随着曹妃甸的大规模开发及曹妃甸新区的挂牌启动，曹妃甸片区的房地产开发一跃成为唐山市及环渤海地区的热点，尤其是2009年首届曹妃甸论坛的召开，使曹妃甸概念地产浮出水面。现将曹妃甸概念主要热点区域分析如下：

一、唐海县城

    唐海县是在河北省国营柏各庄农场基础上建立的我国目前三个农垦体制县之一，是曹妃甸工业区的唯一陆路通道，因此而成为曹妃甸工业区产业及生活配套辐射的主要承接区。其县城规模不大，总人口在6-7万人，本地与外地人口各半，本地人中又以冀东油田占半。随着曹妃甸及南堡油田的开发，县城人口不断集聚，服务业需求剧增，地价房价飙升，目前，县城的商住地价在120-150万元/亩，住宅均价已超过4000元/平方米。县城的开发热点包括新区与旧改两部分，新区主要为较成熟的县城北部建设大街以北区域及正在规划建设的县城南部区域。由于获得新增土地指标越来越难，旧改（本地叫平改）的需求旺盛，迫在眉捷，唐海县政府研究制定了全县统一的平改政策，以推动县城平改工作的市场化。县城现状占地规模约10平方公里，成片平房约占6平方公里，大部分为上世纪七、八十年代的砖房，十分破旧。唐海县城区域由于受历史条件的限制，基础设施配套及环境治理严重滞后，不宜大规模开发，更不宜发展高端物业，目前主要作为曹妃甸后方相对成熟的生活配套过渡性基地适度发展。另一方面，据报道，为了支持刚刚起步的曹妃甸国际生态城建设，唐山市委书记赵勇日前表态，凡进驻曹妃甸工业区的大企业，唐海县不能给任何建设用地建住宅，已经在唐海县拿地开发的企业现在也已经退出，将项目转让给当地开发商，原先在县城南部划出的一块拟作为曹妃甸工业区管委会大楼项目也已经搁浅。

二、曹妃甸国际生态城起步区

    曹妃甸国际生态城起步区规划面积12平方公里，主要定位为曹妃甸工业区提供居住生活配套，坚持依港建城、以城促港，快速推进基础设施建设，规划至2010年底初步形成6万人左右的人口规模。

作为第一家进入曹妃甸生态城的房地产开发企业，北京万年基业已经在生态城圈地1500亩，该公司采取了与当地政府共同设立合资公司的运作模式，双方各持股50%，政府出地，万年基业出资，对1500亩土地进行整理，作为回报，政府将其中500亩土地给万年基业进行二级开发。已拿下300亩土地的北京上河公司正在启动投资12亿元的房地产开发项目。此外，大型国企中冶京唐已拿下生态城4.5平方公里的道路和市政管网开发权，以基础设施投资换取二级开发权似乎已成定局，包括万科、北京金隅及华侨城等多家大型房企都曾来生态城考察、表达投资意向。

    目前，填海造地已经完成，央企生活服务基地、生态城服务中心、通港大道、人工运河、海岸花园等大批项目已经开工建设。央企生活服务基地项目即由上述万年基业开发，主要是为曹妃甸工业区各央企提供职工住宅和生活环境，该项目总投资53亿元，建筑面积150万平方米，一期工程2009年底可达到入住要求。人工运河项目是新城第一个生态环境建设项目，计划开挖长7.5公里、宽170米的人工运河，使其成为城市与农田景观的过渡带和进入新城的第一道风景。生态城服务中心、通港大道、海岸花园等项目主要是完善生态城办公、交通、接待等城市服务功能，在2009年中期已形成基本接待能力。

该区域由于刚刚起步，各类配套条件尚不完善，主要为曹妃甸工业区入住企业团购，房地产开发市场还处于初级阶段，主要为普通住宅，均价在4000-5000元/平方米。

三、曹妃甸工业区综合服务区

    该区位于曹妃甸工业区纳潮河以北，南距曹妃甸港口区18公里，全部为吸砂吹填而成，首期规划面积2.7平方公里，随着曹妃甸工业区的发展，逐步扩大到8平方公里。经过近两年的施工建设，曹妃甸工业区综合服务区已经初具规模，置业大厦（管委会大楼）已交付使用，倒班宿舍、学校及商厦、文晟酒店等正在施工。该区作为为曹妃甸工业区提供最直接、最基本的生活、办公配套服务的区域，置于大工业区中，发展空间相对狭小，环境欠佳，定位为中低端物业，提供最基本的消费，预计物业升值潜力不大。

四、曹妃甸湿地公园曹妃湖片区

（待续）

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）