商业现代化促进城镇化

115规划所明示的城镇化与和谐社会正成为如今长三角城市发展的重中之重。如何达到城镇化的目的，如何满足居民对生活质量提高的需求，这些已经是政府官员和从事商业地产开发的人们都想找到答案的题目。应该说，让所有消费者都能在家门口，享受到城市居民一般的生活水平，省掉要特意跑到大城市才能买到中意商品的不方便，这就是很重要的一个方面。只有将商业现代化做得彻底，城镇化才能落实达成。

很多开发商曾经都意识到了这一点。自2004年被称为商业地产元年，大量的开发商开始前继后涌地进入这个领域。在这些开发商看来，商业地产是很简单运作的领域，只要弄几个像店铺的壳子，甚至只要开幕时做个开幕宣传活动就可以套取大量的利润。但事实上，商业地产涉水极深，如果没有一个真正懂行的专家来操盘，地产商们根本不可能全身而退。

于是，不到三年的时间，社会看到了三千万平方米的空置商业地产，国家浪费了巨大的资源，不经意间三千多亿元的直接投资几乎都成为了泡沫。随着WTO市场的开放，商业地产空置面积大幅增加、投资渠道缺乏等问题将更加凸显，这些对于从事商业或商业地产的人而言无疑是雪上加霜。

残酷的事实揭示出的是，惟有发展健康的内需市场才能构筑一个商业现代化的社会，也只有这样健康的商业市场才能有助于城镇化的实现。

达到商业现代化的几大举措

一个健康的商业市场固然需要一整套完整的法律、法规等制度设施，但是就目前而言。至少有以下几个方面尤其值得注意。

首先，如何为消费者塑造一个乐意购物休闲的环境。这讲来似乎很简单，但其实背后所关连的环节非常之多，且每个环节都属于很专业的重点。作为开发商要深切地了解到，商业地产的开发不单单只是建设一个森林水泥，一个成功的商业地产应该考虑到建筑内中所包含的软件和文化、以及与此相关的各方面元素。比如说，商业资源、经营管理、商圈购物习惯、业态结构、品牌组合、品牌业态配置等等。只有考虑到了这些因素，才能打造出一个满足消费者需要的商业地产。

第二，要把一个商业地产的开发拉高到整个城市运营的高度来考虑。开发商业地产必须要对整个区域的现在和未来都有所规划，毕竟商业地产究其实质应该是商圈地产。没有商圈的稳定发展、不能满足区域内消费者的需求是不可能发展出健康的商业市场的。目前，很多长三角区域的城市都存在这样的问题，以上海市为例，在南京西路上的某栋商厦，已经成为商业地产运作的反面教材，这栋商厦从2004年迄今已先后开幕了三次。地段不好吗？不是！地点不好吗？也不是！其实就只有一个原因，不专业且事先没有做好商业规划！

再具体一些，在做商业规划时，仅靠拥有专业是不见得能做好的，最重要还是思维的高度要够。商业地产依托在商圈的发展，商圈地产依托在城市的发展，所以开发商绝不应当只是具体局限于某个项目该如何策划，在规划商圈时，必须了解整个城市发展的趋势和规划，找出项目发展的空间所在，明确自己的利基所在，如此才能做好项目的定位，才能确保永续的繁荣。一个成功的商业地产应该做到确保开发商、商铺投资者、商铺经营者和品牌商等各方的利益。

第三，清晰认识正确的操作流程。要想成功地开发一个项目，相应的机构应当从购地开始，就认真思考这个地块的发展远景、公共设施的建设、政府政策的要求和人口素质的演变；从购地开始就进行定位、业态品牌的组合和配置；从购地开始就确定主力店和配置与租售方式等重点。

在方案和规划等初期阶段，开发商必须清楚地确定该项目需要满足的顾客对象、明确整个商业运作的模式，只有如此，才不会产生房产完工却因不符合使用者的需要而无法交屋的情况。比如餐饮业态所需要的排水污水处理设施和超级市场就不一样，同样是大卖场，但家具和建材所要求的楼板承重就不一样。

当然商圈地产的开发商要思考的不仅仅如此而已，要想的应该是要让投资者或店铺经营者能真正的一铺旺三代！首先不应该只是弄一些包装宣传或违法的售后还租等伎俩，也不应该只是粗浅的定位和招商就认为尽责了，应该要努力做到本项目的真正永续繁荣！

第四，政府部门必须严格把关。目前，许多开发商根本不管什么叫做定位和经营管理，他们只管炒一趟能赚多少钱，根本不会去想对地方的后续发展会有什么影响。这些仅着眼于短期利益的做法，不只是对地方没有贡献，反而还伤及地方经济发展的筋骨，最终将会由地方政府去收拾，由整个区域的老百姓去埋单。

所以，地方政府对此也必须尤其清醒。地方政府不仅要尊重市场经济的机制，更要了解开发商的思路是否正确，并协助该项目对第三产业的发展形成健康积极的帮助。地方政府不应只考虑短期的税收，更应该要考虑到长期的地方财政收入。例如前文所提及的上海南京路反面教材，开发商赚了一大笔钱走掉了，第一批商铺投资者赚了钱也走掉了，而真正的经营者却接手了这个根本无法处理的烫手山竽，整个商业地产项目也就此变成水泥森林。

最后，还可以考虑成立类似商会的商圈经营者协会。由协会派出执行长负责长期的营销、促销和服务，维持商圈长期的风格和繁华；同样也可以考虑在商圈成立之初即建立面对顾客的服务中心，让商圈成为人性化的有礼商圈，让顾客乐于来商圈享受他的购物、休闲、餐饮和娱乐等现代生活。

长三角仍具发展潜力

目前，有人根据与其它国家地区的数字比较，评论国内人均商业地产已超过国际水平，其实不然。由于忽略了民族性、生活方式和生活习惯的不同，因此所得出的结论必然值得商榷。比如美国的纽约和洛杉矶，这两个城市由于生活方式的不同，所以人均商业面积也不同，消费型态也不同。

因此，若说上海市或长三角的某个城市人均商业面积已达饱和，首先应该去了解是以市中心来论还是以郊区来论，接着应该再去探讨业态、品牌和款式等是否都已能满足商圈消费者的需求、是否都与海外同步的齐全和流行？比如说，三大家电品牌的门市分布于全上海市，但款式、功能和尺寸等商品的齐全度，是否能和日本东京的秋叶原相比较？或者说，长三角城市服装的流行度等能否和香港比较？

这些题目的答案其实都很清楚，所以，长三角的部分地区人均商业面积其实还是不够的，长三角很多城市的商圈也急需重新塑造，因此长三角商业开发仍然存有相当大的发展空间。清楚了这点，开发商或许也就会发现，新的机遇又已经来临。