陈真诚：降价促销将全面蔓延（四）：调控信号更催生房市促销

文：陈真诚

（承“三”）

根据目前已经显露的信号来分析，本文作者陈真诚认为，将来，政府将采用系列更强势的多元调控手段来调控房价。房市预期还可能进一步被打击，房价或进一步下行。

物业税，作为财政性手段，开征在即，几无悬疑。如果房市一旦反弹，市场争论许久的期房预售政策，不是没有被取消的可能。要知道，无论开征物业税还是可能的取消期房预售政策，都属于行政性政策，属于非直接经济性手段，政府都可能视社会经济情况强制出台、实施执行的。

特别要引以重视的是，10月底，温总理主持召开国务院常务会议，研究部署第四季度经济社会发展工作。会议指出，要全面落实房地产调控政策，大力推进廉租房制度建设，努力控制房价过快上涨。11月初，温总理在莫斯科访问期间，在回应外界指责中国政府宏观调控措施不力时表示，政府会在保持经济较快发展的同时，加强政府的宏观调控，重视民生问题等四个方面的工作，而在民生问题上，会集中在农村，就业，医疗，教育以及房屋改革五个方面。

另一方面，大幅加息的货币政策等更重拳的调控政策仍可能继续出台。

10月底，国家统计局宣布，中国经济增速，已由二季度的11.9%回落至三季度的11.5%，9月份CPI(居民消费价格指数)仍然增长6.2%，虽然相对8月份6.5%的“十年新高”有所下降。三季度GDP增长11.5％，比二季度回落0.4个百分点，比市场预期低0.3个百分点。

尽管关键经济指标在三季度双双回落，但与经济增长率回落相比，由于翘尾因素和政府调价等因素的影响，通胀这一指标的热度明显增加，其后乃至明年的通胀形势仍不容乐观。

针对当前总量问题和结构性问题并存的现实，宏观调控还将采取加息等手段，不断解决实际利率偏低的问题。在结构调控上的重点将集中在控制房价、控制政府涨价等方面。

中国银行全球金融市场部10月底发布的最新一期研究报告预计，中国10月份整体CPI同比增幅将达到6.4%左右，相比9月份的暂时回落可能会重拾升势，将触发央行再度加息。

在10月底召开的“中国经济观察论坛”上，央行行长助理易纲表示，由于存在通胀压力，我国将处于升息周期，将继续实行适度从紧的货币政策，今后要采取综合措施，如公开市场操作、提高存款准备金率、采取价格杠杆等，收紧信贷。十三家机构预测央行在今年四季度还将加息一次予以高调回应。

央行行长周小川10月30日表示，金融系统不断出现大大小小的危机或困境可能是常态，央行的工作目标是尽量防止出现金融方面的危机、困境或麻烦。如果经济运行或体制上出现了错误，一般是有错必纠。如果对实体经济或社会的影响严重，特别是发生系统性风险的连锁性反应时，该出手时就要出手。他同时指出，道德风险也是在处理危机中特别重要的问题。11月初，周小川又表示，中央银行首先要注重通货膨胀的防治，保持币值稳定。

另外，10月30日，央行在公开市场发行20亿元一年央票，几乎连续五周维持不变的一年期央行票据发行利率出人意料地上涨了15个基点，创下了历史新高，达到3.6055%，创下该品种问世以来的最高发行利率。这一突如其来的变化，令市场再度展开对加息的联想。因为，通常在宣布加息后，一年央票发行利率的上升幅度在10至15个基点之间。巧合的是，此次一年央票发行利率的上涨幅度又恰好落在这一范围之内。接着，11月6日，央行在公开市场进行的常规操作再度成为市场焦点。当日中国人民银行以价格招标方式发行了2007年第118期1年期85亿元央行票据；并以利率招标方式开展了340亿元的28天期正回购操作。操作情况显示，昨日发行的1年期央行票据的中标利率为3.7990%，较上一期大涨19.35个基点。两项公开操作的结果均出乎市场此前预期，都在给市场传达较为清晰的加息信号，加息正在迫近。

11月8日，央行发布了《二○○七年第三季度中国货币政策执行报告》，给予通胀和通胀预期更大篇幅的关注。

报告专门针对房地产市场指出，前三季度，中国房地产业继续快速发展。全国房地产开发投资完成额1.68 万亿元，同比增长30.3%，比上年同期加快6 个百分点。其中，商品住宅投资1.2 万亿元，同比增长32.8%，比上年同期增加3.3个百分点，占开发投资总量的71.7%。在商品住宅投资中，90 平方米以下住房投资所占比重为15.2%。由于住房需求持续旺盛，供求关系仍趋紧张，房地产价格出现了加快上涨势头，部分城市房价涨幅较高。报告同时指出，部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素。9月份，70 个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月高0.7 个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨10.0%，涨幅比上月高1 个百分点；二手住房销售价格同比上涨7.6%，涨幅比上月低0.3 个百分点。

报告指出，下一步，有必要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。

11月10日，央行宣布，决定从2007年11月26日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。这是今年以来六次上调人民币存贷款基准利率,也是连续九次上调存款准备金率,目前准备金率达到13.5%的历史最高水平。

今年以来，除了3月份和7月份没有使用此货币政策，其他时间央行保持平均每月一次的存款准备金率调整频率。8月份以来，调整频率进一步加快。为了达到加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，打击流动性过剩，使存款利息实际为正、打击通货膨胀等目的，预计将来还将要使用这一手段，并继续加息，并可能是突然大幅度加息。

事实上，市场上关于再次加息的声音已不绝于耳。

再则，国土资源部执法监察局副局长张璞10月30日对外表示，目前土地违法违规问题相当突出，按照日常的执法，不足以解决。首要难题是基层地方政府土地违法严重，现有80%违法用地面积的违法主体是地方政府。针对仍在进行当中的土地执法百日行动，日前国土资源部统一制订了《互检互查工作方案》，并抽调人员组成15个检查组。这些检查组从10月25日开始互检互查，方式是东部查西部，西部查中部，中部查东部。地方政府没有管好要实行问责。地方政府如果跟中央的土地立场不一致，就要追究。为规范房地产企业的土地开发行为、打击囤地行为，根据39号令和236号文，将严格制止假招拍挂行为，严格按已完成拆除平整的“净地”分宗出让、严格单宗土地出让规模、严格限定土地开发建设时间、加大闲置土地处置力度，将对房地产开发用地逐宗检查，重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况。

北京市将开展土地执法百日行动，重点查处三类违法违规用地。截至10月底，北京市已查处了1000宗新增违法违规用地。

最近完成的2007年度报国务院批准的城市建设用地审批结果显示， 2007年度经国务院审批后，需报国务院批准建设用地的84个(包括各直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的市、人口在50万以上的城市)城市中的23个省(区、市)47个城市中，各地方计划中的用地面积，被核减的申报用地面积占到了全部申报面积的31.81%。这意味着，2007年被中央政府砍掉了3成多。

再加上，美国次贷危机，也将让中国政府不得不更重视宏观调控的深化。

另外，继去年7月建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（“限外令”）、今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》之后，近日，国家发改委和商务部公布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，与2002年和2004年版的《外商投资产业指导目录》相比，2007版在房地产领域开始向外资收紧。

将自今年12月1日起施行的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》（2004年修订）的鼓励投资类别中删除，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。

由于房地产和 股市过热、尤其房价上涨过搞过快、投资回报预期过高及人民币的年升值幅度远远超过中美利差等原因，国（境）外热钱在股市和房市赚取的利润高达是100%甚至200%。高回报预期和事实上的高利润回报，一直在刺激、吸引着不少外资通过各种渠道、以各种名义或方法进入中国房地产市场进行投资或投机。

可以说，新“限外令”，是政府在根据市场实际情况做出的决策，以防止外资通过中介进入炒房领域方面，防止外资在二手房领域的过多过度投资、投机，防止二手房市场再次出现大的动荡。

政府再次出台新“限外令”，本文作者陈真诚认为，其深层动机和更重要的意义在于，政府在深化对房地产市场的调控，巩固系列宏观调控政策尤其房贷新政以来所开始取得的调控成果，使已经开始趋向正常化变化的房市继续朝健康化方向发展，防止已经步入下行通道的房价报复性反弹，尤其防止通过二手房市场再度把房市推向继续恶化的趋势，防止因房市的再度恶化、房价再次疯涨而加大通货膨胀的风险，释放政府将继续更重拳深化宏观调控、更大力调控房价的信号。

新“限外令”，将再次重击房市预期，加快房市的异变，加快房价更进入下行轨道，加快房价下降、回归理性的速度。这种效力将是全国性的，并不会因不同城市外资进入情况不同而有太大异处。

仅供参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

（作者陈真诚联系：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688）