“公租房”这个名词现在很火！

    重庆、北京和上海等大型城市的政府近几个月都有许多相关的“声音”和“动作”。重庆是其中最突出的城市，宣称要将原计划用10年完成的四千多万平米的公租房建设提前至2012年之前便全部完成，如果按每套公租房平均60平米来计算，两年就会形成几十万套的供应！上海虽然目前开工建设的公租房才几千套，但是各种政策的制定、发布的“动静”却非常大。北京市政府对外宣布的今年公租房建成加上开工的将超过一万套，更重要的信息是今后北京建设的公租房将占保障房总量的60%以上。最近，以住建部为首的中央七部委的联合发文在全国范围内推进公租房的建设，使得公租房突变为从中央到地方政府调控房地产市场的“主角”，一时间成为媒体报道及公众关注的热点！

    公租房跃升为政府保障房建设的主体，到底会给我们带来什么？能解决矛盾日益尖锐的城市中低阶层的居住问题？能够给政府屡次调控都纠结难理、积弊深重的中国房地产市场结构化调整带来根本性的转机？

    如果从政府目前各种关于公租房的政策文件来解读，答案应该是令人欢欣鼓舞的。尤其对于那些收入条件根本够不上申请廉租房，同时又被似乎永远也调控不下来的房价甩掉的“夹心层”来说，公租房的大规模建设和推出给他们带来了希望。户籍的放开，又使得“收益人”合理地覆盖到真正在某个城市工作与生活的人群。

    更值得肯定的，是将来以政府持有经营的公租房为主体来替代长期被诟病的“经济适用房”、“限价房”，防止财政补贴因“权力寻租”根本没有落实在应该被保障的人群身上，避免由于“可转换”的产权机制，政府“边建设边失去”，无法积累保障性住房资源。同时，当租赁的概念大规模地引入社会居住体系，才能改变绝大部分市民必须通过购买住房才能解决居住问题的房地产市场“全民游戏”的局面，有利于中国房地产市场结构化问题的实质性改观。

    如此来看公租房，真的“很美”！可是，我们不妨多问一句，为什么之前廉租房也好，经济适用房也好，保障房建设的计划始终推进不利，年年完不成计划，可以主体变身为公租房之后，从中央到地方政府突然就变得信心满满了呢？中央七部委的文件似乎给出了答案，那就是政府没钱、没能力可以引入开发企业、基金、信托等社会资本。但是，不管什么资本都必须是要“有利可图”的，也许因此北京市政府就提出了公租房建设“保本微利”的原则。

    于是乎，问题也就跟着来了。中国目前虽然房价高企，但是商品房的租金回报率却低得可怜，一线城市大部分可能平均连2%都不到。无论政府是拿成本价的土地来建设，还是用较低的价格收购现有的住房，只要追求“保本微利”，那么公租房的租金与市面上商品的出租价格相比就不会有明显的优势。果然，近期北京已建成的公租房公布的租金成本，与周边商品房的租金相差无几，有的甚至还要更高一些。

    结果完全有可能是，当地方政府认为保障性住房由于以公租房为主体，终于可以“干得动”的时候，你推出的保障性住房供应恰恰是适用对象根本承受不起的，也就根本失去了作为保障性住房的意义。

    兜了一个圈，又回到了问题的原点。公租房只要是具有保障的属性，就必需要有财政补贴。大规模的建设，就需要大规模的补贴。还由于公租房是政府长期持有经营的，所以还需要长期的补贴！

    从媒体转述重庆市长黄奇帆的对策，是准备用未来全部房产税的收入来补贴公租房的建设和经营。这到不啻是个“可持续发展”的好办法！问题是，从明年开始试行的房产税的收入有多少？能否补上几十万套公租房租金差额的“大窟窿”？何况，其它大部分城市房产税的征收还没有时间表，而公租房的建设却要被迫先行，难度可想而知。

    所以，公租房就目前来说，只是“看上去很美”！