北京预售款新规，或致房价短期下跌

北京预售款新规，或致房价短期下跌

面对调控失效的窘境，9月底，国家七部委发布了房地产调控新政“国五条”，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出了新的要求。随后，一些热点城市纷纷出台“限价令”，以实际行动来落实中央的调控措施。近日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》出台，决定从12月1日起，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。商品房预售资金应全部存入由银行监管的专用账户，保证预售资金优先用于工程建设。

由于中国楼市实行的是“预售制度”，商品房的建设进度达到一定的比例后，即可面向市场进行“预售”，开发商就可以收取购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。而这些款项，开发商原本可以自由支配，不但可以用于该楼盘的后续建设，还可以归还该楼盘的土地款、银行借款，甚至还能用这些预售款参与下一个土地项目的竞拍。

应该说，北京市此次出台这样的规定，其主要目的还是为了防范风险。因为在调控日益趋紧、房价有调整必要的大背景下，开发商挪用项目预售资金，就有可能导致资金链断裂，造成工程烂尾、项目延期，损害购房人以及相关当事方的合法权益。而该新规也给市场传递出了这样的一个政府预期：北京房价将要下跌。

如此一来，开发商的资金就变得更加紧张了。据北京市房地产业协会副秘书长陈志介绍，北京前三季度房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，其中金融贷款为973.9亿元，自筹资金为1256.7亿元，定金及预收款为1020.7亿元，开发商的资金来源中定金及预售款所占比例超过25%。

笔者以为，这只是总体数据。而如果具体到某一个开发商、具体到某一个项目，这个比例翻倍甚至更高的也不会是少数。

而因为不久前出台的“国五条”已经大大增加了开发商的资金压力，该新规如此加码，开发商的资金压力必然会随之大大增加，部分小开发商将被淘汰出局。

该新规还给市场传递出了另一个信号，那就是调控政策正在不断加码，政府有“不达目的，誓不罢休”的决心。因此，该新规的出台，将毫无疑问会进一步加重购房户的观望情绪，项目资金回笼肯定更加困难，部分开发商将因此而雪上加霜。

有鉴于此，开发商必须实施快速建设、快速销售的战略，才能按照工程进度，取回相应的用款额度，直至完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件，才能拿回全部的预售款。

而在市场观望情绪渐浓的情况之下，开发商要想撬动市场，加速销售，调整价格将成最为有效的手段，也是必须要采取的手段。

而有关在短期内调低房价，对中国房地产研究得很透、一向看涨的任志强都“从了”，其他开发商还有什么理由“不从”的呢？

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