广深两地波动并非全国市场下滑的前兆

    不少朋友近期提出了一个很有趣的命题：这两个月广州和深圳尤其是深圳不仅仅一手房成交量大幅下滑，而且二手房市场也持续低迷，根据本轮市场下行的经验，会不会这又是全国整体变局的前奏？简单的说，广州和深圳市场是否可以作为全国市场变化的先行指标？

    问题很有趣，答案也简单：不可能。

    我觉得，如果这个先行的观点成立的话。首先是城市发展的基本面有先行性，其次市场变动原因具有先行性。所以，我把这个问题拆分成两个问题：第一个；从城市基本面角度来理解，一般情况下广深两地市场变化的动因是什么？这个动因是否先行于其他典型城市？第二个；从近期成交角度来理解，目前两地成交近期变化的根本原因是否也是其他城市即将经历的必然阶段。 

    首先我们来讨论第一个问题；不必探讨全国性所有城市，我就从广深京沪四大城市的角度来分析，我们也会发现，这四个城市市场发展的基本面相互之间都不具共性，更不要说先行性。深圳这个城市一直以来典型特点有三；市场容量小、同时由于紧贴香港投资比重大、二手市场活跃；所以，往往，这个市场波动起伏很大，如果没有外因过多参与，市场自己会容易走极端，而一旦有外因如政策方面的风吹草动，它更是上窜下跳。而广州呢，因为产业购买力的外移化市场相对比较平稳，我们去周边转转就知道，市中心除了二沙岛及零星几个地方价格稍高些，其它基本上步入周边佛沙/东莞/惠州等地呢，因为这些地方都有不少集中性的产业，购买力相应的在外围集聚，所以广州市民相对比较幸福，通常市场波动起伏不大；而上海和北京则是典型的容量大、刚性需求强、城市发展概念多，一般情况下，市场波动相对较小。四大城市基本面都是不一样的，怎么可能具有先行代表性？

    但是，为什么我们很多朋友要做这个假设呢？我们都知道国内市场总体两大特点，一是消费者的相对不理性，二是政策市的成分重，这两者决定了市场往往是动荡性，相比而言，诸多城市里面，深圳这个带有些敏感性性基因的城市与之有些相似。但动荡性并不意味着先行性，否则，我们如何解释2005年，上海感冒，全国吃药的现象，难不成上海成了先行指标？那一次市场调整中，另外三个城市所受影响相对较小。

    另一方面，从近期市场成交变化来看，很多人会说，深圳一手房下来了，然后全国典型城市一手房成交下行；现在深圳二手房下来了，全国典型城市二手房也会下来的为什么不是现行？关于这个问题，我谈三点：一是近期市场的下行属于供应式下行，成交量下滑很大程度上源于供应的不足，它是全国性的，不仅仅是深圳，只不过深圳属于过敏性特质，反应大些而已，无分先后，大家看看深圳这几个月的成交感觉波动很大，但大家有没有发现，这几个深圳的一手房供应仅仅每月20多万平方米，而二手房供应也极具萎缩（上家不愿挂牌了）。二是，从目前各地典型城市成交情况来看，不少楼盘开盘依然是强势热销，上海上周六沿海开发的丽水新庭开盘两小时即75套别墅销售一空即是例证，而不是在于价格；三需要说明的是，我们前面所讨论的都是全国典型的一线城市及主要的二线城市的反应。而全国这轮市场快速反弹，它是一个从一线传递到二线、然后三线、四线城市的顺延过程，实质上到今天为止，市场还没有完成这个传导的过程，也就是说很多城市都还没反弹，我们现在就谈论因为深圳下行而全国下行好像早了些。

    所以呢，我认为中国的城市群由于城市化进程和房地产市场发展周期的特性不一，导致了城市基本面即是千差万别，更何况城市房地产的波动很多时候还穿插了其他方面的要素，一两个城市的波动作为先行指标不大现实，更何况，从目前数据来看，9月份市场如何走？是不是一定像深圳一样普遍向下走？我看未必。