论房地产业过热对推进城市发展的不利影响

刘建江　刘文平　罗赤橙

[摘要]城市发展需要各产业的协调发展，任何产业的过度发展都不利于城市竞争力的提升和整体发展。当前我国房地产市场呈现出过热态势，这一态势对城市发展产生了一定的负面影响，主要是导致城市产业结构出现失衡、不利于建设和谐城市、不利于城市合理规划，同时也削弱了城市的整体竞争力，进而抑制城市化进程。对此，各方要采取有力措施调控房地产市场，实现房地产业与整体经济的协同发展。

[关键词] 房地产过热；产业竞争力；产业结构调整；城市化

现阶段我国正处于工业化进程的中后期，与此相应城市化的进程也在加速，工业化带的形成、带动的城市经济的增长以及城市人口的增加必然带来对商品房需求的增加，房地产业的发展成为一个城市发展的必然选择。1998年取消福利分房制度后，住房的市场化程度日益加深，在经营城市理念的指导下，各地政府相继将房地产业作为重点发展产业，加大对城市的改造力度，房地产业在城市发展中的地位和影响力得到不断提升，成为推动城市经济发展的动力和城市财政收入的一个重要来源，房地产业的繁荣也成为城市发展的标志之一。然而，自2004年以来，房地产业飞速发展，房地产投资、房地产价格等以超常的速度攀升，逐步呈现出过热态势，其对城市发展的负面影响也逐渐显现出来。这不仅对城市经济的长远发展造成影响，也将对整个城市的和谐发展带来挑战，因此，如何判断房地产市场过热，以及认识其对城市发展的不利影响从而进行有效的防范将对城市长远发展具有重要意义。

一、房地产业发展过热的表现

对房地产业过热发展进行定义和判断并不是一件容易的工作，各国衡量标准也不尽相同，例如德国认为住房购买价和租金之间的比值应在20－25之间，超过了这个比值就认为是过热，而英国《经济学家》认为，按照传统的价值衡量尺度，住房价格增长不可能长时间超过收入增长。结合我国经济发展的阶段，我们认为当出现诸如房地产业投资过热、过高房价与空置率并存、银行贷款过度集中于房地产业时，房地产业被看作是过热发展。

我国自实行住房市场化以来，在国家政策大力支持住房消费的背景下，房地产市场一派繁荣景象。表1给出了我国自2001年以来房地产市场商品房销售价格指数，贷款余额及空置率等基本状况。

表1  2001-2007年6月我国房地产市场发展的概况

资料来源：房地产开发投资和商品房空置面积数据来自于中国房地产统计年鉴，商品房价格指数数据来自于中国房地产信息网，其它数据来自于中国货币政策执行报告。

表1数据显示，自2003年开始，我国房地产价格呈现出快速上涨态势，2004年全国商品房销售价格指数同比上涨9%，2005年上涨7.7%，2006年继续上涨5.5%。同时,房地产开发投资额不断提高，2001年仅为0.63万亿元，到2006年底已增加到1.94万亿元，每年均保持20%以上的增长率。与此相伴生，住房贷款增速与金额正在不断扩大。到2006年末，全国商业性房地产贷款余额3.68万亿元，同比增长22.1%，其中房地产开发贷款余额1.41万亿元，同比增长27%，增速快10个百分点；个人住房抵押贷款余额2001年仅为0.56万亿元，到2006年末达2.27万亿元，比2001年翻了两番，且同比增长19%，增速比2005年同期快3.3个百分点。在房地产业繁荣的背后，住房空置率持续居于高水平，到2006年11月，全国商品房空置面积为1.24亿平方米，同比增长11.7%；其中商品住宅空置面积为6723.36万平方米，同比增长6.4%。房价、投资上涨迅速与空置率水平较高并存的过热迹象引起了政府的注意，政府在2006年下半年，3次上调存款准备金率，1次加息来收紧银根意在给房地产市场降温。然而，各项统计数据显示，房地产市场的过热迹象并未有所改观。进入2007年,政府进一步加大了房地产市场的调控力度，仅上半年，政府就上调存款准备金率5次，加息2次，上调金融机构存贷款基准利率2次，但是这对房地产市场的影响却十分有限，到2007年6月，全国商品房销售价格指数比同比增长7.1%，房地产投资额达1.11万亿元，同比增长31.3%，增速高出8个百分点，与此同时，房地产开发贷款余额达1.7万亿元，同比增长25.6%，商业性房地产贷款余额为4.3万亿元，同比增长24.5%，全国商品房空置面积为1.2亿平方米，同比增长2.3%。房地产市场的繁荣景象依然。

特别需要注意的是一些大城市的房地产市场，根据国家统计局调查统计， 2007年6月份70个大中城市新建商品住房销售价格同比全部出现上涨。其中，新建普通商品住房价格同比上涨7.7%，涨幅比上年同期高2.2个百分点，比年初上涨了4.6%。尤其要引起注意的是，一些经济发达地区的大城市房价涨势更快，自2007年2月以来上海房价连续5个月上涨，6月份北海、深圳、南京和北京四市的涨幅更是超过了10%。一些城市甚至出现了经济增长严重依赖于房地产业的状况。由于中国房地产开发和住房融资渠道较为单一，主要是以银行为主，在人民币持续升值的趋势下，国际游资大幅度进入，进一步助长了房地产价格的攀升。近年来我国房地产业持续繁荣的背后，其隐忧正不断呈现出来。

我们暂且不对我国房地产业发展状态进行判断，而是将研究的重点放在房地产业发展过热给一国经济带来的危害上。由于城市是房地产业的主要载体，且房地产业发展具有较强的区域性和不平衡性，这里我们以城市为研究对象，探讨房地产业过热发展对一个城市发展的负面影响。