2009年底，中央密集出台了运用税收、信贷及土地等手段的房地产调控政策，旨在加强和改善市场调控力度，稳定市场预期，遏制部分城市房价过高、上涨过快的势头。有了中央政府明确抑制高房价的态度，有了一系列调控楼市的政策组合，在风起云涌地声讨高房价的社会舆论下，人们自然会由此期待当前“高烧”的楼市能“药到病除”，并且对今年房价转向抱有极大的期望。但平抑高房价的实质过程可能并不像我们表面看到的那样简单，笔者认为，解决高房价将是一个长期的过程，人们也要有一个承受持续高房价的预期。

  经济增长模式短期难以转型

  首先，虽然2009年经济增长主要是靠政府投资拉动，但今后房地产业仍将是我国以投资驱动的经济增长模式的核心，且短期内难以改变。房地产业不仅直接带动了大批产业链，刺激经济增长，且在其资金循环中有超过50%的资金流入地方政府手中（考虑产业链效应），其中部分又形成政府再投资（国有企业或政府项目）拉动经济增长。可以说，只要有这种经济增长模式存在，政府还主要倚仗房地产拉动经济的时候，房价就必然有不断向上的牵引力：一方面，地方政府有利益动机推高地价和房价，从而获得更高的收入（与房地产有关的收入已成为绝大部分地方政府收入的主要来源）；另一方面，必须允许房地产开发商通过更高的房价来消化增高了的成本，以吸引房地产投资。由此形成的高房价及高房价预期不仅吸引了大量企业从事房地产开发，带动上游成本上升，而且吸引了大量投资投机者，进一步推高房价。于是，形成了地价、建材等成本与高房价的正反馈循环。这就是为什么不仅仅在京沪深等一线城市面临高房价，而且在很多二线甚至三线城市也面临高房价（相对当地居民收入）的原因。政府对房地产行业的态度本是希望通过房地产带动相关产业，拉动经济增长，但由此带来的房价高涨让政府陷入了两难的境地。

其次，不可否认，当前高房价也有很大部分是来自银行信贷资金的支撑，这部分是形成房地产泡沫最直接的推动力。但覆水难收，大量已经进入高价楼市的银行贷款也需要高房价的“安全”支撑，否则，经济将面临巨大的系统性风险。这是政府无论如何都不愿看到的。

第三，我们正面临世界性产业创新枯竭。当房地产业仍是拉动经济最强有力的产业时，除了投资房地产，以带动诸如建材、家装家电等行业推动经济增长，还能做什么呢？虽然这是以大量自然资源（包括土地，甚至耕地）的耗费为代价的“粗放型”经济增长模式，但在没有一个更好的产业驱动下，经济增长才是“硬道理”。

因此，纵使房价高企，但囿于内在动力和现实环境，地方政府也没有动力压制房价。所以，在当前高房价之下，政府不可能对购买多套房有实质性的限制政策出台。其实，如果政府真正想限制投资与投机性购房，一道行政命令就可以了：因为房地产商品的特殊性，禁止家庭超越规定的可拥有住房面积以上的购房行为！根本就不必拘泥于什么“市场机制”的教条，在最广大居民的基本居住权都得不到保障的情形下，这种市场教条只有百害而无一益。但是，政府不会这么做。正是因为目前高房价“挤出”了大多数普通购房者，政府才更需要投资者走进房地产市场，拉动经济增长，从而形成“高房价（及高房价预期）→挤出普通购房者、吸引炒房者→房价进一步上涨­→进一步挤出普通购房者、吸引炒房者”的高房价自我强化机制。地方政府正是通过房地产及其高房价，将大量居民财富（其中有大量的富人财富，也有通过年轻的“房奴”集聚起来的大范围的普通居民的储蓄）转化为拉动经济增长的投资，这就是问题的根本所在。

区域发展不平衡将长期存在

可以肯定，在相当长时期内，人口的城镇化速度将远大于城市扩容和城镇化进程。由于大中城市扩容带来的成本加速递增制约了大中城市的经济边界，必然会形成大中城市规模的有限性和需求的相对无限性矛盾，这种矛盾决定了未来大中城市房价将仍然呈上升趋势。笔者相信，除了多经济中心、多区域协调发展，由此产生的高房价具有不可调和性。

此外，居民素质的普通提高（其中一个最重要的群体是每年五六百万的大学毕业生），对大中城市的房价形成巨大推力。在某些中小城市，也许他们的生活幸福指数更高，但是由于区域发展极不平衡，他们中的绝大多数还是将单向地向工作机会多、成长空间大的大中城市集聚。而他们所引致的对住房的需求将是房价高企的一个重要支撑。虽然国家对大学毕业生到西部、到艰苦地区就业、创业进行鼓励、扶持和帮助，但区域协调发展才是改变他们一味向大中城市“扎堆”的根本出路。显然，区域协调发展将是一个长期的过程。

居民购房意识不会轻易改变

笔者认为，除了保障房建设，发展租房市场是当前高房价下又一个现实的选择。发展租房市场不仅可以推迟居民初次购房时间，缓解“刚性”需求压力，更能充分利用现有住房资源，改善供求关系，从而有助于减轻房价上涨压力。根据国际经验，在较为完善的租房市场，即使房价－收入比不高，很多居民还是愿意通过租房解决安居问题。

但在我国“有房才有家”的传统观念下（如把自购房作为结婚的前提），还是有很多年轻人进入购房的大军，他们不惜花光父母、甚至亲戚朋友几年甚至几十年的积蓄，也不惜透支自己几年甚至几十年的未来预期收入，成为“房奴”，背负着经济和心理的双重压力。纵使政府着力发展租房市场，向保护租户的利益倾斜，但我相信，居民这种“居者有其屋”的意识短期内难以改变。正是因为这么多的购房“外援团”，支撑了中国高房价现实，可以肯定，这种社会心理和市场行为仍将长期存在。

最后，经济的根本好转和可持续发展还需要政府继续实施宽松的宏观政策，这也一定程度上减弱了房地产调控政策的作用，房价上涨有了另一个内驱力。

面对高房价危害，真正着急的是中央政府。但中央政府所“能”做的就是督促地方政府大量建立保障性住房和建立、完善租房市场，通过政府的行政干预行为解决广大中低收入者的住房问题，而不会通过行政方式解决高房价问题，在高房价和普通居民的安居要求中间寻找一个平衡点。

因此，笔者相信，一系列调控房地产的政策措施不会真正打压房地产业，也不会改变行业向上的趋势，不要指望房价在短期内会有所反转，高房价在相当长时期内仍然是社会的焦点话题，解决高房价问题将是一个长期的过程。

本文删节版于2010年1月4日在《中国证券报》“观点与观察”版发表：

http://paper.cs.com.cn/images/2010-01/04/A04/20100104A04_pdf.pdf