洪维：美丽的泡破灭的沬给中国经济戴顶绿帽子（地产评论）

                                  洪维

    12月8日，社科院发布《住房绿皮书》称，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫指数为29.5%，比去年同期翻了一倍还多。一年之间，房价泡沫就翻了一倍。绿皮书指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南宁（0.668）、青岛（0.558）、天津（0.542）、兰州（0.534）、石家庄（0.520）。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。

    2010年在史上最严厉的调控下，地产泡泡美丽异常。地产业收获的都是真金白银，截至2010年12月1日，万科已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。至此，国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司正式诞生。8日，恒大地产发布业绩，11月实现合约销售额65.6亿元，创下年度单月最高成交纪录，全年已实现累计合约销售额477.2亿元，提前并超额19.3%完成全年400亿元的销售目标。其它一些地产公司也取得了不俗的业绩。

    那么，地产公司的业绩从何而来？ 恒大地产相关负责人表示，目前恒大全国战略布局进入中国27个城市，96%为二三线城市，低廉的土地和规模化发展，使恒大撬动了二三线城市的刚性需求。以兰州为例，据兰州房管局官方网站数据统计，截至11月30日，兰州11月商品房销售1560套，销售均价为5945元/平方米。截至11月，兰州日均成交房屋52套，比10月日均成交43套多出了9套，总成交量达1560套。12月1日，中国指数研究院公布了全国百个城市房价指数分析报告，11月份，兰州房价已经超过5900元大关，达到5945元，较10月的5885元也环比上涨1.01%。其中城区价位最高的楼盘每平方米已经突破了1.5万元。
    据称三大因素，促使房价上涨。在需求方面，第一个需求就是年轻人购房需求，第二是中年人为了改善居住条件的购房需求，第三大刚性需求就是城市化率增加带来的大量住房需求；在土地供应方面，由于地域因素，兰州土地供应量很有限，并且在减少；另外，就是国际金融危机带来的阴影还没有完全消除。正是这三个方面的因素决定了房价不断上涨的趋势。截至目前，据搜房网数据显示，兰州房屋在售的楼盘只有33个，可提供剩余房源仅5000余套。

    言之凿凿的是，按照百万人口规模来计算，这些房屋显然难以满足现在的需求，因此也就造成高价位连续18个月“紧绷不松”。让人好笑又无奈的是，难道兰州百万人口都需要改善住房？其实，答案只有唯一的一个，在兰州同样有85%无力购买住房。根据统计，2010年城镇居民人均可支配收入约为18900元，农民工年均工资为19200元。按城镇居民每人30平方米和农民工家庭人均20平方米，以及城镇居民和农民工家庭每户分别有3、3 .5口人计算，2010年，全国城镇居民的房价收入比是8 .76，农民工家庭是10.06。其中，城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。蓝皮书解释，按照房价收入的支付能力及家庭负债风险性考虑，房价收入比保持在3～6较为合适，最高不宜超过7，而按照目前的收入比水平，在城镇中需要购买新住宅的家庭，85%都无力购买。 

    今年恒大在兰州拿地的面积占兰州招拍挂总面积的二分之一。兰州房地产泡沫指数为0.534 位列全国第六——泡沫占实际价格比例50%以上。在更大更美丽的泡泡里，地产利润最大化无可非议，但是兰州商品房稀缺却是真实的谎言。最好的比喻就是吹泡泡，越大越高越美丽。对此，评论指出， 根据相关的统计，中国目前的商品房存量约为GDP的200％左右，做一个简单的测算，如果中国的房地产的投资每年的增速约为15％，同时不考虑贬值等因素，中国房地产业将直接为GDP贡献3个百分点的增速。同时相关研究也表明，房地产投资对关联产业的带动系数约为1.93，房地产业还带动了水泥、钢铁等20多个产业的发展，这样的一个“牵一发而动全身”的行业，其任何的风吹草动足以牵动整个宏观经济，但是经济泡沫化的结果给中国经济带来的最大的风险就是经济空心化。同样，兰州经济带来的最大的风险就是经济空心化，中国经济戴顶绿帽子，兰州经济也戴顶绿帽子。