作者文章归档：章剑锋
房价很快就将面临一轮实质性降幅，此所谓实质性，乃是相对于“两会”闭幕时温总理讲话前的市场形势而言。尽管此前限制性调控措施已推行数年，但商品房价格的下调依然不够充分，市场信心仍难恢复。这种局面较深的背景是供方心理上仍抱一丝幻想。现在看来，自今之后（最起码是两到三年之内），局面将发生彻底改观，长远来看，开发商若不降价，即要面临着被抛出市场的危险。可以这么说，所有固执己见的供方恐怕现在都必须为骤增之风险意识而端正态度、争取主动，能降多少就降多少，若不想出局，此是唯一方法。
楼市改造，不纯粹只是经济问题，同时也包含了一道略富哲学意味的命题，即为什么要发展市场？又该怎样发展？简概而言，这涉及发展价值观的评价与塑造。此一层面工作，乃全部改造之重中之重，处理得当与否，取决于我们能否把眼光放得长远。利益关联主体(例如开发商们)，更宜明白此中至理，谁尽快开悟，便抓住了机会，先一步脱胎换骨。
发展之为发展，在人而不在物。故归宗于民生，应是一切事业的根本。脱离此点，误将片面无基础的追求市场效率与速度当作目标，自是南辕北辙。看数据，即便在去年那样低迷的形势下，卖地收入所得仍有3万多亿之巨，不能不说在名义的市场效率上我们走得过远了。而这样一种发展，实则表里两面，...
异地购房不是不可开禁，但有前提。其一，时机是否具备？其二，必要性在哪里？其三，有何依据？三者无一出现，便要大胆提议将这超毅力与决心之设计不加珍惜地撤换，且不说已有成果不免要付之东流，即令日后的调控，也没有了强有力的工具可用。
笔者这样说并非杞人之忧。面对异地奔突的资本对于市场的冲击，限制办法不亚于是在救一场烈火。现在的情况看起来真是万幸。虽不能讲炒资尽悉遭到扑灭，但譬如一个人向前一步即要跌落不测深渊，你紧急地将之勒逼回来，唤醒其意念，已是一个治病先救人的好开端。要知道这是救了整个市场。那些视限制为多余的人，到底是没有想明白，市场即便不加调控，完全放开让许多炒资去拼，爬高跌重...
“恐慌性抛售”这个词近来被提及的频次愈来愈高，但这只是一种超前描述。凡事发展，都要以条件为转移。的确，限制性举措对于楼价的约束会起决定性影响，但现时的限购对于明显具有极强耐受力的市场，无非是一线城市新建住宅市场平均的售价表现出了10%的回调幅度。且不说那些典型高楼价的一线城市，就是各城市之间，价格结构上的变化也有极大差异。当前在北京，新建商品房成交均价同比只下调了6.3%。个别龙头企业将他们旗下的楼盘调降20%，说明不了整个市场的价格也在作同样调整。
要知道，恐慌又是一种心理上的反映。要说恐慌，在10个月以前这种市场心理就应该出现，因为现行的主要举措...
对现行住房保障制度有疑义的人认为，弃货币发放做法不用，而直接推行实物保障模式乃是一种倒退。现在既是市场化一统天下的时代，货币性安排才应是解决所有问题的不二法门。
返本归宗地讲，采取实物分配还是货币补贴，到底只是个技术层面的问题，横竖也不出方法论范畴，遽然将之归咎于制度性的优劣进退，甚或凭空拔高到路径、方向把握失准上去，实乃小题大做，扯得太远。就方法论而言，完全货币化操作是不是最优手段？这在当前还是有很大疑问的。因为货币手段不总是万能，也有渠道失灵之时。而且货币手段的技术与非技术上的问题，远比实物保障来得复杂。
货币化机制的灵活高效精确等诸多优势，只在一个前提下才能...
现在就忙于断定楼市限购措施将于某一时刻退出，都是在猜。接续机制尚未建起来，新局面尚未造成，限购能言抽身而退吗？单说1000万套保障房工程，才刚陆续破土推开，步调参差，以常规建设周期推算，没有两三年，是住不进人的。若就这样贸贸然撤销限购而任其青黄不接，市场走向势必将变得莫测，池鱼之殃，恐复重演，这后果谁人乐见？
回首过往，我们的经济政策，历来就被一种点到即止的误解缠绕。这恰是当前要努力避免的演进趋向。须知，今次房地产市场的宏观调控，与以往不同，不破不立是个基调，唯有将这点一以贯之，届时方能讲到真正的大功告成。那么，何谓破？又何谓立？破什么？立什么？已有的失序、无规则、无效率显...
住房与城乡建设部10日证实，今年全国城镇保障性安居工程1000万套目标业已实现，但齐骥副部长同时也承认，其中有1/3是挖坑待建的，已经下发通知要求这些项目于年底前完成地基基础结构的施工。
说起来，住建部所坦承的事实本不出逆料。1000万套计划自年初鸣锣开场以来，一直就为路人戳点不止，举凡跃进、浮夸等诸种泥沙俱下情形，早被猜想一遍。虽也算言之有预，但究竟这样一个庞大工程，头绪浩繁，没有高超的统驭，万难做到滴水不漏。
管理能力决定过程，亦左右结果。任何政策的出台，都是为着奔向某些效用和意图而去，当前的政策虽也不乏具体指向，但是要避免目标管理上的混乱、被动、不透明乃至放...
楼市拐点，从来只有三类：一类是软性的，即这拐点本身只是有限意义上的回调，初时可能回调幅度要大一点，待削平到一定的峰值，既没有可能再往下掉，又不大有力量迅即弹回去。这样的回落，充其量也不过10%到20%。有这样的拐点，是调控周期里市场的常态反应。另一类则是硬性的，急转直下的，可以从100%连续跌到50%，也可以从100%直接滑归到0，呈一条抛物线状。在股市上，这种情况极为常见。在楼市，则常常被大的外部性风险所左右，最直接的威胁来自于经济危机，我国香港就碰到过，日本也是。还有一类是彻头彻尾的伪拐点。因为本身只是在打一次掩护，价格主导权依然掌握在卖方手中，今天他可以把价格调整到昨日幅度以下...
这些年，常有人呼吁废除耕地保护制度，理由是中国的18亿亩红线不仅多余，且直接导致了城市房价上涨。由于本轮调控正不断深化，这种声音又有抬头之势，但我们却找不到其足以令人信服的根据。
就市场来说，增加土地确实可以促进房屋供给扩大。土地进入市场的量变必然影响到楼市供需关系，进而引致价格剧烈变动。然而这两者间的直接关系，更多时候只存在于理论层面。现实之不可忽略处，在于若只强调土地供给数量，而不讲土地供给质量，则难免蹈入缘木求鱼的歧途。
现在的情况是，不当使用或人为因素导致的用地错配，使很多已进入市场的土地没有如预期那样在供应环节发生作用，这才让人错以为土地短缺，不够用。考...