近期海南房地产市场近乎疯狂，销售和价格都异常的暴涨，房地产业内很多人员头脑想必一定是蒙蒙的，充满了“抢白菜”式的抢房场景。各楼盘捂盘惜售，调整价格都来不及。购房者则是拉帮结队，就像旅行团一样，一个大巴车一个大巴车的往售楼处拥。买房子从倒卖“购房指标”到找朋友托关系，甚至请售楼员吃饭，送红包，这些在平时很难想象的事情在近期的海南房地产市场中都出现了。购房者的大气与开发商的匪气全部狰狞的表现出来了。开发商一天涨2000元，购房者我一次性付款，而且不管你涨多少，一次要好几套。双方好像是在较劲，在旁人看来只能为其在这个“舞台”上的表演“喝彩”。
在疯狂之余还是应当思考一下海南房地产市场健康的发展道路了。想一想国际旅游岛的概念真的能让房地产市场这么疯狂吗？想一想房地产市场在国际旅游岛建设当中真正的作用是什么？
海南缺乏真正的旅游地产：
海南建设国际旅游岛真正要发展的是旅游地产，我们不可否认旅游地产的发展对于国际旅游岛的建设至关重要。海南旅游业的现状为以观光旅游为主、度假和会议为辅的市场格局。度假旅游会在海南旅游业格局中的比例不断地上升。对于酒店、度假村、分时度假酒店、餐饮、娱乐、休闲等设施需求会特别大。而真正的旅游地产就是以上面产品为主的地产类型。
再观海南现在的房地产市场现状：
海口、文昌、琼海等地绝大部分产品并非旅游地产产品，应当属于纯粹普通地产产品。上百亩的项目连一个酒店也没有配套，餐饮娱乐设施更是少之又少。几乎没有为游客服务的迹象。仅仅能提供的可能就是为业主度假或者投资服务的产品。特别是在文昌、琼海等地，很多楼盘占据一线海景或者河景的优质景观资源，但是看看产品本身却是单纯的公寓。虽然购买的绝大多数人都是岛外的客户，这些客户的需求是度假和养老，但是从产品对于旅游市场的服务以及对于旅游业的贡献来说并没有起到太多的作用。
三亚和个别景区，例如官塘和兴隆等地应当说是在旅游地产方面走在前列的地区，很多项目配套有酒店等设施。但是配套比例少之又少，几千亩的社区仅仅有一两个酒店。很多优质资源成为购房者业主的私家领地，小区管理严密，游客根本不能踏足一步。
海南现在旅游业的怪圈是酒店爆满，一房难求，但是房屋的空置率及其的高。虽然海南旅游淡旺季让更多的人对建设酒店心有余悸，但是相信国际旅游岛的建设会逐渐缩小淡旺季的差距，至少能保证淡季酒店不亏损。开发商和地方政府不能因为单纯的开发房子，然后买房子这样简单低级的开发思路比较稳赚钱就肆意发展。所以我认为建设国际旅游岛真正要积极发展的是旅游地产，而非单纯的普通地产。
普通地产大量开发对国际旅游岛建设的利弊
第一，大量的普通地产开发首先会增加地方财政收入，提高当地的GDP，当地官员的政绩就会更突出，升官发财的道路就会更顺躺。例如海南建设国际旅游岛的一些硬指标“2020年第三产业占到60%”，殊不知房地产开发是属于第三产业的范畴，按照近期房地产市场的发展速度，预计三年内海南就会达到这个指标，提前进入国际旅游岛的行列。
如果通过大量的发展房地产行业而达到60%这个指标，那么海南的经济结构就会出问题。全民皆搞房地产，岂不是和上次房地产泡沫一样吗？“平均十个人就有一个房地产公司”，这将是多么恐怖的事情啊。而真正支撑海南经济发展的是旅游业和现代高科技产业、文化产业、热带农业。
第二，政府会说大量发展房地产可以增加财政收入，这样就有更多的钱用于基础设施建设和廉租房建设。
大量房地产的开发带来的是人口数量的增加，同时带来的是基础设施需求的增加。例如文昌新政府、海口新政府的建设，投入大量资金进行基础设施建设，但是周边居住的都是外地业主，也就形成一个几乎闭合的资金使用圈，资金从新楼盘的业主——开发商——政府，政府将钱变成基础设施又被新楼盘业主使用。现在的高房价本地人几乎买不起，所以这个基础设施建设的链条几乎游离于本地居民之外。这样的现象只能说是当今海南存在的一些主要现象。海南还存在很多村际水泥马路缺乏资金修建、很多小学校舍缺乏资金有待修缮等。
另一方面通过房地产发展可以将获得的资金用于廉租房建设，但是最终的结果是低收入的人群没话说了，高收入的人群通过炒房子赚到钱了，也不说话了。夹在中间的中产阶层苦不堪言。这些中产阶层基本上是私企企业职工，这些企业基本上属于现代医药、物流、外贸、旅游、餐饮、文化等第三产业。这些产业也是海南经济发展主要的支撑行业。而且没有房子的大部分是本科以上学历的80后（教师、公务员、国企职工政府都是优先照顾，暂时排除在外，并且国企在海南的比例小只有小）。这些人都是经济建设的中坚力量，肩负着建设国际旅游岛的重任。这些人的工资现在是内地一些二线城市的水平，但是将要承受的房价是北京上海的水平。保障房可能几十年后才能保障到这些人。事实上已经有很多人选择了离开这个美丽的海岛。近期房价的飞涨，80后无房者充满了焦虑和绝望。但是政府领导口口声声的还在说海南国际旅游岛建设需要人才，但是真的想好留住人才的方式了吗？真的建设好廉租房社会就和谐了吗？房价就可以任其不休止的上涨吗？
第三，政府会说大量房地产开发可以带动旅游业的发展。因为房地产开发很多偏僻的地方道路修了，硬件设施有了，开始有人去了。但是实际情况是这样的吗？现在的房地产开发商打着旅游地产开发的幌子肆意圈占海南优质景观资源，将海南的海滩、温泉等资源变为少数人私享的资源。看看很多项目的那种所谓的几公里海岸线，所有人能随意在他们的小区穿梭吗？可以去好好享受里面的海滩吗？首先验明正身，非业主就收费。
而且大量的房地产开发对海南原生态的资源环境造成破坏。不知道绿葱葱的海岸线或者山脊中有成片的房子会是如何的繁荣啊？海南建设国际旅游岛，能为游客提供什么？优质海岸和经典资源被占据后，能让他们享受的是什么？能让他们看到的是什么？难道是仅仅是成片的建筑？
第四，发展房地产能够满足本地居民的居住需求。首先，从近几年的房地产市场发展中可以看到本地居民的购买力在不断下降，近期的房价飞涨，本地居民已经陷于绝望。其次，本地购房居民按揭购房比例猛增，这个也是房价飞涨的结果。大量的本地居民虽然住下了房子，但是一个个均称为房奴。再加上城市其他消费品价格上涨，居民的生活压力猛增，更不能奢求本地居民如何去创业和创新。这个与发展国际旅游岛的本质是相违背的。随着房价的飞涨，跟多购房投资的客户由于购置成本较高，租金难以平衡收益，所以大幅度的提高租金，这样大量买不起房子的人也租不起房子，者会将更多的人一步步逼上绝路。再次，大量的按揭贷款及开发贷款的存在，与高泡沫化的房地产市场结合在一起是对海南金融行业埋下的一刻定时炸弹。如果这个炸弹爆炸，那么整个海南的经济将被炸的四分五裂面目全非。
建议海南在建设国际旅游岛的同时要支持真正旅游地产产品的开发，特别是一些旅游资源丰富的二线城市。在海口这样的以商贸为主的城市大量建设限价房或者设定特定要求的特供房。具体对于国际旅游岛建设下现有房地产市场的建议再另行分析。