作者文章归档:许子枋

■上海交通大学工学学士,中南大学MBA,在读博士.经济学人,专栏作家,企业战略专家,房地产营销专家,企业并购专家。
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太阳照在REITs的山岗上


    导言:什么是REITs的山岗?
    REITs是什么?
    REITs是房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts)的简称。简单来讲,是一个类似于共同基金,由个人或机构投资者共同出资组成的投资房地产、并且从事经营管理房地产投资与开发的信托公司。不同的REITs根据投资人的要求和基金章程,会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重。拥有一份REIT等同于投资其旗下一揽子持有物业。REITs讲白了,就是房地产证券化的产品。
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“实业空心化”才是中国经济最大的病


    ——“房价泡沫化”与“实业空心化”是中国经济受腐蚀的表里,关注实业空心化比关注防通胀或许更重要。

    一个小小的迪拜危机竟然让全球股市打了一个冷战,证明了全球经济复苏基础脆弱,这个冷战让全球各国的扩张性政策退出计划或将延迟,全球流动性泛滥之势得以延续更长时间。
    因为全球经济化的海潮盐汽早些年并未腐蚀到中国的金融系统,中国的银行没有大规模涉足美国的有毒证券,因此在中国其实并没有银行危机。
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09下半年楼市之量价齐升能否重现?


        据国家发改委、国家统计局联合公布的调查数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格连续5个月保持上涨。7月份,国房景气指数为98.01,比6月份提高1.46点,连续4个月保持回升。

        据戴德梁行最近一份分析报告,去年11月以来,楼市成交量持续恢复带动前期库存积压的快速消化。截至今年6月底,主要城市库存消化量已超过原有库存的46%。

        2009上半年中国楼市呈现出低迷压抑后难得的量价齐升的瑰...

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许子枋:财政部为何不提房地产业贡献?


据财政部公布,6月份全国财政收入6867.47亿元,比去年同月增加1123.65亿元,增长19.6%。这也是今年全国财政收入首现两位数的大幅度增长。其中中央本级收入3486.84亿元,同比增长15.9%;地方本级收入3380.63亿元,同比增长23.5%。
财政收入中的税收收入29530.07亿元,同比下降6%;非税收入4446.07亿元,同比增长31.4%。主要收入项目的国内消费税同比增长63.1%(剔除成品油税费改革后转移性收入因素实际增长7.4%),营业税同比增长6.4%,企业所得税同比下降13.8%。
从上半年走势看,前4个月全国财政收入同比下降9.9%,5月份增长4.8%...

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二套房贷收紧仅为调控暗示


    银行收紧二套房贷款的风声近期甚嚣尘上,有不少拟购房的朋友近期都打电话来咨询,是不是今后买第二套房利率一定会上浮10%,房地产调控政策又开始了。
    引发市场热议的“银行收紧二套房贷款”的是银监会下发给各银行的一纸通知。笔者为此到银行专门去看了银监会下发给各商业银行《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,发现并没有对利率提出明确限制。通知是6月19日出台的,通知并没有重申银监会2007年出台的“二套房利率上浮10%”的规定,而是要求各银行&ldqu...

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许子枋:通货膨胀预期下的地产虚热


世界是平的。

金融危机成了全世界政客与经济学者演绎各种经济现象必不可少的热词和托词。金融危机导致的经济的“冷”与金融危机这个托词的“热”成了奇妙的对举现象。

随着美国一个个救市法案的出台并通过,救市的美元无外乎利用国家信用加印纸币,在目前这种经济形势下,美国民众都普遍予以默认,先拿一剂鸦片镇痛,至于以后,以后还没来,先解决眼前的燃眉之急,哪怕以后洪水滔天,这是人类的本性,路易十四将这个说出来了,就成了大逆不道的遗臭之君。

布雷顿森林体系后,至目前美元还没有崩溃,在短期也不可能缔造一种新的独立于任何一个主权国家之外的世界储备货币。美国印...

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许子枋:圈城令与圈田令是土地市场紧箍咒


    ——楼市乱局下的08后土地市场变局之四

    目前,在中国,一方面是可利用建设用地非常紧张,外加承载养活十几亿人口的耕地红线时时敲响警钟;另一方面,城市化扩张过程中的土地利用效率非常低下。长期以来我国的城市建设走的是外延式发展道路,土地利用效率低、利用方式粗放,忽视了城市土地的内部挖潜,造成了土地的严重浪费。根据一项对全国644个城市的统计表明,我国城镇人均建设用地达到了133平方米,大大高于国际人均建设用地80多平方米的水平,城市里各种开发区和工业园区的土地利用效率更是十分低下。就每平方...

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许子枋:土地市场二元化管理时代将终结!


——楼市乱局下的08后土地市场变局之三

    根据国土资源部近期下发的《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》的要求,地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。未完成2007 年供地计划的城市不准申报2009年用地计划;2008年用地计划完成缓慢的城市,减少2009年用地计划申报指标。

    这个通知的出发点虽然是好的,尽量刚性控制城市建设用地的数量增长,但从另一个角度来看,这更是鼓励地方政府要在近段时间内将2007和2008年的存量土地消化完毕。因此...

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许子枋:土地“招拍挂”制度真的走到了尽头?


    ——楼市乱局下的08后土地市场变局之二
 
    目前,因房价未来走势低企,而开发成本和资金张力仍然严峻,导致国内土地市场“流拍”严重。基于此,有业内人士认为:土地出让制度的缺陷已经暴露无遗,土地制度已经成为中国房地产健康发展的最大障碍。虽然“招、拍、挂”在一定程度上规范了土地市场的混乱局面,但这一制度难以在有着基因缺陷的大制度框架下得以独善其身,为高房价推波助澜的土地“招、拍、挂”制度或将走到了尽头。 

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许子枋:小众市场与大众市场的分别


    ——楼市乱局下的08后土地市场变局之一

    也许读者看见这篇文章的题名,会有似曾相识的感觉,因为现在网上的这类文章好像也不少。那么我还要写一篇这样的文章,又有什么样的意义呢?作为地产独立观察者,首先是独立思考,然后是独立的视角。因此,本文即使要引述报媒的材料,也是建立在独立思考的基础上。同时,即使以独立的视角,但也会避免为了哗众取宠,而故意写一些吸引眼球的偏执之见。我的态度很明确,写的文章能让读者读到是一种幸运,因此一定要回报读者以价值,也回报自己以价值。

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