加大闲置土地处置力度无疑是一记重拳

    房地产新政中加大对闲置土地处置力度的条款将具有非常深远的影响。
　　在国八条中政府的政策是"加大土地供应调控力度，严格土地管理"。市场上一种普遍的说法是：这种供应量的紧缩导致了珠三角和环渤海地区房价的快速上涨，如深圳，北京等地。
　　但是我们同时也能看到的报道是不少地方政府认为自己的土地供应量是足够的（如北京等），那么土地到哪里去了呢？国十五条新政无疑对此给出了答案：闲置土地（囤积土地的另外一种说法）。
　　以下的数据也许更能说明问题。
　　99年至今，全国土地购置量为19.3亿平方米，完成开发土地量仅11.2亿平方米。已售未完成开发的土地累计达到8亿平方米以上，超过近4年累计完成开发量的总和--7.9亿平方米。
　　99-04年，土地开发/购置比率是节节下降，2004年土地开发面积甚至出现负增长，开发/配置比率仅为0.49。2005年在房地产调控紧缩土地供应量的政策影响下，购置土地面积出现负增长，当年的开发/配置比率才有所回升。
　　显然，从这些数据可以看到的是，关于过去数年来土地的供应量不足的说法是值得推敲的。
　　从这个角度来看，政府避开土地供应量的问题，将关注重点放到加大闲置土地处置力度上的政策是有其道理的。并且个人认为政府对这一问题的重视程度已经得到提升，如1/3、1/4等具体判断标准的出台。
　　值得我们警惕的是，在加大处置闲置土地、打击囤积土地的地产新政下，8亿平方土地形成巨大潜在供应将如出笼猛虎。这无疑将是一记重拳，对于整个土地市场，以及不少开发商的资金链形成严峻的考验。
　　

    供给增加的趋势正在逐步加强

    2006年1-4月，土地面积开发增速达到57.5%，较1-2月的33.2%再度提升。房价上涨带来的利益冲动以及政府加大闲置处置政策的威力是土地开发面积大幅增长的主要原因。
　　1-4月，施工面积、竣工面积增速分别达到了22.1%和31.5%，2006年1-3月商品房新开工面积增速为22.1%。可以说，除了购置土地面积（1-4月增速为-5.1%）外，其他的先行指标都维持较大幅度的增长。
　　此外，2006年1-5月份，我国房地产投资增速达到21.8%，较前4个月提高0.5个百分点。1-2月的同比增速是19.7%，1-3月的同比增速是20.2%，房地产投资重新升温的趋势也在逐步加强。
　　这些现象预示着房地产供应量的大幅增加已经并不遥远了。房地产供应短缺的时代也许很快就会过去。

    房地产需求还会那么乐观吗？

    我们对房地产需求有一个基本的判断，认为中国的房地产需求将继续保持旺盛。但那是一种更加宏观，更加长期的判断，是基于中国经济社会变革的一种判断，是对于房地产行业长期发展趋势的一种判断。但是，对于中短期（例如1-3年或3-5年）来说，我们的需求还会那么乐观吗？

    目前带动总量的需求主要是集中在住宅需求领域。以下我们分别从几个需求类型进行分析。
　　★投资性需求（含投机性需求）：这可以说是过去几年来支持房地产旺盛需求的非常重要组成部分。从国十五条新政可以看到政府抑制投资和投机性需求的政策决心已经非常明显。（如转让环节营业税，区别对待的消费贷款政策等等）
　　个人认为，如果当前的调控政策还不能见效的话，则对房地产持有环节征税、转让征收所得税，甚至限制购房套数等等政策均有可能成为政府的选择。此外，目前市场传闻的限制外资购房的相关政策也将于近日内发布。这些信息应该足以说明政府抑制投资投机性需求的决心。
　　★居住条件改善的需求：由于房地产转让环节税费的征收，使得部分居民改善住房的需求将延期释放。
　　★拆迁带来的刚性需求：国十五条明确指出"加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益"，随着政策的落实，这一部分的需求将会减弱。这一块的需求到底有多大，值得单独分析。个人认为，对拆迁进行规范，更多的是因为拆迁过程中的一些不合理的行为（如利益侵犯行为，低价征收高价出让等等）以及在房价上涨过快的情况下，被动的刚性需求难以承受过高的房价带来的问题。
　　★外来购房需求：这是城市化进程的一个重要组成部分，但房价的快速上涨必将压抑这部分需求的增长。
　　从总体的经济形势层面来看，我们对需求的增长动力也不容乐观。一如个人在对中国上半年的经济评论中所指出的那样，由于上游价格累积的上涨压力出现向下游传导的苗头，中国通货膨胀的压力明显加大。进一步的货币紧缩可能是中央政府必然的选择。在未来的几年中，如果经济过速的现象不能得到有效的控制，加息也许将成为一种常态。
　　通胀所带来的现实生活成本提升以及加息带来的资金成本提升对于未来的房地产需求的冲击不容小视，特别是当一个市场处于临界状态的时候。
　　此外，从全球经济环境来看，收缩流动性将是美国、日本、欧洲等主要经济体的现实选择，而对于全世界消费市场均具有重要影响的美国房地产市场离拐点的日益临近，都使得我们对于未来的需求要处以谨慎乐观。可以推测，当大洋彼岸那个地产泡沫开始收缩的时候，对于目前外贸依存度极高的中国经济体来说，蝴蝶效应的影响绝非小事。
　　在政府苦心培育的消费市场还没有启动的迹象之前，房价上涨对于居民消费支出的挤出效应却日益明显，相信，政府抑制投资投机性购房需求的决心将会越来越大。
　　综合以上的分析，个人认为房地产供求关系的转折点将会逐步来临，随着地产新政的逐步落实，中国的房地产行业将会进入一个供应和有效需求趋于平衡的年代，"只要建房就有人买"的房地产暴利时代也许将就此告别。降价带动需求会成为不少开发商的选择。

    格林斯潘有一句话：泡沫只有破灭了才能证明是泡沫。如果站在宏观的角度来看，本轮地产新政的调控可以说来得非常及时，也是必要的。
　　对于经济正处于起飞阶段的中国来说，房地产行业的发展还有非常大的空间，但在房地产行业想要轻松赚取暴利的时间可以说很快就要消失了。
　　本次房地产新政的推出可以看作是中国房地产市场步入理性发展时期的标志。这同时也预示着整个行业洗牌的进程将加快，房地产企业之间激烈竞争的局面即将来临。对于大多数地产商来说，真正的市场竞争时代才刚刚开始。