论房地产业过热对推进城市发展的不利影响(3)

　　　　　　　　　　　　刘建江　刘文平　罗赤橙

三、房地产业与城市化协同发展的思路

1．充分意识到房地产业与城市化协同发展的重要性

从竞争力角度来看，房地产市场是城市竞争力的重要组成部分。一般来说，竞争力较强的城市房地产价格会比竞争力弱的城市的房地产价格高，但过高的房地产价格也会影响城市竞争力的增强。这是因为城市房地产业发展速度过快，房价过高，超过了有效需求，住房空置率会上升，使城市经济运行效率降低。而城市经济的低效率也会影响房地产业的平稳健康发展。

另外，城市经济发展水平是城市化水平的重要标志，也是城市竞争力的重要指标。房价不能脱离城市经济当前的发展阶段实现过快的增长。房价过高或过低都不利于城市经济中其他产业的发展，不利于城市综合竞争力的发挥。因此房价应和城市竞争力相协调，如何正确的认识和调控房地产市场价格，使房地产业适度平稳发展，对于城市经营者来说，这是一个值得重视的理论课题。

2．重视房地产业与其他产业的协同发展

对于城市经营者而言，必须正确认识房地产业与其他产业的关系，重视房地产业与其他产业的协同发展。首先，不应把城市发展依赖于房地产业。房地产业在国民经济中属于最终需求型基础产业。从西方发达国家城市发展经验来看，没有任何城市经济的发展依赖的是房地产业的发展，例如美国城市发展二战期间依赖制造业，而战后依赖高新技术产业；日本城市发展依靠工业的持续发展；德国的工业革命对德国城市的发展做出重要贡献，因此我国城市发展不能依赖房地产业。其次，正确认识其他产业在城市经济发展中的地位。事实上，非房地产等的产业链条上的产业，才是国民经济的基础。只有这些产业稳步且与房地产业实现平衡增长，才是良性的增长，由此引起对房地产的消费才是健康的消费。第三，重视房地产业与其他产业的协调发展。如果房地产业不能与其他产业发展同步，就会造成各产业间发展的不平衡和不协调。而房地产业与其他产业是否能够保持良性互动和协调发展是判断城市经济发展的重要方面。

3．加强对房地产业的调控

目前从国内环境看，我国房地产业市场化时间较短，房价的形成机制还不健全，居民投资需求旺盛；从国际环境看，人民币持续升值，海外大量游资进入国内房地产市场进行套利，这些都使我国城市房地产价格持续上涨，不能有效反应市场的供求关系，使之适应城市经济的发展需要，满足居民的居住需求。当务之急就是政府应采取多种手段，抑制过高的房价和过度繁荣的房地产市场。近年来采取的一系列措施已经产生了一些效果，但整体来看，房价走势与调控目标仍然存在一定差距。政府需要根据房地产市场运作过程，通过各种政策调控房地产市场。主要包括调控土地供应，从源头上充分发挥土地供应调控房地产市场的功能；运用利率杠杆引导投资资金流向和住房投资需求；运用税收手段协调城市不同主体之间的利益分配；规定房地产市场准入条件，规范房地产市场运作等多种措施。需要特别注意的是，调控房地产市场时，各政策之间的协调配合和政策的持续性尤为重要。

4．完善基本住房保障制度

住房的公共产品属性决定了住房需求不能完全依靠市场来满足，加之我国财富分配不均，投资需求旺盛而消费需求得不到满足，这需要政府用有形之手进行干预。目前，最为重要的是完善住房保障制度，保证那些不能通过市场满足住房需求的城市低收入者享受基本的居住权。这包括加快住房供给结构调整，完善经济适用房政策、完善廉租房制度，提供大量的廉租房和经济适用房满足城市贫困人口和中低收入者的住房需求；规范住房租赁市场，活跃二手房市场，发挥住房二级市场分层次改善居民的住房条件的作用，使部分中低收入者退出一级市场，增加住房的有效需求；完善政策性住房金融体系等。