二、新政调控的影响
本次新政调控主要集中在三个领域，一是住房供应结构，二是需求领域，三是规范市场秩序和制度。具体涉及的内容层面包括新建住房结构比例、税收、信贷、土地政策的调整，控制拆迁，加强开发、交易环节监管、完善统计和信息披露等。
总体来看，本次调控政策相对较明确，可以说非常细化，留给各部门或地方在制定细则时变动的余地并不大。
本次调控中值得注意的一点是，中央非常明确地把调整住房结构和调控房价的责任"下放"到了地方政府身上。这使得各地方政府职能缺位的问题将得以根本的解决。
此外，本次发文的9部委中，新增了监察部、统计局两个部门，这两个部门的引进将改善中央调控政策在地方政府的执行力度和效果。
我们认为本次调控政策无疑是对整个房地产行业的一次大调整，房地产行业的发展方向、发展规范将得以重新审视。不管是从行业本身发展的角度还是从国计民生的角度，中央调控的方向和深度都是值得我们给予高度重视的。
目前市场上有一些观点认为本轮调控的实质性措施并不严厉，只是一个温和的调控。个人以为，如果从本次调控政策的字里行间去仔细揣摩，本轮调控无疑已经跳出了行业发展自身的问题，已经上升到了解决"民生"问题的政治高度。这一点，可以说是与之前的调控最大的不同。
调整住房供应结构影响和意义深远
住房供应结构是房地产行业发展中最重要的问题之一，也是导致房价快速上涨的内在动因之一。本次房地产新政中，调整住房供应结构，是调控的首要目标，其影响无疑将是深远的。
本次调控与此前较大的不同有：对住房供应结构提出了具体的标准，加强规划制定，并要求90平方米以下住房，不低于70%。这对改善当前的供应结构矛盾，抑制小户型住房炒作，将会产生积极的效果。
个人认为，政府的思路主要在于优化供应结构，降低单套房的总价款满足有效的消费需求。不过政府采取的一刀切的措施，将使得房地产商根据户型建筑面积进行客户市场细分变得困难。90平方米面积占70％使得今后房地产产品同质性增强，这对于开发商来说将是一大考验。此外高端产品占比较大的开发公司也将面临重新的市场定位考验。
▲意见特别说明"过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整"，这将在一定程度上打乱开发商的计划，这一规定也将使得以前采取前期开发高端产品，后期开发大众产品的模式难以为继（譬如目前大多数地产商对城郊进行规模化开发所采取的模式）。
▲有不少市场人士认为该调控措施也可能会导致新的矛盾产生，例如：大户型房子转向短缺。个人认为，这个说法有点想当然，是否果真如此发展，还需要更进一步的数据分析。短时期内大户型的房价可能会维持在高位，但大户型的稀缺性是否存在还是值得怀疑的，毕竟过去数年来，大户型的开发总量保持了高速的增长。
▲从中长期来看，地产商未开发土地和未来经营的灵活性肯定是会受到一定限制，这将影响到其销售情况和盈利能力。
▲此外，我们注意到政策中提到："直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准"，这项说明给政策的具体执行留下一定灵活性，但我们从深圳政府出台的调控细则中，并没有看到这种特殊性的申请。（虽然90/70多少有些不太适合深圳的实际情况。）由此可见地方政府的政治压力显露无疑。
总体来看，双"70%"的规定虽然有较浓的行政性意味，但在政策调控屡屡不得力的情况下，这无疑是当下中央政府迫不得已的选择，这从一个侧面也可以看出，房地产的发展和规范管理已经开始出现向中央集中的迹象。
个人认为，这一措施如果能得以确实的实施，则经济适用房、廉租房、中小户型住房供应量将大幅增加，大多数居民住房问题的解决将是值得期待的。作为房地产开发商把准政策取向，从中寻找机会也许是更加现实的选择。根据我们对于房地产需求的判断，降价带动需求也许是今后开发商的现实选择。
税收、信贷、土地政策的影响
本次新政中继续综合运用税收、信贷和土地政策，以打击投资、投机和囤积行为。
▲营业税方面，征收时限提高至5年，超出了市场之前3-4年的预期。这无疑增加投资投机购房成本，二手楼市的活跃性将受到冲击。不过这一政策在打击炒房的同时，也对城市住房升级--改善性自住需求产生一定抑制。在调节需求的方面，政府无疑处于两难境地：既要抑制投资投机性需求，又不影响了自住性消费需求。
从当前的措施来看，政府在这方面的措施还是相对温和的，之前市场传言的恢复土地增值税及个人所得税、房地产拥有环节收税等并没有涉及，个人认为，对于这些措施，中央政府可能将根据实际的调控情况来决定是否出台，从政府本轮调控的决心来看，控制房价上涨和调整结构两大目标如果得不到落实，这些措施肯定将是候补选择。
虽然政府对于抑制投资、投机性购房需求的力度不算大，但政府已经传递了明确的抑制信号，而当前作为房地产购房需求最核心的力量之一，如果投资投机性购房预期出现消减，则对房地产的销售将会带来明显的冲击。开发商应对此作好充分的心理准备和策略准备。抢购房产的局面可能还会维持一段时间，但似乎已经成为强弩之末。如何有效地把握市场的真实和不被打击的购房需求将是每一个冀望长期发展的开发商必须面对的问题。
▲信贷方面，首付比例提高到30%，市场普遍认为实质影响较小。因为目前大多数商业银行在实际操作中已经实施三成首付政策。但对于依靠滚动资金投机炒房者依然会有一定影响。由于"对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。"，对于真实需求来说也并没有产生负面影响。可以说政府对于自住性需求采取的依然是扶持政策。
▲土地方面，新政中提出土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位，这也是政府在当前市场环境下的无奈之举，也表明了政府对调控房价的决心。预计土地出让方式会发生较大变化，单纯价高者得的现状将被改变。个人认为，在控制房价上涨的基础上，这一措施的实施也将意味着土地价格上涨的局面会出现改观。
该项政策的落实会使开发商的利润率受到挤压，大多数企业将很难获取超额利润率。这样的制度约束也会加速行业洗牌的进程，房地产行业规模制胜的年代可能会来临，行业集中度提升将会加速。（不过，目前市场上不少人士认为土地供应增加"竞房价"指标，预计较难有效执行。）
此外，新政对于闲置土地的处理制定了明确的规定。通过征收土地闲置费、收回土地使用权等措施加大了对闲置土地的处置力度。其中"开发建设面积不足1/3或投资额不足1/4"的规定为新规定。至于这一量化指标的具体落实方面，由于实施难度较大，具体影响有待观察。
新政明确提出满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。个人以为，这一措施的出台和明确化将对中短期内中国房地产市场带来较大的冲击。这肯定将加速存量土地的开发，对于囤积土地行为的打击力度非常大。
房地产需求将受到部分抑制
国十五条第八条要求各地加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度。这在一定程度上能减缓被动性住房需求的过快增长，对房价上涨起到抑制作用。
调控政策的日趋严厉，有可能改变人们对于住房价格上涨的预期，减少投资、投机性的大量需求，从而平抑飙升的房价。
房地产市场将向理性回归
之前的任何关于行业规范和市场秩序的调控政策都没有这一次全面和细致。关于房地产市场中出现的种种违规违法问题无疑是当前普通居民意见最大/媒体曝光聚焦度最高的领域。新政在此方面的措词也非常严格。
我们认为这些政策的落实实施将对于行业发展环境的净化起到重要作用。房地产市场必将逐步走向规范化发展的道路。
建设部新近颁布的旨在加强诚信建设的开发商50种不良行为可以视为是行业向理性发展阶段走的缩影。
个人认为，国十五条第十四条关于房地产统计和信息披露制度的政策是本轮政策调控中非常有意义的一项措施。信息混乱，出处和标准的不一致（建设部和统计局均经常出现非常不一致的数据），对于整个行业的发展判断无疑会产生诸多误导。及时、准确、完整的数据不仅是政府制定政策的前提，也是消费者、开发商做出决策的依据。
信息对于预期的影响是非常大的，而预期对于现实需求的影响是非常切实的。因不真实数据或信息带来的非真实预期无疑将带来不真实的需求，纵观历史上大多数泡沫现象的产生，无一不与此相关。可以说，随着房地产信息透明度的加大，统计数据准确性和及时的提升，房地产行业投机炒作、非理性投资的现象将大幅减少，地产行业的市场效率将得到提升，整个行业的发展必将逐步走向规范健康的轨道。