延长产业链条、扩大就业、改善居住条件，房地产业功不可没。一个健康的稳定的持续发 展的房地产市场，对于我国经济社会发展来说至关重要；同时，稳定房价，实现房屋结构和供应结构的多样化，适应不同层次消费者需要，又是当前房地产业急待解 决的迫切问题。在当前内部困难不少，外部环境不确定性加大的情况下，楼市将何去何从，消费者的购房心理及未来价格趋势怎样？是大家十分关注的

　　现实：房子卖不动

　　一份对9月份上海住宅的样本统计报告显示，在141个调查样本中，有32%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅为3.3%，有8个楼盘单价下降达到或者超过1000元/平方米，最大单价下降为2000元/平方米，降幅达到6.7%。

　　上周公布的中房上海指数报告显示，9月份上海的新建房成交面积环比下降了17.4％，与去年同期相比降幅达到了70.1％。央行上海总 部同期发布的第三季度上海货币信贷运行情况报告也显示，9月上海中资商业银行个人住房贷款减少4亿元，同比多减65.3亿元，其中新建房贷款减少14.6 亿元。

　　另一份报告显示，上海的房屋租赁市场上出现了“买豪宅不如存银行”的怪现象，即买下高档住宅后即便成功出租，每年的平均租金回报不到4％，而降息后的银行一年期和两年期的存款利率分别是3.87％和4.41％。

　　这仅仅是在上海。

　　深圳某楼盘3个月前开盘，定价是2万元/平方米，如今市场均价只有1.6万元/平方米，3个月跌去了20％，跌幅仅次于股市。于是，深圳人得出一个结论：“早买房摆明了就是早吃亏。”

　　这是深圳几百个待售楼盘的缩影，也是全国楼市的一个缩影。早买早吃亏，那么谁还来买房子？

　　政策：百姓仍在观望

　　如此弱市，管理层岂能坐视不理。上海市公积金管理中心上周发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，即日起上调补充住房 公积金贷款的最高额度，对第一次购买自住住房且有2个人及以上参与贷款的借款家庭的补充住房公积金贷款的额度上限从10万元调整为20万元，同时缴纳基本 公积金和补充公积金的双职工家庭公积金贷款购房最高可贷到60万元。这被视为上海管理层拯救楼市的第一步。

　　相比而言，上海的救市动作还算温和。在此之前，南京宣布，今年10月1日至明年9月30日期间购买普通住房的可获补贴，最高补贴 1％；西安也宣布，对于今年9月4日至明年12月31日期间购买商品房的市民给予一定限度的补贴，最高补贴1.5％；江苏宿迁给出的补贴力度最大，凡在今 年11月1日至后年12月31日期间购买住房的，可获得的最高补贴达到了7％。

　　杭州更是颁布了拯救楼市的“24条”意见，其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。

　　据记者了解，最近一个月，是近几年来管理层公布利好最为频繁的一个月，针对股市的救市计划出台了一个又一个，对于楼市，虽然出利好的速 度不如股市那么快，但算起来也不少了。央行两次宣布降低贷款利率，摆明了就是鼓励老百姓贷款买房。从目前情况看，“取消二套房贷款限制”似乎是管理层又一 张可以打出来的救市牌。

　　不过，老百姓对这些楼市利好似乎并不买账。

　　既得陇，复望蜀。人的心，总是处于不满足状态，看到这些利好，于是就开始想，会不会还有更多的利好在后头？提前支取了这些利好，会不会错过下一个或许是更大的利好？

　　所以，还是再等等吧。

　　噱头：买房送毛驴奶牛

　　楼市现状让开发商心冷，既然利好政策暂时无助于自己多卖掉几套房子，那么只有想办法自救。于是，五花八门的卖房噱头应运而生。

　　南京的一家楼盘日前打出广告称“房价88折，再送2个车位和10万元家居建材”，另一家楼盘则声称“买两房送雅绅特汽车，三房送名爵汽 车”。这还算是比较正常的噱头，日前，南京的另一家楼盘把握住了“牛奶”商机，打出广告声称：“买一套房子送一头奶牛”。不过，据南京媒体调查，也确实有 买房人来咨询过奶牛事宜，不过最后还是选择了开发商提出的“不要奶牛，房价便宜50元/平方米”方案。

　　无独有偶，沈阳的一家楼盘在促销期间，设立了抽奖环节，一等奖是一头毛驴。市民彭女士听说此事后感慨道，开发商真的是“黔驴技穷”了。

　　有“黔驴技穷”的，也有“破釜沉舟”的。日前，长春的一家房地产企业推出了所谓的“保值房”概念，承诺在该项目为期3年的开发周期内，购房者购房后，如遇因开发商或市场原因导致该房房价下调超过5％，开发商承诺将按照因房价变动形成的差额对购房者进行补偿。

　　乍一看，这个“保值房”还不错，但楼市分析人士表示，许多房地产开发公司都是项目公司，一个项目开发完成后，公司就解散了，支付实体不存在了，到时候购房者找谁去要补差款？

　　显然，在如此羸弱的楼市里，仅仅依靠眼球上的感官刺激，是无法刺激消费者把钞票投入楼市的。

　　低价纯写字楼热销的背后

　　“不到5000元,就能买到核心地段的写字楼,这就是投资机会”

　　“写字楼价格在上涨,说明写字楼的'钱景’在被认可。”裕鸿国际销售方负责人方先生说。

　　虽然是9月初才开始销售,但裕鸿国际的销售业绩可称得上“惊人”,方先生说,郑州市9月份的写字楼销量达到3万多平方米,而裕鸿国际的销售量达到了2万平方米。是写字楼市场当之无愧的“带头大哥”。

　　什么样的写字楼产品受市场欢迎是中原地产机构研究的方向。

　　冯建军说,如果一个纯写字楼项目,地段优越,例如位于紫荆山路、经三路、金水路等郑州繁华地段,交通便利,有便捷的公交和规划中的地铁,停车位足够用,内部设施齐全,价格不超过5000元,这样的写字楼产品,不管是自用还是投资,都是非常合适的。

　　作为业内有影响的人士,在投资上,毛永明推崇王永庆的“瘦鹅”理论。他说,中国台湾地区的“经营之神”王永庆先生,近期不幸离世,但他留下的宝 贵财富“瘦鹅”理论,不会“离世”。“瘦鹅”理论是指在买鹅时要选瘦的。王永庆在其传奇一生中,经历了数次经济不景气,但在经济不景气中,王永庆反倒积极 进取,敢于投资项目,他说,在经济不景气时,往往能买到“瘦鹅”,即性价比高的项目。

　　谁是“瘦鹅”,冯建军说,郑州的很多位于核心地段、配套资源优越的写字楼,就是“瘦鹅”。

　　据冯建军考证,在北京、上海等大城市,写字楼和住宅的价格比至少达到了2比1,甚至4比1。而在郑州,基本还处于1.1比1。

　　冯建军举例说,上月住宅价格是每平方米3900多元,写字楼价格应该达到8000元,但现在不到5000元,就能买到核心地段的写字楼,这就是投资机会。

　　10月20日,在东方今报举办的写字楼投资理财会上,裕鸿国际的置业顾问给大家算了笔账,在裕鸿国际买写字楼,如果是纯粹投资的话,年收益率可达到20%。

　　对纯写字楼的概念,齐先生不太理解。裕鸿国际的置业顾问张向峰解释说,纯写字楼的推广应该侧重投资和客户入驻后的使用感受方面。举个很简单的例 子,谁也不希望自己的企业员工花费很长时间才能到达办公室,谁也不希望陪同客户到公司参观需要等10分钟的电梯,而纯写字楼和商住楼相比,恰恰具备了这方 面的优势。

　　香港新世界百货的进驻,也让齐先生有些担心,这样会不会对写字楼的办公环境有影响？会不会比较吵？

　　负责裕鸿国际工程方面的王姓负责人表示,在进行工程规划时,已充分考虑到这个问题,写字楼和香港新世界百货有一定的间隔距离,逛商场的人不会影响写字楼里的办公人士,反倒为写字楼里的人士,下班逛商场提供了便利。

　　冯建军认为,写字楼附近有个大商场,是个优势,因为大商场是很容易被人记住的,例如,你说自己在紫荆山百货大楼办公,几乎全郑州人都知道那个地方,北京、上海等地区的写字楼附近往往都有大商场,这样客户容易记住你的办公地址。

　　未来：还是期待利好政策

　　拿什么来拯救楼市？肯定不靠噱头，当然需要政策。分析人士认为，当前房价下降通道已经打开，未来楼市怎么走，主要看市场成交量和供应量关系如何变化，及利率、税收和心理预期等诸因素。而这些因素，又统统是由政策决定的。

　　现阶段，我们只能说，在拯救楼市这方面，管理层做得很努力，短期内两次降息，体现了管理层的力度。因为牵一发而动全身，管理层每走一步 往往都要费神思量，所以，也不必苛求其速度。作为管理层的左右手，银行也贡献了自己的力量。每家银行都有各自创新型的房贷产品，民生银行的浮动利率贷款在 近期就很抢眼。广东发展银行上海分行也于近日推出个人住房贷款特色产品———“等本双（单）周供”。该款产品最大的特色在于，可为贷款人节省贷款利息最高 达38％。

　　为了拯救楼市，管理层也许会有更大的动作。虽然老百姓依然得陇望蜀，但信心的恢复毕竟需要一个累加的过程，每一次的利好出台，就是一次量变，量变次数多了，质变也就不远了。