——楼市乱局下的08后土地市场变局之三
根据国土资源部近期下发的《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。未完成2007 年供地计划的城市不准申报2009年用地计划；2008年用地计划完成缓慢的城市，减少2009年用地计划申报指标。
这个通知的出发点虽然是好的，尽量刚性控制城市建设用地的数量增长，但从另一个角度来看，这更是鼓励地方政府要在近段时间内将2007和2008年的存量土地消化完毕。因此，技术上的管理绝对抵消不了体制上的负向效应。
同时，两年4万亿的投资将新增大量的建设用地需求。根据国土资源部的内部测算，在国家新增4万亿投资中，大概有3.2万亿需要新增建设用地。按照每亿元投资需要44亩地的标准测算，两年内需要的土地是120万亩，其中需要耕地60万亩。而全国规划到2010年可占用耕地指标已经只剩下400万亩，用地存在很大缺口。因此这种为应对经济萧条的财政拉动型投资所带来的土地市场环境的变化，让2009年土地市场的管理更加严峻。
这些土地管理层面的问题虽然严峻，但还只是技术层面上的。更深层次的是，因历史遗留原因，我国的土地制度是建立在城乡二元化结构基础上的土地二元化管理。
我国宪法对土地的所有权和使用权制度作了规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地从所有权分为：国有土地与集体土地。土地根据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种：集体农用地、集体建设用地、集体未利用地。集体建设用地的所有人是集体，如何界定集体的概念？根据《土地管理法》第10条规定，集体可能有三种情况：村民委员会或村集体经济组织、村民小组与乡（镇）农村集体经济组织。
随着户籍制度的改革，城乡一元化趋势已成为时代大潮。在鼓励农村土地流转的过程中，已出现了非粮化和非农化的现象。再加上集体土地以征代租禁而不止已经达到了失控地步。如果这种现象不遏制，将再次出现遍布全国的“小产权房”，中央设定的18亿亩红线将形同虚设，新一轮的中央与地方博弈将围绕土地市场再次展开。
因此，中央政府将要加强国家对土地的一元化管理和调控力度，集体建设用地已将纳入年度土地利用计划当中。地产观察者许子枋认为，集体建设用地和国有土地纳入统一的土地计划管理范畴只是国家将分阶段推行土地一元化管理的先导，随着各项改革制度的配套推进，分类型合并集体土地与国有土地的计划管理，将集体土地吸收合并为国有土地，建立一元化的国有土地管理制度，以终结目前中国的土地所有权制度缺陷所造成的土地权能不清、权益失衡所引发的一系列深层次问题，将成为08后土地市场管理不可逆转的大趋势！