我也谈谈所谓“房产泡沫”

    最近不少人又开始讨论所谓“房产泡沫”的问题。认为随着房产价格的上扬，资产价格泡沫在加大，行业危机潜伏。老话题了，不过在今天这个节点上，舆论和民间的声音是随时可影响到决策层动向，为降低不必要的一些群体性认知的偏差可能的对行业的负面影响，稍微谈谈还是有些必要。（尽管泡沫这个词连定义都很难界定，我们就模糊点说说吧。）

    首先一点；谈谈价格上扬；我把城市分为两类，一类是主要的一线城市和部分型的二线城市；在本轮市场反弹过程中，我认为的确不少项目的价格反弹起来了，而且比2007年还要高，不少项目更是创造了历史新高，这里面有地段稀缺因素，也有区域供求反差太大的因素；其中如汤臣开始陆续销售、上海星河湾则改变整个上海市房地产市场“地段匹配价格”的格局。另一类则是其他的二线城市和更多的三、四线城市；这批城市的反弹相对比较有限，甚或说，本轮市场反弹从传导的角度来看，还没有传导过去呢，大家看看数据就知道，很多三、四线城市还没有起来，因为传导需要时间。以前很多人怀疑传导效应的存在，但目前看来的确是有的，而且在稳步进行中。这些城市的价格体系相对而言还是每怎么大动。基于这个，我想可以有几点思考；第一，如果今天谈价格泡沫，如果我们一定要界定今天市场有谈泡沫的话，一线城市和部分二线城市可能因为价格上扬有一点，但更大的空间和更广阔的市场至少基本面还是健康的，我们不能简单直接断言行业有泡沫。第二，我个人也不大认可今天在一线城市的泡沫论，从今天一线城市土地纷纷出地王的现象来看，大城市房产市场已然开始分化，稀缺性的项目已经纷纷聚焦在购买力强的小众群体身上，其规划、产品、营销路径都纷纷转向，相应的价格明显拔高。这个市场是有限的，我们不能因为今天这个细分市场的分化而扩大到行业性的泡沫。反正这个圈层对于价格敏感性不高，他们要的是身份和地位的认知。你就由他去花钱呗。第三，从企业来看，上半年有些大企业或者是一些中型企业业绩表现不是很好，我始终认为这是因为传导效应没体现出来，有些企业主要聚焦在三、四线城市发展，今年到目前为止的反弹更多的还是一线及部分二线城市，预期随着三、四线城市的反弹，这些企业的业绩也会有所反弹，当然了，企业名字我就不说了。

    另外呢，谈谈我分析的两个数据。在大家谈泡沫的时候我做了一些数据分析，有两个很有趣的数据可以和大家分享。很巧，两个“不足5%”，一个呢，我统计了北京、上海、深圳三地，今年以来价格成交结构的数据，深圳、上海我按照单价每平方米3.5万以上来计，北京按照3万以上计，从1-8月，基本上这些高端价格楼盘的成交量平均下来每个月都不超过整个成交量的5%。（当然，上海8月份高些，星河湾、黄浦湾的集中上市，约10％），这个数据大家可以自己去统计看看是不是如此。另外一个呢，我进行了消费者贷款结构的统计，统计你是第几次办贷款，是从没贷过？还是有一套第二次贷款？还是第三次？我也发现首次置业办理贷款的约占50%，而且几个月来一直都是比较稳定，首次改善约占30%，再次改善的约占15%，剩下的加起来不到5%。这就是我说的两个“不到5%”，当我们不能界定什么是泡沫的话，就看投资投机比重了，当我们我能界定什么是投资投机的时候，我就假设两点，第一点，所有的高端楼盘都是投资投资，大家看看既便如此，不到5%。另外一点，我界定除了首次置业、首次改善和再次改善的之外的全都是投资投机，大家也会发现同样不到5%。（要说明的是两点：一、贷款结构研究由于数据获取仅是上海做了，相信北京比上海低，深圳比上海高，选了上海作分析有它代表性；二、我的数据来源于我们的中介公司，不是银行，因为经调查发现，不少商业银行都喜欢作中高端客户，那本身就不具代表性）。

    所以呢，我的观点也就出来了，首先，我不认为整个行业有泡沫，可能的个别性城市和区域有些价格水分，但泡沫谈不上，更不要说全国性了；其次，传导效应是存在的，根据传导效应大家可以去预期不少企业的业绩走势；第三，我认为从政策的角度来看，如果有一天二套房信贷要收的话，也不能一刀切，只能是部分性价格有些水分的城市收，因为你要防的是资产价格泡沫，水分高些的你收好了，不要一刀切。