上海楼市的外来投机需求退潮

两会结束了，关于高房价的讨论却仍绕耳际。两会期间，代表们提交的与房价有关的议案不胜枚举，同时部分官员的讲话也传递出政府抑制房价的决心很大。比如住房和城乡建设部长姜伟新在接受记者采访时称：“今年的房价一定要努力让它保持稳定。总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！”

从去年12月出台的“国四条”开始，遏制部分城市房价过快上涨的势头，成为房地产调控的一个重要目标。这其中的“部分城市”，重点指代北京、上海、深圳等几个一线城市。从上海近几年的情况看，房地产市场继2004年、2007年之后，2009年成为第三个非理性繁荣的年份，市场化的商品住宅成交价格出现大幅上涨。

推高房价的因素有很多，从需求类别上观察，投资投机性购房需求是主因。因此，如何通过合理的抑制投资和打压投机需求，是稳定房价的重要手段；而且，这也是国家房地产调控政策的一个重要方针。除了通过差别化税收、信贷政策外，能否从限制外地人购房方面做些动作，成为少数房价过高城市政府考虑的一个方面。

比如在房价疯涨的2010年1月，三亚市城乡建设和住房保障局下发关于抑制楼市炒作通知，对前往三亚购房的外地人采取限制购房的措施，规定一个身份证只能购5套房。而上海市于2007年12月，在发布的《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》中，也曾提出：市房地、发展改革、公安等部门要研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策，合理引导跨地区购房。这一话题立即成为当时社会各界关注的焦点，媒体纷纷报道：上海或出政策限制外地人购房。争议和反对之声颇多。

那么，外地人在上海楼市的投资投机情况到底如何，笔者略作分析。近几年，外地人在上海购房的比重确实较大，不妨以2009年为例加以分析。上海房地产交易中心数据显示，2009年外地人在上海购买新建商品住宅量占全部新建商品住宅成交量的23%左右，其中境外人士和机构为2%左右，外省人为21%左右。从环线分布来看，内环内区域和外环外区域外地人占比皆为25%左右，内外环间区域占比为18%左右。

以金山区为例。2004-2008年，区外人口（包括上海其它区的本地人和外省人）购买新建商品房的比例越来越大。2004年区外人口购买新建商品住宅的比例为20%，2008年大幅提高到40%（其中外省人约为21%）。

根据上海市2009年统计公报，全市常住人口总数为1921万人，其中，外来人口542万人，占全市常住人口的比重约为28.2%。作为全国人口规模最大、经济最活跃的国际化大都市，上海的商品住宅对外地人的吸引力很大。大致而言，外省人在上海购房的原因可归为三种。

第一种情况：在上海工作和生活的外地人，出于自住需要而购房。他们多数属于首次置业，少数属于二次改善需求。购房的目标完全是为了更好的在上海安居乐业，这是一种合理的购房需求，政策不宜限制。

第二种情况：或者孩子在上海上学，或者有亲属在上海，或者将来想要在上海长期或间断式停留等诸多原因而在上海购房。这类需求兼有投资和自住的双重性质，在一定程度上有其合理性，政策不宜打压。

第三种情况：当前既不在上海工作和生活，以后也无长期居留的打算，在上海购房纯属投资或投机需求。当然，投资和投机的边界并不清晰，无法科学区分。有些人投资一套至两套，这在房地产市场平稳时期，不必加以限制；有些人投资多套，已明显带有炒房性质，政策可考虑适当限制，尤其是在房价高涨时期，更应积极引导和制约。

关于外资购房，国家已有相关政策进行规范，且近两年其所占比重明显下降，目前不足为虑。上海新建商品住宅成交面积中境外人士购房比重，已由2006年高峰时的5.34%回落到2008年的2.05%，以及2009年2%左右。比重降低的原因有三：一是说明2006年出台的“171号文”限外政策取得较好效果；二是2008年下半年以来，人民币升值进程基本停滞，制约了外资套汇赚钱效应；三是2008年国际金融危机使部分海外基金被迫流回美国总部救急。

在政府打压下，今年1月以来，上海楼市已明显降温，商品住宅成交量急剧下降，价格亦出现调整。2月全国70个大中城市房价指数环比增长0.9%，北京回落至0.4%，而上海已变成0.0%——也即出现止涨，可以说上海房价正在经历由涨转跌的敏感过程。在此形势下，境外和外省的投资投机需求正在显著萎缩，这无疑为抑制房价上涨创造了良好的条件。