国务院24号文件发布后，笔者曾撰文《“24号文”为宏观调控重新划界》指出，该文件的历史地位与1998年的23号文件差相仿佛，“23号文件”开启了中国房地产市场的新时代，“24号文件”重新划定了房地产宏观调控中的政府边界。两者都具有划时代的意义。但是，“24号文”的最后一条，却让人忍不住心生疑虑。
该文件一共22条，最后一条原文是：“凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。”对于这句话，笔者认为可以有两种解释。第一，从24号文件发布之日起，所发生的凡是与此文件相关的行为、规范、文件等，均“以本意见为准”，但是对于文件发布之前的种种，以发生当时当地的规则为准，原有的合同、契约、文件等继续有效。第二，自本文件发布后，相关事项均以本意见为准，以往的合同、契约、文件等无条件失效。
第一种解释，俗话讲就是“新人新办法，老人老办法”，第二种则是“革命”性质的推倒重来。到目前为止，笔者还没有看到各地相关的解释或细则，但一些地方已经开始了第二种解释的尝试，这种尝试，令人不安。
24号文主要谈的是住房社会保障，其中最重要的两部分是经济适用房和廉租房，由于廉租房数量很少，因此，重点在于今后的建设，很少涉及既往。而经济适用房则不然，不仅今后的“分派”政策令人关注，对现在居民手中持有的经济适用房同样影响巨大。
24号文对经济适用房重新定义为购房人拥有有限产权的政策性住房，并对经济适用房的交易制定了政府回购和“升级”为普通商品房两条出路。时至今日，各地的执行细则仍没有出台。如果按照第一种解释，那么对于已经出售的经济适用房，应该继续执行未满5年不准上市或原价出让，满5年缴纳10%综合地价款等规定。如果按照第二种解释，经济适用房的市场交易基本停止。
显然，按照第一种解释，地方政府就显得在执行政策上不够积极，而且将损失一部分收益，没有买到经济适用房的人也会心理不平衡；但是如果按照第二种解释，显然执行难度也很大。
首先遇到的将是政策是否合理合法的问题。在制定法律的时候都要避免溯及力的问题，政策、规定更不能出尔反尔。每个人都要对自己的行为负责，但是每个人的行为都是在当时当地法律规定条件下的考量，如果我们不能把现有的法律适用于古代，同样不能把现有法律适用于法律规定之前发生的行为。否则，世界将从此大乱，再没有固定的法律规章可循。我们今天用24号文否定了“过去文件规定与本意见不一致的”，那么，将来的某一天，同样可能出现否定24号文的另一份文件，这种结果将是十分可怕的。今天，我们用一份文件剥夺了一部分人的权利，明天，同样可以用另一份文件剥夺另一部分人的权利，这样的结果是每个人的权利都没有保障。因此，任何一个理性的政府，都必须对自己的行为负责，保证政策的连续性，保证政府的公信力。
举一个比较典型的例子。在美国，每天都有很多人在排队等待器官移植，为了保持公平，采取了电脑随机抽取的方法。但有一次，一颗捐献的心脏被电脑派位给了一位即将执行的死囚，此事在美国引起了轩然大波。两种意见经过激烈的争执，最终美国人服从了电脑的安排。在聪明的中国人眼里，这么做的美国人似乎十分迂腐，但美国人的选择自有其道理。在规则面前，人人平等。如果今天我们用某种观念剥夺了死囚犯的权利，那么将来别人也会用另一种观念剥夺自己的权利。要想自己的权利不被剥夺，只有遵守游戏规则。表面上，美国人服从了电脑的安排，实质上，美国人是尊重了自己的规则，尊重了制定规则的自己。
而市场经济就是一个有法律、合同等等规则构成的游戏，市场经济的健康发展固然有赖于不断制定更加合理有效的游戏规则，但同时必须尊重既有的法律、政策、合同约束。个人的投机行为只是个例，但是如果政府制定的政策自我颠覆，则是对市场信息的毁灭性打击，对政府公信力的损害将是永远无法弥补的。
其实，对经济适用房存在一个普遍的误解：凡是买得起经济适用房的都是非法牟利者，这种有罪推定导致了各种限制性政策的出台。其实，固然有不少人官商勾结，鹊巢鸠占，但这毕竟是局部是少数，不能因此而打倒全体。
再者，对于经济适用房，各地先后出台了不少规定，如果一律作废，地方政府几乎等于“自废武功”，以后再喊“狼来了”，恐怕再也无人响应。比如，北京在去年11月刚刚公布的《北京住房建设规划（2006-2010）》中，明确规定政府回购只针对“今后新建和销售的经济适用住房”，刚过了半年，难道就要自打嘴巴？
因此，各地对于如果贯彻执行24号文件似乎颇费脑筋，杭州出台的新规定是经济适用房5年后可以上市，但需按照届时的销售价与当时经济适用住房购买价(包括超过享受面积部分的经济适用商品房)差价的55%向政府交纳土地收益。这无疑是一个非驴非马的骑墙政策，两边都想占一点，但实际上哪一边都不会满意。既损害了政府公信力，又损害了原有经济适用房房主的利益，一损而俱损。
24号文的最后，留给地方政府的是一道难解的思考题。
2007年9月19日星期三