从2007年8月起，翻开报章杂志，打开电脑网络，不小心就会踢到“次贷危机”四个字，次贷危机差不多成了耳熟能详、妇孺皆知的通用词汇了。虽然普通民众对其具体含义或多一知半解，但大家都知道次贷危机撂到了几个百年老牌银行，引发了全球金融危机，已经或即将给全球经济带来深重的灾难。
那么次贷危机离我们会有多远？民众大多也会觉得事不关己，那是美国的事，与我何太相干？在这里，地产观察者许子枋不由得危言耸听：次贷危机的幽灵已经在中国的上空徘徊，它或将以化身“优贷”危机的方式降临！
优贷是什么？要了解优贷，我们先来简单了解一下什么叫次贷和次贷危机？
美国次贷危机全称次级房贷危机（Subprime Lending Crisis），全称应该是美国房地产市场里的次级按揭贷款的危机。所谓次级按揭贷款，是相对于给予资信条件较好的优质按揭贷款而言的。
美国的房地产市场按揭贷款大致可以分为３个层次：优质贷款市场、ALT-A贷款市场和次级贷款市场。优质贷款市场面向信用等级高、债务负担合理、风险小的优质客户，按揭利率相对较低。次级市场是指信用指数低、收入证明缺失、负债较重的客户，如美国的低收入阶层和新移民。而ALT-A贷款市场是介于二者之间的灰色地带，泛指那些信用记录不错，但缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件的客户。
相对于给资信条件较好的按揭贷款人所能获得的比较优惠的利率和还款方式，次级按揭贷款人在利率和还款方式，通常要被迫支付更高的利率、并遵守更严格的还款方式。这个本来很应该的问题，却由于美国过去的六、七年以来信贷宽松、金融创新活跃、房地产和证券市场价格上涨的影响，没有得到真正实施。
由此就出现了一个问题，因为次级贷款发放的人群本身是信用状况比较差的，其出现违约的可能性较大。在美国楼市走高的情况下，如果这些人出现违约现象，放贷机构可以收回抵押的房子，再将其卖掉来回笼资金。
但从2006年开始，美国楼市出现下滑，房价下跌，于是那些通过次贷购买来的房子将难以出售或抵押获得融资，这样放贷者即使将抵押的房子收回也不能完全收回其损失，从而导致购买了房贷银行这些债券的各大投资机构的亏损。这样一来，次级按揭贷款的还款风险就由隐藏变成了现实。次贷危机造成了全球金融市场流动性不足，包括美国、欧盟、日本等主要金融市场都受其影响。
有关次贷危机的引述到此打止，如果读者有兴趣，更详细和专业的分析解释可到网上一查，应有尽有，那是海量信息。我们只要知道，次贷危机引发的这次美国和全球范围的信用危机，从金融信用和信任角度来看，它被有的经济学者视为“美国可能面临过去76年以来最严重的金融冲击”。次贷危机带来的全球深重的经济灾难，还没有完全显现出来。
据《纽约时报》2008年8月4日头版报道，自2007年4月以来，质量优于次级贷款的ALT-A贷款的违约率已经翻了4倍，至12%；而同期质量最好的优质贷款的违约率上涨到2.7%，翻了一倍。 实际上，一些金融机构的危机和华尔街的今年二季度财务报表早已表明，信用风险正在从次贷市场转向优质贷款市场，而违约率的上升也不仅仅限于房市。
随着美国经济进入了下滑周期，原本的优质贷款现在也受到了很大的影响。《货币战争》的作者宋鸿兵将目前的阶段称为信用违约危机，并认为情况“比次贷危机要危险得多了。这次信用违约造成的损失应该是次贷危机的三倍左右，要达到1万亿美元。从今年夏天到明年夏天这一年中的危机会比去年严重得多。”
美国的信用评级一般都非常严格，在经济下滑的时候，优质贷款尚且受到严重拖累。在中国的银行，好象还没有相关的已强力推行的信用评级。
按常规的观点，一直认为住房按揭贷款风险较低，是优质贷款。但让人吃惊的是，在住房按揭中，虚假收入证明已成为公开的秘密，有资料估计，虚假收入证明比例高达80%。其实我个人认为还不止这个比例。目前，首先从意识形态来看，房屋购买人、证明出具单位认为这个收入虚假证明不是什么大不了的事，而开发商和银行以及银行工作人员为了自身眼前利益，对于虚假收入证明视而不见。况且，我国尚未出台规范个人收入证明资料的法规文件，对开具假证明、虚增个人收入的单位和个人缺少相应的制裁手段，收入证明不实问题于是成为普遍。有估计，再过三五年，由于虚假收入证明导致的房贷违约高峰就可能出现。
按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上，国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，很多人不能满足这一基本标准。贷款利率快速提升、经济衰退导致房价下跌、房市流动性降低、职业稳定性下降，都有可能导致大部分债务人丧失支付能力。这将会是一个什么样的结果？现在媒体上喧嚣的主观断供不可怕，它或许是一种标榜或理性的商业选择，但悄悄而来的大规模的被动的断供就可怕了。你不听见那愈来愈近的沉闷但恐怖的幽灵的风声吗？
2007年上半年，上海、北京、天津、深圳、宁波、杭州等城市的家庭债务比例已经接近或超过100%，尤其是上海高达155%，已经超过美国等发达国家居民的家庭债务比例。北京仅次于上海，家庭债务比较达到122%，青岛、杭州、深圳、宁波等城市家庭债务比例分别达到95%、91%、85%、79%。所谓家庭债务比例是指家庭债务余额与家庭可支配收入之比。虚假收入证明使购房者负担了超过其偿还能力的债务，而银行也面临着不良贷款率激增的风险。
截至2007年12月末，中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2％。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。
截至2008年6月末，国内上市银行房地产开发贷款规模1.39万亿，个人贷款规模3.335万亿，其中个人贷款的绝大部分是按揭贷款，两者加在一起，约占上市银行贷款总额16.23万亿中的30%。
个人按揭贷款首付比例较低及虚假信用的严重，我们不禁惊心中国的“优质”房贷究竟与美国的次级贷款有多大区别？而银行与房贷的联系又是如此紧密，你不觉得要倒抽一口凉气吗？
美国次贷危机对商业银行的重要启示是，在经济增长阶段忽视风险必将导致经济减速阶段的风险甚至是危机的爆发。从当前宏观调控态势和运行环境看，中国经济在经历了近６年的快速增长后，未来几年中国经济高位增长的势头可能放缓。个人信贷快速增长将银行捆绑在信贷长期化之上，房价的快速上涨往往掩盖了信用风险和金融风险，当中国经济发生周期性波动时，那隐藏的“优贷”危机就有可能全面爆发！那现在我们银行又能做点什么？