从年初的443个锐减89个，市场供不应求的格局明显。
　　“去年12月有一轮加速推货，加上农历春节的淡季，使得不少开发商选择先捂着，正常的推货量应该在3~4月份显现。”上述人士告诉记者，据他粗略统计，目前北京已有数十个楼盘表示会延迟推货。
　　如今坚挺的价格似乎没有松动迹象。2009年初北京住宅成交均价仅10486元/平方米，到12月份达到18204元/平方米的峰值，比同年1月份上涨75.4%。而二手房如今14100元/平方米价格，对比2009年1月的8900元/平方米，累计涨幅也超过58.4%。“如此高的涨幅之后，2010年大涨几乎不可能。”

开发商力挺

　　尽管虎年开局的成绩不佳，但北京房地产商仍显得“腰杆很硬”。截至1月13日，北京市1月已开盘项目达15个，后续计划开盘项目36个。51个开盘项目中已公布开盘价格的有35个楼盘，均价达21919元/平方米，这也是自2009年4月以来，北京市新房价格连续第九个月上涨。
　　“目前开发商资金充裕，没有降价卖房的动力。”金地集团总裁张华纲日前在一次论坛上表示，“因为流动性没有很快消失，开发商‘不差钱’在2010年还会持续。”
　　张华纲认为，上市公司要给股东回报，所以钱必须去拿地，投到新的项目去，“所以地、钱、钱、地循环下来，特别是在有放大系数循环的体系里面，地价肯定会高涨。”
　　与以往市场进入调整期、开发商钟意“价低快销”的中小户型不同，如今更多人选择突击升级产品，寻求更高的盈利空间。据业内开发商透露，南三环外一个售价3万元/平方米的项目，预备将户型由目前的200平方米左右升级到300~400平方米，将来每平方米售价预计达到4万~5万元。
　　“北京楼市从2009年已凸显整体高端化的趋势。”总部在广州的一家全国性房企中层告诉记者，公司在北京项目周边几乎都是高价格的大户型，“2009年‘地王’多，那些高价地最终也要往高端走。”
　　“短暂的成交回落不足以说明问题。”上述房企中层坦言，“2010年北京房价波动大概在10%。2008年到2009年的教训是：只要扛得住，就能活得更好。”

（李碧）