2006年4月27日央行上调贷款利率0.27%，5月17日"国六条"出台，5月29日"国六条细则--十五条"出台……2006年的房地产行业一石激起千重浪。从房地产价格的不断快速上涨到地产投资的再度升温，从国内需求的快速释放到民间对高房价的满腹抱怨，从上轮调控的余音未消到房地产新政的纷至沓来，中国的地产行业到底怎么呢？
中国正在经历一个转轨的年代，经济结构和社会结构（保障体系、分配体系和人口体系）的转轨同时交织在一起，也因此造就一个复杂的年代，一个充满变革的机遇与挑战的年代。房地产因其固有的消费属性（经济特征）与社会保障属性（社会特征）的一体性特征，无疑成为了转轨时代的典型代表，也因其复杂性而往往难以驾驭。不管是对于开发商、中央政府/地方政府还是房产需求者来说，利益（经济利益和政治利益）的博弈如何达到均衡无疑是一个难以破译的课题。个人认为，如果参与的各方在进行利益博弈的同时把持一下公平的原则，对于房地产业发生的一切也许我们就能看得更加清楚了。
一、房地产新政的前因
只有理清政策出台的深层原因，从根本上去理解本次行业调控的思路，才能有效把握我国房地产行业未来的发展趋势。
我国目前正处于城市化和工业化的中期阶段，房地产作为重点支柱产业，在国民经济中的地位无疑是举足轻重的。对于中央政府近年来的诸多调控政策和措施，我们可以体会到的一点是：调控的方向是解决行业发展中存在的问题，规范市场发展环境，把握效率和公平之间的度，尽量让房地产的繁荣周期进一步延长，防止行业的大起大落。
个人认为本次房地产新政出台的潜在内因主要有四个方面。一是房地产投资过速对于经济发展结构失衡的影响；二是房地产需求旺盛带来的公平与效率过渡失衡的问题；三是住房结构体系失衡导致的连锁反映，四是房地产价格快速上涨引致的社会矛盾。
房地产投资过速是国内经济结构失衡的主因之一
伴随着中国住房"私有化"改革，自20世纪90年代末期开始，中国大规模高速度增长的房地产投资一直得以延续，房地产投资占固定资产投资比重一直维持在20%以上，2006年1-5月，这一数据为22.2%。
房地产投资增速过去6年持续保持着接近20%-30%的高速度增长，2004年期间甚至一度达到50%的增速。可以说中国固定资产投资过快增长在较大程度上是因为房地产投资高速增长所致。
最新的数据显示，自2004年起因宏观调控开始逐步减速的房地产开发投资在仅仅维持了不到2年的高位小幅回落后，2006年初又开始出现启稳回升趋势。2006年1-5月份，我国房地产投资增速达到21.8%，较前4个月提高0.5个百分点。1-2月的同比增速是19.7%，1-3月的同比增速是20.2%，可以说房地产投资重新升温的趋势正在逐步加强。
针对经济结构失衡可能导致经济增长难以为继的风险问题，政府过去2年来进行了一系列的宏观调控。面对当前的局势政府再次出手进行有针对性地调控至少是有其经济发展的必然性的。
房地产旺盛需求需要规范和引导
中国城乡差距的扩大以及收入分配不均衡成为本轮城市化加速的主要原因之一。2006年开始，政府开始大力扶持的新农村建设将会使得城乡之间的不平衡局面得以逐渐改进。城市化加速的步伐可能会有所缓解。
从人口年龄结构来看，30-39以及10-19岁是两个人口的峰值，前者构成了当前的强劲购买力，后者则是未来十年房地产的主要购买力量。
从需求的角度来看，中国房地产长期发展的市场基础短期内不会得到根本改变。当前的政策调控目的更多的是规范房地产发展中的问题，调控的是短期内房价的过快增长以及房地产社会保障属性和内在消费属性的没落，调控的目的是通过调整住房结构和引导合理消费，以让房地产的繁荣周期进一步延长，保证其健康发展，使得房地产成为中国消费市场切实启动的中坚力量。
住房结构体系的失衡是诸多问题的重要内因
在房地产投资大规模快速发展的几年里，非常突出的一个问题就是以经济适用房为代表的中低档住宅投资领域成为被遗忘的角落。从图4可以看到，经济实用房占房地产投资的比重长期几乎一直徘徊在5%以下，2006年前5个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为2.6%，比去年同期下降0.5个百分点。这种房地产开发结构体现出的是一种过于偏重住房投资属性的内在情结，也因此这个方面成为了本轮地产新政重要的调控领域。
此外，随着本轮房地产价格的持续快速上涨，不少城市房价涨幅超过普通居民收入增长幅度。由于国内居民收入两级分化现象严重，贫富差距出现扩大趋势；因此中低价住宅供应量的不足以及快速上涨的房价更是使得普通居民处于买不起房的境地。
我们知道，房地产具有双重属性，经济属性和社会属性。从经济属性来看，它是商品，从社会属性来看，它同时又是一种社会保障用品。在现阶段，房地产的商品属性和保障品的双重特性并没有得到有效的协调，效率和公平出现较为严重的失衡。
正如我们之前提到的，中国正处于一个转轨的年代，甚至可以说是一个经济社会结构体系重建的年代，国企改制、城市化建设中的大规模拆迁问题以及教育、医疗、收入分配问题，与住房市场化改革交织在一起。由于各地方政府过于注重房地产投资对于地方经济的拉动力，因此其利益取向上出现了向房地产企业的倾斜（也即效率优先问题），导致房地产行业日益成为经济社会改革中矛盾的聚焦点，成了百姓怨声快速上涨的领域。可以说，在很大程度上，当前的房地产问题已经由纯粹的经济问题转变为关乎"民生"的政治问题。住房政治化/民生化开始成为中央政府进行调控的出发点之一。在房地产新政中我们已经可以看到，中央政府明显开始向"民生"方面倾斜。
"满足广大群众的基本住房消费需求"、"各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展"、"宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改"等等，这些措辞非常清晰的传达了中央对于房地产行业发展现状的不满，也说明了政府调控行业的根本出发点：在现阶段，"效率优先"将让位于"公平优先"。住房问题无疑已经上升到了"政治"高度。
从这个角度来说，政府对于房地产行业的规范将是长久的，并非一时的调控而已。房地产行业的短期发展也许会有波折，但长期的发展目的已经非常明确。个人以为，不管是被动还是主动，房地产开发企业今后无疑将背负起更多的社会责任--公平竞争的责任。(待续）