城市规划是房地产的指挥棒，决定着城市建设及房地产发展的水平。解放初期，居住区规划采用“邻里单位”的规划理论，这是受欧美诸国规划理论和实践的影响，居住区内设有小学和日常商业点，其基本理论是使儿童活动和居民日常生活能在本区内解决，住宅多为二、三层，类似庭院式建筑，成组布置，比较灵活自由。

五十年代中期采用居住区——街坊的规划方式，每个街坊面积一般为五、六公顷，街坊内以住宅为主，采用封闭的周边式布置，有的配置少量公共建筑，儿童上学和居民购物一般需穿越街坊道路。这种组合形式的院落能为居民提供一个安静的居住环境，但由于过分强调对称，或“周边式”布局造成许多死角，不利通风和日照，居住条件恶化。
　　五十年代后期发展成居住小区规划理论。小区的规模比街坊大，用地一般约为10公顷，以小学生不穿越城市道路、小区内有日常生活服务设施为基本原理。

六十年代，在总体布局中运用“先成街、后成坊”的原则，新村中心采用一条街的形式，沿街两旁各种商店、餐馆、旅馆、剧场等商业文化设施齐全，形成热闹繁华的商业中心，既方便了居民的生活，又体现了新的城市风貌。由于“先成街”的片面性，有的城市的小区只成了街，而未成坊，形成了“一张皮”的局面，达不到最初规划意图。
　　七十年代后期为适应住宅建设规模迅速扩大的需求，统一规划、统一设计、统一建设、统一管理成为当时主要的建设模式，建设规模扩充到居住区一级，在规划理论上形成居住区——居住小区——住宅组团的规划结构。居住区级用地一般有数十公顷，有较完善的公建配套，如影剧院、百货商店、综合商场、医院等。居住区对城市有相对独立性，居民的一般生活要求均能在居住区内解决。
　　进入八十年代以后，居住区规划普遍注意了以下几个方面：一是根据居住区的规模和所处的地段，合理配置公共建筑，以满足居民生活的需要；二是开始注意组群组合形态的多样化，组织多种空间；三是较注重居住环境的建设，空间绿地和集中绿地的做法，受到普遍的欢迎。

八十年代中期开始，在全国各地开展的“全国住宅建设试点小区工程”，推动了我国住宅建设科技的发展，在各方面取得了成就：
　　1、延续城市文脉。小区是城市的基本构成与有机组成部分，小区室外居住环境力求因地制宜，寻找当地的历史文脉及居民生活模式，使小区有机地融汇在城市的大环境中。
　　2、保护生态环境。小区建设与基地的地形、地貌、地物密切相关，规划设计时充分注意保护环境，为居民创造健康生活和成长的生态环境。
　　3、组织空间序列。小区按不同领域的各自属性和室外空间层次划分，形成由外向内、由动到静、由公向私，渐进的、符合人的行为逻辑的不同空间序列，并划分为公共、半公共、半私用、私用四级，各级空间功能达到室外活动和安全防卫的要求。

4、设置安全防卫。安全环境来自有效的小区规划和科学的小区管理。安全环境包括生理环境、心理环境和社会安全等因素。小区规划充分考虑居民有效防范行为。小区道路做到顺而不穿、通而不畅的布置。
　　5、建立服务系统。小区社会服务设施既考虑配套齐全，又设置得当，符合居民生活要求和行为轨迹。
　　6、塑造宜人景观。小区将主体要素的住宅造型尽可能与当地建筑风格协调一致，塑造不同的风格，使住宅有个性的外貌。充分利用基地的地形、地貌、地物是塑造视觉环境的有效途径，对于一个山丘、一块小塘、一片树林都应精心保留，并将他们纳入规划设计，创造生动诱人的景观环境。

九十年代开始的“中国城市小康住宅研究”，主要创新点和指导原则为：
　　1、突出以“社区”建设作为小区规划的深层次发展。通过小区的文化建设、环境建设、服务设施建设，有效地把人们活动的各方面有序地结合起来，发展社会文明和人际关系，创造现代生活条件的高尚小区。
　　2、打破原有的规划理念。随着管理模式和现代居住生活的变化，小区规划结构应向多元化发展，鼓励规划设计的创新，而不再强调小区——组团——院落的模式和中心绿地的作法，淡化或取消组团的空间结构层次，以利生活空间和功能结构的更新创造。
　　3、坚持可持续发展的原则。在小区建设中留有发展余地，达到资源合理利用、环境结合充分，坚持灵活性和可改性的技术处置，特别对汽车停放作了前瞻性的策略布置。
　　4、从小区规划的一开始，就引入物业的概念，规划设计要保证物业管理及服务方面的便利条件。

二十一世纪以来，“城市设计”的观念在行政与技术的冲突中逐步得到政府的认可，“人性化”“以人为本”“生态”“可持续发展”成为设计理念。在此基础上规划设计面临了以下机遇：

首先是城市化进程中，规划从前期的“摊大饼”向新城建设转化，功能结构、城市发展模式成为规划要解决的问题，为此，引入“城市设计的概念”。

城市人口的增加，房地产的房展，居住区设计由组团、小区、街区、社区、新市镇等逐步趋向综合，使规划的发展逐步向国际先进理念靠拢。

老龄社会、人文关怀等逐步成为规划设计元素，节能环保成为设计的新要求。

为规范房地产行业发展，2006年的国六条对房地产行业中户型、套型等进行了要求，提出了“9070”的设计要求。技术管理重心进一步降低。

城市规划历经了三十年的发展，管理经验逐步积累，管理理论逐步形成，管理成果日益丰盛。