我是做地产营销策划的，或者最直接的说，工作的全部就是想着怎么样把房子卖出去，要卖得快，又要卖得好（为了不被人骂，我不能说怎样同时也卖得贵，卖得更高价）。这些房子，主要是住宅，但所有住宅小区中，都有商铺，也就是社区商业。因此，地产营销策划的工作，除了卖住宅，就当然也包括怎样把住宅项目中的社区商铺也卖出去。所以，我不会忘记自己的工作主要是搞地产销售，搞营销策划，谈商业地产，也是想和大家交流一下关于社区商铺目前和今后面临的销售难题及思考方向，为了给社区商业的营销策划提供一些更宽广的视野，我想，我们做地产营销策划的，不懂一点商业地产，不了解一些商业地产的进程和失误，我们能说我们对社区商业会有一个很好的研究和概念吗？我们能找到方法来解决目前社区商业在营销策划上所遭遇的软肋与尴尬吗？

    （解释就到这里。因为是博客，因为没有印刷和字数的限制，我们在网上才这么自由肆意，难免离题或小题大作、少题多作。抱歉。）

    本来，社区商铺是不存在让地产营销策划人感到头疼的。因为，以前我们卖房子的时候，都是还没开始建房子，就已经用平面图、效果图把房子卖完了；谁都知道，住宅下面或旁边的那些商铺，将来是要为这个小区里的住户生活服务的，要给商家们用来做各种店面生意的，因此谁都明白它们将来的租赁价值，一铺养几代的价值，因此我们做地产营销策划的，从来没为卖这些商铺发愁过；大部分都是内部“秘密”销售，哪里还需要特别策划推出什么商铺销售广告和公开认购活动的。

    房地产发展突飞猛进，大量小区开发销售，购房者争先恐后，自住的，改善的，投资的，炒房的，反正买房就是赚钱，就是资产，就是升值。终于，和房价一样不断攀升的，也出现了不断攀升的空置率。很庆幸，广州的小区空置率很低，因为大多是装修房，自住和租客都很多，小区交付后入住率高，人气旺，生活丰富，以及交通便利，所以，相对来说，广州社区商业的问题就很少－－空置率低，也是我们简单判断广州楼市泡沫少的重要指标和原因。我去年四月第一次全面参观恒大广州各个项目的时候就特别注意到，我们的社区商业做得不错，社区商铺规划量适度，空间设计和大小进深合理，引进的商家门类丰富，生活气息和社区文化非常浓厚。前些年，我在长三角以及内地多个省份至少上百个城市都跑过，服务过很多项目，一般卖住宅都不会有多大难度，但看到、遇到的最棘手的问题就是社区商业：大量小区销售中因为投资客过多，加上是毛坯房销售，以及交通不便和生活设施欠缺，造成房子交付后两年三年都是有业主没住家，不只是业主不入住，连租客也无人问津。稍早些开发和推出的小区，因为楼市好，商铺投资利益显著，那些社区商铺一开售就被抢光了；后来的很多很多小区呢，因为太多先行交付的小区入住率低（内地城市一般把空置房叫“空关房”），那些社区商铺三年五年都租不出去，慢慢的，住宅虽还是好卖，商铺就很少人跟进了。不少开发商，卖完了住宅，大部分商铺都没动，利润几乎全压在商铺上。低价卖吧，不舍得；高价吧，投资者明显感到没租赁保障，或者明显感到商铺投资回报率太低，远远追不上住宅涨价的速度，就再也没兴趣下单，因此造成大量社区商铺闲置，社区商业惨淡。反过来，又因为社区商业没配套起来，更加加剧了入住率长期低下，恶性循环，给地产营销策划带来了前所未有的挑战和压力。

    广州的社区商业问题暂时固然比较的不成问题，但广州的大型开发商现在都布局全国各地，不断的新的扩张，面临内地各个不同的新的市场环境，以及社区商业本身的越来越规划化，越来越超越社区化，关于社区商业的营销策划难题也一样不得不引起高度重视了。

    （未完待续）