——楼市乱局下的08后土地市场变局之四

    目前，在中国，一方面是可利用建设用地非常紧张，外加承载养活十几亿人口的耕地红线时时敲响警钟；另一方面，城市化扩张过程中的土地利用效率非常低下。长期以来我国的城市建设走的是外延式发展道路，土地利用效率低、利用方式粗放，忽视了城市土地的内部挖潜，造成了土地的严重浪费。根据一项对全国644个城市的统计表明，我国城镇人均建设用地达到了133平方米，大大高于国际人均建设用地80多平方米的水平，城市里各种开发区和工业园区的土地利用效率更是十分低下。就每平方公里建设用地的投资量而言，美国比中国高出2倍，德国比中国高出6倍，日本和英国则高出数十倍甚至上百倍。

    针对这一情况，国土资源部明确提出要严格控制建设用地的增量，形成倒逼机制，促进土地利用方式和经济增长方式转变，我们可以通俗地称之为“圈城令”。

   “圈城令”中很重要的一条措施就是通过土地供应指标的下达量来硬性约束地方用地的冲动，逼迫地方政府提高土地利用效率，促进土地节约集约利用，将土地利用方式由粗放外延式转变为向城镇内部集约挖潜式。

    因此，促进城市挖掘城内土地潜力、节约集约利用土地、提高土地利用效率的土地管理手段是“圈城令”的最根本内涵，也将贯穿在系列土地和城市建设政策之中。

    也因此，我国需要的不再是以占用耕地来外延式扩张推动城市化、工业化，而是需要充分挖掘城市内土地潜力，进一步提高土地利用效率，在城市化、工业化的过程中实现科学化、可持续发展。
    从土地政策来讲，2009年会更加严格地保护耕地，以及节约、集约用地。三中全会提出了两个最严格的土地制度，原来只有一个，叫最严格的耕地保护制度，这次增加了一个，还要实施最严格的节约用地制度，我们可以通俗地称之为“圈田令”。

    “最严格的耕地保护制度”[ 各类建设项目要加强用地论证,优化设计方案,尽量不占或少占耕地特别是基本农田。确实无法避让耕地的,要按照先补后占、占补平衡的要求,落实补充耕地。]大家可能都清楚，因为多年以前就提出来了。在这次增加了一个新的约束，这个约束是要划定永久基本农田，这既是确保国家粮食安全的必要，但更主要的还是在2009年的规划修编中要作为城乡建设用地发展的空间管制的手段，不能向外扩张。空间管制的边界主要按基本农田来做，这是最严格的耕地保护。

    “最严格的节约集约用地制度”[各有关部门安排扩大内需各类建设项目,优化用地结构和布局,严格控制项目用地规模,提高节约集约用地水平。各类建设项目的设计、施工和建设必须严格执行用地标准,对超标准用地的,必须核减用地面积。地方各级国土资源管理部门要积极配合有关部门做好扩大内需项目用地的选址,在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下,尽量安排使用存量建设用地和未利用地。]如果任凭城市无限制的搞自由扩大化建设，一切都由所谓的市场手段进行调节、支配，那后果可想而知，在不远的将来，我国的城市化、工业化规模会有大幅度的提高，但是土地利用的方式肯定非常粗放，低水平重复建设及土地利用的“浪费、破坏、散乱”现象将会更加严重，造成土地资源的极大浪费，也势必会引起一系列失地农民的安置、生存等关乎国计民生、社会稳定的大问题。

    也许，耕地红线的隐性风化才是真正值得关注的重中之重！

   　
（全文完，请看上篇：《土地“招拍挂”制度真的走到尽头了吗？》、《土地二元化管理时代将终结！》。特别申明，本文为《国土资源导刊》对09土地市场走势预判的约稿。网络媒体可转载,但请勿删减。平面媒体转载须要与作者或其版权顾问取得联系。）