自去年底“金融国九条”首次把REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产信托投资基金）作为拓宽房地产企业融资渠道的一种创新方式，被业内期盼多年的REITs试点加速推进，上海有望年内率先发行REITs产品，REITs成为今年最值得期待的话题。

REITs是依照信托原理设计出的一种房地产投资证券化方式。其原理是，信托机构通过面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金，然后进行专业化的房地产或房地产抵押贷款投资等，投资所得利润（租金、按揭利息等）按比例分配给投资者。

由于税收优惠、收益稳健（其收益率与证券市场的相关性低）、派息率高、流动性强、风险低（以未来现金流为证券化基础）等优点，REITs产品具有很强的吸引力，在全球资本市场得到了蓬勃的发展。占全球REITs规模近半壁江山的美国，截止2009年6月，上市REITs的总收入为开发商总收入的1.5倍，但总市值高达其9倍，也就是说，上市REITs的股票溢价约是上市开发商股票溢价的6倍！REITs已成为美国房地产股票的主角。

我国政府推出REITs的初衷主要是为了提振不断下滑的房地产业，防止商品房价格过快下降、房地产企业大批倒闭对经济发展带来损害，扩大房地产市场融资渠道和支撑放缓的经济发展，缓解开发商对银行信贷过度依赖而对银行体系造成的巨大风险。

REITs及其衍生品看起来确实八面玲珑。对房地产企业（乃至金融机构）而言，是一种资金筹集和退出渠道，缓解了地产开发期限与融资期限不匹配矛盾；为投资银行开辟了新的收入来源；为养老基金和保险商等机构投资者在动荡的股市和收益微薄的政府债券之外提供了大范围的投资选择，达到稳定回报与长期负债相匹配；对于普通投资者而言则是一种分享房地产价值的投资工具，让那些没有庞大资本的一般投资者也能参与房地产投资，获取房地产投资及经营收益；对政府而言，REITs能盘活房地产信托市场，促进房地产资本市场形成，减轻目前中国银行业的负担，保持房地产业的健康发展，REITs也可能成为基础设施建设的资金来源。

上述诸点是设计REITs产品的初衷，得益于土地供应的有限性和中国经济的成长性，中国REITs业前景繁荣，将成为各利益相关方分享中国房地产价值的盛宴。但在这些REITs期望功能的外衣下，我们同时也应该警惕REITs进一步推高房价的可能性，投资者和监管当局都要提高警惕，不要将一场本该多赢的游戏玩成烫手的山芋。

首先，目前国内房价并不是真实供求关系的反映，大量投资性和投机性购房导致一些地方住房价格上涨过快。由于现实房价高企，许多真实消费需求的潜在购房者在无力购房的情况下，为了分享房地产市场的高额投资回报，会转向投资收益率堪比股票而风险只相当于债权的REITs产品，从而进一步放大房地产市场的投资和投机需求、推升房价，并可能造成恶性循环。

其次，注意到REITs的两种投资方式，一种是将现有成熟物业（稳定现金流）打包成REITs，获得资金退出；另一种是先募集资金，然后在前景看好的地区投资房地产行业，包括贷款、成熟物业产权购买等。在当前房地产业仍为暴利行业的情况下，在房产能保值增值的预期下，会形成房地产业的“洼地效应”，因此造成社会上本来无力投资于房地产行业的资金通过REITs大量向房地产行业积聚，从而产生大量投资和投机性需求，进而推高房价。

第三，有了退出机制的房地产业融资更加便利，在过去高房价、高利润形成的“锚定效应”下，有了充裕流动性的开发商失去了降价促销和回笼资金的压力，更有可能“捂盘惜售”推涨房价。虽有“坚决查处捂盘惜售、虚拟交易等违法违规行为”的政府干预进行“逼供”，但在房企追求利润最大化本能下，笔者断定，捂盘惜售现象不会根绝，REITs的推出会使我们更长久地面对“量价齐升”甚至“量缩价涨”的局面。

第四，REITs增加了开发商长期融资的渠道，并使得资金实力有限的开发商也可以从事收益性物业开发，从而形成更多供给；但另一方面，中国的储蓄率高、民间资金投资渠道单一，将会吸引大量的社会资金追逐有限的REITs产品。由REITs引致的房地产开发增量将远不及投资者逐利投机的需求，从而形成新的“供不应求”局面，形成新的房地产泡沫，这必然将反映为房价的上涨。

第五，通过考察全球REITs可得出两个事实：庞大的机构及私人投资资金投入房地产领域；上述跨境资金随着投资机遇而迁移。近年国际热钱涌入亚洲，令商业租金飙升，使REITs概念在亚洲地区再度活跃。虽然我国出台了一系列政策禁止海外资金炒房炒地，而REITs的推出将会削弱政策效果，因此要对正在寻找新的投资机会的海外投资者作出限制，抑制导致经济过热的投机性投资，防止海外REITs投资者兴风作浪、制造房地产市场虚假繁荣，卷走利润离开中国，而留给我们的是虚高的房价。

第六，根据国际经验，REITs的成长性一般高于通胀率，所以REITs也被认为是对抗通胀的工具。随着我国CPI由负转正，通胀预期加强，会吸引更多资金从实体经济流入房地产市场，从而加大房地产泡沫产生的可能性，进而导致资产通胀。

最后，在推行REITs实践中，监管当局要严格规定交易和监管规则，在化解银行风险的同时，防止房地产公司把未来租金预期不好的项目，通过REITs包装上市，把房地产可能损失转嫁给普通投资者。毕竟普通投资者是最容易成为肆意投机的牺牲品，要防止因为规则不完善、监管不到位而让社会又多了一个“马太效应”。 

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