房价，是个敏感的话题，仁者见仁智者见智。笔者避开房价是否合理这个问题，仅就成都房价在2010年的走势，做一个简单的分析。
但有一点是必须搞明白的，那就是房价今年的趋势怎么走？必须要看房价的几大推动因素，而不是毫无逻辑的瞎对比。因此，今年成都房价的走势，首先要找到成都房价的几个推动因素，其次要把准这些因素的动态。
纵观全面房改，也就是98年以后，成都房价的变动规律，以及历次宏观调控对房价产生的作用，以及成都楼市特殊的区域环境，笔者把成都房价的决定因素概括为三个大的方面：
第一宏观调控因素；第二，区域微观环境；第三，楼市自身的供给和需求。
第一，宏观因素。
首先，宏观因素本给房价定调：稳字当头。房价是楼市发展状况的温度计，自然要受到宏观调控的深刻影响，尤其是经济整体处于复苏的阶段，调控政策不可能掉以轻心，而是密集出台掌控市场政策的情况下，不得不考虑到调控的因素。
其次，09年初开始的这轮楼市复苏，跟以往的复苏周期开端大为不同，是属于典型的货币推动型，而不是以往的需求拉动型。尤其是综合运用税收、首付、利率、存款准备金率、资本金率、信贷总量、外加土地政策等手段的组合拳，完全让调控这只手掌控了市场的脉搏，让市场自身调节的作用大降低。我们完全可以说，现在的楼市是政策市，而不是什么市场经济，这也是笔者为什么要把宏观调控因素作为2010年房价走势的第一决定因素。
最后，今年的一系列宏观调控政策，都在今年的经济工作会议上定下了基调，“国四条”是诠释“有保有压”区别对待、“稳字当头”的调控思路，而最近一系列的土地调控以及“国十一条”又是对“国四条”的诠释，归根结底，追本溯源，都是要力保楼市稳定。（最近忙于它事，没有及时和朋友们摆国四条和国十一条，今天补上。）至于敏感的信贷政策，依然适度宽松，这个早已没有悬念，如果这里太绕，那就记住一点，今年所有已经出台的政策和未来跃跃欲试的政策都是确保一个“稳”字。从这个角度来看，房价没有大的起伏是没有任何悬念的。
有必要说明的三点就是：一线城市的房价泡沫只能用通胀消化、二线城市的房价将小幅上扬、类似海南那样的特殊地点，房价则会有大的起伏。中国地大物博，不能一概而论！！笔者今天探讨的中心问题就是成都今年的房价。
第二，区域微观因素。
房地产是典型的地域性行业，房价的决定因素自然要受区域环境的影响。这包括成都的自然环境、公共基础设施、历史文化、经济发展水平、饮食居住文化的包容性、交通、等等。概括讲就是成都的“宜居性”如何。
事实上，由于成都市政府的主要领导，一部分在此地“处心积虑”经营多年，一部分来自于国有大型企业的高官，两大支人马都有“经营城市”“树立城市品牌”的情节（就像男人大多有处女情结一样），从近年来请专家团、顾问机构来做城市规划、到出川做城市推荐、拍摄金沙题材的短片、到喊的口号和经济发展目标，都可以看出来，政府俨然把成都市当成一个企业来经营。这样一群能折腾的“主”，早已把成都的“宜居”概念广告，打到了全国各地。出去走走就知道了。
这其中玄妙有二，首先，成都确实宜居。其次，酒香也怕巷子深，所以政府早已经学会了“王婆卖瓜”。
至于成都确实宜居这点，仅从温度上就可以看出来：成都属亚热带湿润季风气候区，气候温和、四季分明、无霜期长、雨量充沛、日照较少。多年年平均气温为16.2℃，年极端最高气温为37.3℃，年极端最低气温为-5.9℃，最热月出现在7～8月，月平均气温为25.4和25.0℃，最冷月出现在1月,，月平均气温为-5.6℃。可以说，成都是秦岭以北的人们，避暑、休闲、游玩的目的地之一。
绕了这么多，还是要说明成都市自身硬件、软件足以支撑房价不滑坡，至于涨多少，下文再做论述。相关较详细论述，请参看前几篇评论，“成都3+1”模式。
第三，楼市自身的供、需因素。
为什么说楼市自身的供需因素，是决定房价的基础性因素呢？因为，楼市毕竟是市场化经济，房价是彰显供给和需求这两大矛盾的温度计。而在市场经济条件下，房价的基础性因素还是要受供、需比的影响，因为房子再被政策“调戏”，也不会卖到白菜价，当然也不会贵到谁都买不起。再者，调控虽然力度很大，但都是通过金融、土地、财政这三大手段，间接的调控楼市，而不是像早期那样直接“染指”。
那么成都楼市的供给和需求关系又是怎样？笔者已经在前几篇评论中做了详细论述，总的来说：第一篇重点分析了“理论供给”和“有效供给”，这两大类之间的特殊关系，从而得出成都楼市供给主要受到的影响因素，以及今年整体供给乐观的结论；第二篇主要分析了成都楼市的四大需求主力，并得出需求拉动，依然是今年成都楼市的主要特征，并且需求依然坚挺的结论。
所有，仅从楼市自身的供需角度讲，房价还是以稳为主。
就一般年份来看，成都楼市房价的年环比增长速度为15%左右，基本和GDP 的增长速度保持一致，09年是一个特殊年份，相对于08年低谷时期，房价环比上涨了27%。考虑到通胀等一系列因素的综合影响，2010年的房价环比增长速度折中：取值为20%，则2010年的最高月均价，有望冲击8000元。（目前市区均价6400多）
笔者备注：
1在09年，成都房价并没被炒起泡沫，房价也没有偏离房子的实际价值。
2土地市场虽然有进入“寡头垄断”的苗头，但开发商利用囤积的土地来形成垄断，进而掌控房价的时代还远远没有到来，尤其是开发商手头的土地来自于不同时期，价格可能大相径庭的情况下，房价不可能上涨失控。
3开发商手头存粮多，资金充裕，降价压力下，整体上、如果土地政策还是走过场的话。