举世瞩目的奥运会终于落幕，但关于奥运的话题还在延续，比如奥运后楼市的走向。虽然8月份的成交量跌到新的低点，但某些人期待的北京楼市暴跌并未到来，之前炒得沸沸扬扬的“百日巨变”好像也没有发生的迹象。在地产商普遍开始学习“猪坚强”的今天，对楼市新一轮的预测正呼啸而来。正反两方各执一辞，急吼吼地抛出各种观点论据，搞得人晕头转向，似乎只有继续观望才是上策，否则难说会被哪一种言论给忽悠。

    我认为，判断经济走势，还是要回归基本面。虽然很多人用很多观点来唱衰楼市，但有一点大家都不能否认，那就是：中国正在进入一个高质量的经济增长阶段，加之08年奥运的催化，北京的经济发展将会越来越好。从这个基本面出发，伴随经济成果的“爆米花”效应，后奥运的北京楼市必将克服短期市场的波动，走向更稳健的发展道路。

“爆米花”效应：不断释放成果的“后奥运经济”

    大家不妨想象一下制作“爆米花”的过程：在一个密闭容器内，当温度逐渐升高到一个零界点，坚硬的玉米粒便开始一颗颗地爆开，变成松香酥脆的爆米花。这样一个典型的由”量变”到”质变”的过程，可以用来概括很多经济现象，1988年汉城奥运会就是一例。汉城奥运会被喻为是促进韩国现代化进程的转折点，其筹备建设与成功举办创造了世界经济史上的奇迹，使韩国完成了从发展中国家向新兴工业国家的转变。据韩国官方统计，1988年至1990年，韩国人均GDP从3364美元迅速增加到6300美元。奥运后10年，韩国GDP年均增长6%。可以说是持续时间非常长的一轮奥运景气。“爆米花”效应意味着在积蓄了一定的发展条件后，在之后的一个时间内的经济成果的持续释放。相比汉城，北京的经济基础和发展机遇自然更为出色，北京奥运的“爆米花”效应只会更显著，其对楼市的长线推动作用，无疑已构成北京地产的一个最基本的“基本面”。

“爆米花”效应一：产业升级，投资热点更新，经济活力助推楼市

    奥运会促使北京调整了城市的定位，申奥成功后的七年间，北京完成了产业结构和布局的调整，为奥运后的经济发展蓄积了巨大的潜能。北京奥运经济研究会执行会长陈剑8月21日在“北京奥运与北京经济”新闻发布会上表示，奥运会以后北京还有很多新的投资热点，可以继续引领经济增长。目前北京已形成高科技产业、金融与生产性服务业、社会服务业、文化创意产业四级带动的产业格局。08年上半年文化创意产业增长速度达到23%。因为奥运会对城市影响力的提升，奥运之后相关产业的积极作用还会持续，旅游业、会展产业、体育休闲产业、电信业、金融产业都会得到持续快速的发展。此外，奥运后北京在交通设施、能源和生态环境保护等方面仍有一大批项目将开工建设，也会有很多重大措施在奥运后实施。以上这些利好，无疑将直接推动北京未来10年的GDP高速稳定增长，并深刻地刺激楼市的活力。最明显的是，居民的收入水平和消费能力将稳步提高，更多居民的置业需求将得到不同层次的满足。奥运之后，北京的城市建设将以优化城市结构、追求和谐发展为主题，“做精做细、深耕城市、宜居宜商”无疑将成为基础设施投入和市政建设的主旋律。从供需的角度来看，随着北京城市经济的蓬勃发展，住宅和商业地产的需求还会保持旺盛，地产业行业的前景依然十分诱人。

“爆米花”效应二：城市资源优化，宜居度改善，令房产质价同升

    奥运推动了北京的国际化大都市建设，使其成为世界顶级城市的进程至少提前了10年。奥运之后，城市建设的红利将在楼市中被不断释放，为地产产品的开发注入丰厚而持久的价值。据统计，2001年到2007年，北京市累计对城市基础设施项目投入1800亿元，用于交通网络建设、环境治理以及“数字北京”信息化构建等方面。硬件与软件设施的改善，优化了投资环境，增加了城市竞争力，奥运期间加速建设的市政绿化工程，鸟巢、水立方、奥林匹克公园、国家大歌剧院等大型公共场馆设施的完成，不仅成为北京的一张张新名片，同时也是造福北京市民的一处处新福祉，人们将因此享受到城市发展的丰硕成果，物质生活和精神生活的品质得到显著提升。至2015年，北京市规划的多条地铁线将全部开通，大大缓解城市交通状况，在解决多数市民出行问题的同时，也令城市各区域间的发展更加平衡。如果说房产的价值依附于城市价值，房价就是对城市资源占有的一种标显和量化。人均占有的城市资源度越来越高，生活环境越来越好，你住的地方就会越来越值钱，房价的长线上涨当然也在情理之中了。奥运之后，随着北京市民的居住品质进一步改善，买房也会买得更加物有所值。从这个角度衡量，不论你是富豪还是白领，在首都拥有一栋房产都会受益终生。

“爆米花”效应三：城市品牌吸引更多人才和投资，刺激楼市走高

    奥运会不仅是中国改革开放三十年成果的一次集中展示，也是北京做给世界的一个巨大的品牌广告，全世界都在这个火热的八月记住了北京这座新兴的世界级城市，它强化了投资者的信心，也在指引着更多财富资源的流入，这可是说是北京奥运最大的一颗“爆米花”。奥运之后，作为国际金融新中心的北京，无疑将吸引全球更多的资本和人才，这就需要北京必须提供更多的高端商务设施、居住物业以及商业配套，而这必将带动国内外高端人士在北京置业的持续高潮。此外，金融资本对楼市的兴趣也是有增无减。国际咨询机构Real Capital Analytics的数据称，从去年3月份截至今年3月底的一年中，流入中国的资金达1020亿美元，占发展中国家接受外资总额的近三分之二。期间，无论是按价值还是按地皮数量计算，全球近一半的土地转让交易发生在中国。可以预见，随着中国经济实力与国际化程度的同步提升，地产业对海内外资本的吸纳只会越来越多，而热钱的持续流入，无疑将推动中国首府北京的高端住宅及写字楼市场的长线走高，虽然短期内存在着供需关系及市场的波动，但这个大趋势不会改变。

    需要指出的是：尽管奥运带给每个举办城市的前景各不相同，在有些城市也出现过“经济波谷”现象，但只要分析一下北京经济发展的大背景，就会打消某些人的疑虑。中国经济还将持续高增长，首府北京自然直接享受到大环境的利好。此外，北京正处在国际化大都市的发展进程中，人均GDP正从7000美元向10000美元甚至更高的水平迈进。历史经验表明，处在这个阶段的城市，各种产业始终会保持向上的活力，这也是“爆米花”效应得以产生的必要温床。

    奥运会结束了，全世界还在为中国的成就而感叹。虽然只有短短的17天，但奥运会绝不会仅仅是历史的一个瞬间，它对未来的影响必定是深刻和长远的。在此，我们有理由期待“奥运爆米花”在今后的十年内持续绽放，让更多的人享受到北京城市发展的成果，让地产行业承载更持久的中国经济辉煌。

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