深圳大冲村改造如此引人关注，笔者认为主要由于以下几点原因：

    1.规模大：其拆迁及新建规模、造就的富翁等级数量令人叹为观止，大冲村改造是目前深圳市、乃至广东省最大的旧改项目，村内现有各类建筑物1417栋，总建筑面积104万平方米，此次大冲整体改造面积达68.4万平方米。根据批准的规划，确定大冲村改造后的总建设开发量约为136万平方米，其中住宅面积达80万平方米，商业、办公面积52万平方米，配套设施面积为4万平方米，改造后的功能定位是“科技园配套基地、新型现代化高尚居住社区”。据中央电视台等各大媒体爆炒说深圳大冲因旧改而造就了10个亿元、400多户千万家族。

    2.周期长：2001年起开始大冲村改造的调查摸底宣传工作，2007年3月华润集团与大冲村签订改造协议，直至2010年1月23日村民补偿协议开始集中签约，耗时8年多达成实质性拆迁启动，预计将用3年时间完成回迁房建设，用8年时间全部建成改造区域项目。

    3.涉及面广：在大冲仅0.68平方公里内最高容纳了十万人，恐怕是全球人口最密集的地方，目前居住人口6万多人，出租业成了大冲871户2000多本地村民最主要的经济来源。如此庞大的人群迁徙及过渡居住将会引发巨大的次生市场需求。

    4.恰逢拆迁政策裂变期：正处于全国暴力拆迁案件频出、旧拆迁条例废除与新拆迁条例征询意见时期，大部分学者普遍认为现行的全国拆迁条例是引发政府强拆、甚至暴力拆迁的根源，而一部分从事拆迁一线工作的拆迁主任指责正在征求意见的新拆迁条例只是纸上谈兵、无实际操作性、会严重阻碍地方经济发展；

    5.首次按照市场化模式进行补偿：一般情况下，旧改补偿标准是由政府制定统一的政策，参照现场评估执行。在此次大冲村改造中，开发商与村民代表经过无数次谈判，实物补偿谈到1:1，而物业拆迁的货币补偿也谈定为1.1万元每平方米，这个价格略低于目前周边物业的市场价。周边物业价格情况是，2001年最初确定大冲村纳入改造时为 4000元/平米左右，2007年房价巅峰时达到1.2万元/平米，2008年金融危机时跌至9000元/平米，现在约1.3-1.5万元/平米，而华润集团已改造完成的罗湖万象城周边住宅均价已在4万元/平米以上，华润以带领大冲原驻地居民感受万象城环境为名，让他们看到未来增值空间，引导绝大多数居民选择实物补偿，加速拆迁及新建。据估算，大冲村旧城改造仅拆迁补偿一项，或许花费就将达到100亿元以上，必将加大了土地开发成本，开发商不会认亏，政府也不会补窟窿，最后还是转嫁到最终消费者头上，加大了新建物业租金及购房价格；

     6.不管违建与否统一补偿：大冲村改造对所有村民的所有建筑不问来路，都在确权和查丈之列，统一补偿；而广东省委常委、深圳市代市长王荣在2010年1月27日全市查处违法建筑和违法用地工作会议上表示，只要是违建，首先是要拆，深圳今年重点要遏制新增违建和消化历史违建，深圳总建筑面积中39%约2.93亿平方米建筑未办理任何审批手续。同一时期、同一地区的对待违建完全对立的一刀切政策引发了普遍质疑，好在都得遵循市场法则，而不是市长行为，大冲村的不分违建与否一刀切补偿也是作为开发商的华润心甘情愿的，王市长拆违的决心也得经得起市场检验，强拆、暴力拆迁是行不通的。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）