预售资金监管对开发商的影响不大

文/台州新景祥

关键词：预售资金监管 开发商 定价权 房价上涨 预售款 囤房 生产要素 利息

商品房预售制度，旨在帮助开发商加快资金周转，促进房地产持续开发，为楼市提供更多的有效住房供给。但是开发商囤地、捂盘惜售、烂尾楼、等不良现象，使得高房价的矛头指向了开发商，于是出现暴利、高房价的黑手、“开发商空手套白狼”，拿银行的钱为自己赚取暴利等言论。预售资金监管一直被认为是治理开发商的良药，随着浙江、北京等地相继出台预售资金监管暂行办法，多数人认为能严打开发商。本文通过对开发商暴利的根源、资金监管的重要作用及预售资金监管会滋生的问题的分析，得出预售资金监管治不了开发商，对开发商的影响不大。

一、开发商暴利的根源

1、开发商掌握住房的定价权。西方经济学供需理论，市场供需决定房价，定价权归为市场供需主体双方。从实践来看，房价的定制过程中，政府虽执行了价格申报制度，但在审批的过程中，存在着各种猫腻，最终的定价权还是归开发商。再者，在庞大的市场需求（改善需求、投机需求、保值需求）及房价上涨预期下，土地稀缺，使得供给又是有限，在市场供不应求下，开发商出现了涨价的“价格战”，房价你升我涨，全由开发商说得算。

2、开发商占有生产要素（资本和土地）。按照生产要素理论，生产要素包括资本、土地、劳动、企业家才能。房地产是属于资金密集型产业，而开发商拥有企业家才能，且占有着大量的自有资本，作为启动资金，购买土地，进行土地开发和房屋建设。房地产业是高投资高回报行业，开发商正好占有着大量的生产要素进行高投资，暴利也就自然形成。

3、开发商最容易得到银行信贷的支持。一般地，开发商是银行等金融机构信用最好的客户。一是房地产增值保值的特性，使得银行资本营利稳定。二是房地产是不动产，具有抵押价值，信贷风险较少。三是开发商借贷资金量大，银行的放贷任务能较好完全。四是房地产开发商的销售业务需要银行系统支持，他们之间存在着捆绑利益。

二、预售资金监管的主要作用

1、防止烂尾楼发生，保障购房者权益。预售资金是开发商取得预售证后，出售期房所获得的预售款，且开发商可以任由支配这笔预售款。因此，开发商很可能把这部分钱投入到其它的用途上，比如，进入股市、外贸业等其它行业中，不能及时收回，导致资金链断裂，工程不能按时完成，产生大量烂尾楼，购房者的权益无法保证。因此，实施预售资金监管，对保障预售资金安全，控制风险有着重要的作用。

2、加快工程施工而非加快销售。预售资金监管旨在专款专用，即预售资金全部用于房地产开发建设。实施资金监管后，对于开发商而言，需要权衡三大利益，即贷款获得建设开发资金的贷款利息，预售款存入银行的利息所得，以及囤房后的房价上涨的收益。但不管怎么样，加快工程施工进度，减少支付银行贷款利息，同时利用预售款来开发建设，尽量地增大自己的收益。因此，资金监管后，对开发商是否加快销售影响不大，主要是加快工程施工进度。

三、预售资金监管滋生的问题

1、商品房供给受阻。预售资金监管之前，开发商会在取得上一个项目预售资金后，立即投入到下一个房地产项目开发，有利于开发商持续稳定的房地产开发。但在实施预售资金监管，会使得开发商资金紧缺，难以持续稳定地购买土地，进行土地开和房产建设。一旦所有的房地产开发商都面临这种问题时，会使得房地产开发速度减慢，向市场推出的商品房供给即受阻。

2、制造业资本流向房地产。预售资金监管之前，开发商进行下一个项目的开发资金大多是上一个项目的预售资金。预售资金监管后，开发商要持续地进行房地产开发，必须寻求大量的启动开发资金，银行借贷因公开市场运作、高存款准备金、高贷款利率而存在难度。而制造业资本成为开发商获得资金的主要来源，特别是在我国房地产投资回报率向好的市场预期下，会引发大量的制造业资本流向房地产，对制造业是一种很大的冲击，可能会影响我国经济的发展。

3、民间资本流向房地产。浙江自从10月1号出台预售资金监管以来，有些房地产开发公司已经出现向民间借贷现象。即开发商在得知实施预售资金监管（2010年11月1日执行），开发商要扩大开发规模，预售资金链断后，在向银行借贷、向民营企业（主要是制造业）借贷出现困难后，向民间个人借贷（浙江家庭经济富裕，存在大量的闲钱），甚至很可能滋生出高利贷现象。出现民间资本炒房。

4、房价可能会上涨。一是我国房地产需求大量存在，而预售资金监管后，商品房开发放缓，即商品房供给受阻，形成供不应求，即会出现房价上涨。二是资金监管后，开发商开发成本加大，如利息成本、囤房时间成本。因此，这部分成本算到房价上，推高房价。