白领阶层住宅置业研究之一
面对高房价，白领逆市上演火中取栗
进入7月以来，上海、重庆、广州的房价又开始了新一轮飙升；深圳、北京等城市的房价更是保持着以往的上涨势头。在这些一线城市的带动下，二线、三线这些小兄弟城市的房价也跟着往天上飞。
与此同时，媒体却爆出消息：多数一线城市的住宅租售价比已经超过1：300的国际警戒线。换句话说，从国际房地产市场的专业角度考量，我国多数一线城市的房价已经象现在的淮河水位一样，超过警戒水平了。
但是，通过对一手住宅和二手住宅市场的综合考察，我们发现，面对一路飞涨的房价，白领阶层一边被迫发出最后的吼声，一边却在争先恐后上演火中取栗。
日前，在《面对高房价，白领购房的四大需求特征》一文中，我对现阶段白领阶层的住宅置业需求进行了分析。在这篇文章中，将对白领阶层的住宅置业的行为特征进行分析和归纳。
·行为特征1：白领阶层的住宅选择标准具有强烈的未来导向。
在购买住宅时，普通市民阶层往往以现实为导向，白领阶层则以未来的生活作为选择标准。这种趋向在一个有趣的现象上表露无遗：同样是两口之家，普通市民阶层倾向选择60-90平米的住宅，而白领阶层的倾向则是90-120平米。——不仅住宅面积是这样，对其它住宅指标的选择也是这样。用一个形象的比喻，就是他们喜欢选择比脚大一号的鞋。之所以如此，是因为三个原因：
第一，白领阶层是一群具有未来导向的人。他们喜欢对职业和生活作出阶段性发展规划；距离现实最近的阶段性目标，就是他们的现实期望目标。对他们来说，今天是通向明天的一层阶梯。
第二，白领阶层是一群对未来充满信心的人。他们相信通过努力，明天会比今天更美好。今天欠下的债务会在明天得到偿还。
第三，白领阶层是一群“进取，并且享受着”的人。他们期望过一种有情趣的高品质生活。他们认为既然今天在为明天努力，那么也可以将明天的生活预支到今天来。
正是因为如此，国家建设部对商品住宅面积的限制性政策，在他们那里并没有得到广泛的认同。
·行为特征2：在对住宅进行评估时，白领阶层喜欢以心理认同指标，替代住宅物理指标。
2006年，朝阳、海淀的房屋销售面积占到了全市的49%，销售额占到了全市的58%。这两个区域的四环与五环之间的房价，等同于丰台、大兴的三环与四环之间的房价。住在朝阳和住在海淀，已经成为大多数白领阶层共同的心理导向。
在文化和生活方式的趋向上，白领阶层是一个具有强烈的群体认同感的社会群体。在住宅置业上，这种群体认同感被强化为一种“部落情结”。在中上层白领的心里，区位不是一个地理位置的概念，而是一个人文生态的概念。——一个人在CBD买房子，不是因为他想住在东部，而是因为他喜欢在国际商务氛围浓郁的地方，过那种商业精英的生活。
白领阶层的部落情结不仅表现在对区位的选择上，同样也表现在房型、建筑形态、配套设施、社区环境、居民结构、物业服务各个方面。
现在，白领阶层购房已经进入人文生态时代。他们希望住在“自己的部落”里，住宅里充满自己喜欢的生活情调，周围是生活气质相投的邻居，社区里终日洋溢着他们喜欢的生活味道。——或许现有的收入会逼迫他们回到现实，但是这种心理趋向会潜移默化地影响着他们对住宅的评估。
·行为特征3：在住宅置业上，现阶段的白领阶层具有冷静的市区生活倾向。
北京的房地产业以做概念闻名全国。2003至2005年间，绿色天然的主题成为了流行概念。但是三年下来，房地产商发现，比起绿色天然，白领阶层还是更热衷于三、四、五环之间的塔楼和板楼。
白领阶层有梦想，但不耽于梦想。他们希望窗外是青翠的果岭，但有一个前提：这果岭必须在市区里或者紧邻市区。——在住宅置业上，现阶段的白领阶层具有冷静的都市生活倾向。白领阶层不是有闲阶级，更不是贵族。职业发展要求他们留在市区，老人就医、孩子就学要求他们留在市区，日常购物和休闲娱乐仍然要求他们留在市区。和这些相比，那些两人才能合抱过来的原生树没有任何吸引力。
·行为特征4：在实施购买的过程中，白领阶层会还原为锱铢必较的经济动物。
白领阶层是社会的中间群体，在他们身上兼具富贵阶层和普通市民阶层的双重人格特征。在对住宅进行价值评估时，他们会象富贵阶层那样，用心理认同指标替代住宅物理指标。但是，在实施购买的过程中，他们又会象普通市民阶层那样，将心理认同指标还原为住宅物理指标；并且会表现出强烈的价格敏感度，为每一点利益做锱铢必较的算计与争夺。
此外，特别值得指出的是：由于大多数白领都在从事与商业运作相关的职业，并且经济收入时刻经受着职业竞争的威胁，所以在购房过程中，他们对消费风险往往具有高度的敏感。因此，那些市场声誉良好、具有雄厚实力背景的楼盘更容易吸引他们的关注与购买。
面对高房价，白领逆市上演火中取栗
进入7月以来，上海、重庆、广州的房价又开始了新一轮飙升；深圳、北京等城市的房价更是保持着以往的上涨势头。在这些一线城市的带动下，二线、三线这些小兄弟城市的房价也跟着往天上飞。
与此同时，媒体却爆出消息：多数一线城市的住宅租售价比已经超过1：300的国际警戒线。换句话说，从国际房地产市场的专业角度考量，我国多数一线城市的房价已经象现在的淮河水位一样，超过警戒水平了。
但是，通过对一手住宅和二手住宅市场的综合考察，我们发现，面对一路飞涨的房价，白领阶层一边被迫发出最后的吼声，一边却在争先恐后上演火中取栗。
日前，在《面对高房价，白领购房的四大需求特征》一文中，我对现阶段白领阶层的住宅置业需求进行了分析。在这篇文章中，将对白领阶层的住宅置业的行为特征进行分析和归纳。
·行为特征1：白领阶层的住宅选择标准具有强烈的未来导向。
在购买住宅时，普通市民阶层往往以现实为导向，白领阶层则以未来的生活作为选择标准。这种趋向在一个有趣的现象上表露无遗：同样是两口之家，普通市民阶层倾向选择60-90平米的住宅，而白领阶层的倾向则是90-120平米。——不仅住宅面积是这样，对其它住宅指标的选择也是这样。用一个形象的比喻，就是他们喜欢选择比脚大一号的鞋。之所以如此，是因为三个原因：
第一，白领阶层是一群具有未来导向的人。他们喜欢对职业和生活作出阶段性发展规划；距离现实最近的阶段性目标，就是他们的现实期望目标。对他们来说，今天是通向明天的一层阶梯。
第二，白领阶层是一群对未来充满信心的人。他们相信通过努力，明天会比今天更美好。今天欠下的债务会在明天得到偿还。
第三，白领阶层是一群“进取，并且享受着”的人。他们期望过一种有情趣的高品质生活。他们认为既然今天在为明天努力，那么也可以将明天的生活预支到今天来。
正是因为如此，国家建设部对商品住宅面积的限制性政策，在他们那里并没有得到广泛的认同。
·行为特征2：在对住宅进行评估时，白领阶层喜欢以心理认同指标，替代住宅物理指标。
2006年，朝阳、海淀的房屋销售面积占到了全市的49%，销售额占到了全市的58%。这两个区域的四环与五环之间的房价，等同于丰台、大兴的三环与四环之间的房价。住在朝阳和住在海淀，已经成为大多数白领阶层共同的心理导向。
在文化和生活方式的趋向上，白领阶层是一个具有强烈的群体认同感的社会群体。在住宅置业上，这种群体认同感被强化为一种“部落情结”。在中上层白领的心里，区位不是一个地理位置的概念，而是一个人文生态的概念。——一个人在CBD买房子，不是因为他想住在东部，而是因为他喜欢在国际商务氛围浓郁的地方，过那种商业精英的生活。
白领阶层的部落情结不仅表现在对区位的选择上，同样也表现在房型、建筑形态、配套设施、社区环境、居民结构、物业服务各个方面。
现在，白领阶层购房已经进入人文生态时代。他们希望住在“自己的部落”里，住宅里充满自己喜欢的生活情调，周围是生活气质相投的邻居，社区里终日洋溢着他们喜欢的生活味道。——或许现有的收入会逼迫他们回到现实，但是这种心理趋向会潜移默化地影响着他们对住宅的评估。
·行为特征3：在住宅置业上，现阶段的白领阶层具有冷静的市区生活倾向。
北京的房地产业以做概念闻名全国。2003至2005年间，绿色天然的主题成为了流行概念。但是三年下来，房地产商发现，比起绿色天然，白领阶层还是更热衷于三、四、五环之间的塔楼和板楼。
白领阶层有梦想，但不耽于梦想。他们希望窗外是青翠的果岭，但有一个前提：这果岭必须在市区里或者紧邻市区。——在住宅置业上，现阶段的白领阶层具有冷静的都市生活倾向。白领阶层不是有闲阶级，更不是贵族。职业发展要求他们留在市区，老人就医、孩子就学要求他们留在市区，日常购物和休闲娱乐仍然要求他们留在市区。和这些相比，那些两人才能合抱过来的原生树没有任何吸引力。
·行为特征4：在实施购买的过程中，白领阶层会还原为锱铢必较的经济动物。
白领阶层是社会的中间群体，在他们身上兼具富贵阶层和普通市民阶层的双重人格特征。在对住宅进行价值评估时，他们会象富贵阶层那样，用心理认同指标替代住宅物理指标。但是，在实施购买的过程中，他们又会象普通市民阶层那样，将心理认同指标还原为住宅物理指标；并且会表现出强烈的价格敏感度，为每一点利益做锱铢必较的算计与争夺。
此外，特别值得指出的是：由于大多数白领都在从事与商业运作相关的职业，并且经济收入时刻经受着职业竞争的威胁，所以在购房过程中，他们对消费风险往往具有高度的敏感。因此，那些市场声誉良好、具有雄厚实力背景的楼盘更容易吸引他们的关注与购买。